來(lái)源|時(shí)代周報(bào)

7月10日，阿里司法拍賣平臺(tái)上顯示，備受市場(chǎng)關(guān)注的深圳市南山區(qū)華僑城純水岸（十一期）T106房進(jìn)入了最后一天競(jìng)拍。該別墅共計(jì)吸引了兩人報(bào)名競(jìng)拍，以及39276次圍觀。

最終，歷經(jīng)33輪的出價(jià)，該別墅以總價(jià)2.32億成交。若以其建筑面積463.91平方米計(jì)算，成交單價(jià)約50萬(wàn)元/平米。上述價(jià)格也刷新了深圳單套法拍房成交的單價(jià)和總價(jià)新高。

值得注意的是，即便放眼全國(guó)，該棟別墅的成交價(jià)格依然也能排進(jìn)全國(guó)法拍別墅前三的位置。

查閱阿里法拍平臺(tái)的過(guò)往資料顯示，截止目前，包含深圳華僑城純水岸別墅在內(nèi)，成交價(jià)超過(guò)2億元的單棟（套）住宅僅有3棟。

其余兩棟別墅均位于上海華洲君庭小區(qū)，分別于2021年9月、2023年8月被法拍，成交價(jià)分別為3.1501億元、2.8548億元。這兩棟別墅的成交單價(jià)均約22萬(wàn)元/平方米，遠(yuǎn)不及此次的深圳華僑城純水岸別墅。

起拍價(jià)高達(dá)2億

事實(shí)上，早在此前6月拍賣公告發(fā)布之初，華僑城純水岸（十一期）T106房就曾引起過(guò)市場(chǎng)的廣泛討論，主要源于其高達(dá)2億元的起拍價(jià)。

這個(gè)價(jià)格是深圳法拍豪宅歷史上出現(xiàn)的第二高起拍價(jià)，僅次于觀瀾湖的高爾夫大宅蔓菲亞區(qū)E4棟別墅。2023年8月，高爾夫大宅蔓菲亞區(qū)E4棟別墅在首次拍賣的時(shí)候，起拍價(jià)為2.0114億元。

不過(guò)，該別墅的拍賣最終以失敗告終，歷經(jīng)三度流拍，即便是將起拍價(jià)降至1.6091億元也無(wú)人競(jìng)價(jià)。

所以，彼時(shí)也有人認(rèn)為，華僑城純水岸（十一期）T106房也會(huì)因起拍價(jià)過(guò)高，步其后塵，以流拍告終。然而，最終的結(jié)果是T106房不但成功拍賣，成交溢價(jià)率還高達(dá)15%。

對(duì)此，戴德梁行研究院副院長(zhǎng)張曉端在接受時(shí)代周報(bào)采訪時(shí)表示，上述法拍之所以能有如此的成交和關(guān)注度，與頂豪產(chǎn)品的稀缺性有很大的關(guān)系。若非一些特殊的原因，這類產(chǎn)品很少會(huì)供應(yīng)到市場(chǎng)上。

“相比于觀瀾的高爾夫別墅，位于城市核心區(qū)的純水岸有著明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。在房地產(chǎn)調(diào)整及樓市相對(duì)疲軟的背景下，買家對(duì)核心區(qū)域的資產(chǎn)信心也會(huì)更足一些。同時(shí)，像華僑城純水岸這種在中心城區(qū)鬧中取靜的低密度別墅存量非常有限，相對(duì)比較稀缺。”

公開信息顯示，純水岸全名波托菲諾純水岸，位置毗鄰深圳歡樂(lè)谷，是華僑城集團(tuán)在深圳南山重點(diǎn)打造的頂級(jí)豪宅社區(qū)，小區(qū)分16期開發(fā)，主要有高層，小高層，聯(lián)排別墅，獨(dú)棟別墅等。其中，純水岸十一期由T101-T106共6套臨湖雙拼別墅組成，面積均在470平方米左右。

此外，張曉端指出，作為法拍房，純水岸十一期T106房相對(duì)于此前的成交價(jià)格與市場(chǎng)報(bào)價(jià)而言，還是要便宜不少的。

根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記信息顯示，該別墅是原業(yè)主于2013年11月以1.1億元價(jià)格購(gòu)。由此計(jì)算，11年間該別墅增值了1.22億元。

此外，時(shí)代周報(bào)記者查詢鏈家、貝殼、樂(lè)有家、安居客等多家平臺(tái)，均未發(fā)現(xiàn)純水岸十一期的掛牌房源。

其中，鏈家數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前掛牌出售的純水岸二手別墅，總價(jià)在6000-8000萬(wàn)上下，單價(jià)均超過(guò)20萬(wàn)。不過(guò)，根據(jù)曾經(jīng)的出售信息，純水岸別墅最高的一棟要價(jià)4.6億，單價(jià)近87萬(wàn)/平方米。

原業(yè)主系退市公司老板娘

如此稀缺的頂豪別墅之所以能流入市場(chǎng)，大都會(huì)有一些特殊的原因。而此次純水岸11期T106房的背后，也有一段令人唏噓的商界故事。

阿里法拍的公開信息顯示，此次拍賣的權(quán)利人名為“陳遠(yuǎn)芬”，查封的被執(zhí)行人則為“深圳市榮麟投資有限公司、陳遠(yuǎn)芬”。

上述被執(zhí)行人均與深圳洪濤集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“洪濤股份”，現(xiàn)為*ST洪濤）相關(guān)。根據(jù)洪濤股份2023年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，陳遠(yuǎn)芬為董事長(zhǎng)劉年新配偶，兩者為公司的一致行動(dòng)人，深圳市榮麟投資有限公司為洪濤股份實(shí)際控制人親屬控制公司，實(shí)控人為劉淇，是洪濤股份董事長(zhǎng)劉年新之子。

據(jù)了解，洪濤股份成立于1985年，是一家深圳本土老牌裝修公司，2009年12月在A股上市。公司主要承接公共裝飾工程的設(shè)計(jì)及施工，項(xiàng)目包括人民大會(huì)堂國(guó)宴廳、釣魚臺(tái)國(guó)賓館、杭州G20峰會(huì)、博鰲亞洲論壇、央視總部、廣州大劇院、無(wú)錫靈山梵宮、深圳T3航站樓等。

該公司在業(yè)內(nèi)享有“大劇院專業(yè)戶”、“國(guó)賓館專業(yè)戶”、“五星級(jí)酒店專家”和“大堂王”等美稱。在《2015胡潤(rùn)百富榜》上，劉年新以90億的財(cái)富位居第358位。

不過(guò)，近年來(lái)因應(yīng)收賬款問(wèn)題，洪濤股份的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)惡化。根據(jù)其2023年年報(bào)，公司已連續(xù)四年虧損，大量債務(wù)逾期無(wú)法歸還，并涉及多起訴訟，導(dǎo)致公司多個(gè)銀行賬戶被凍結(jié)、房產(chǎn)被查封，部分子公司股權(quán)被凍結(jié)。

2023年，洪濤股份營(yíng)收7.41億元，同比降44.34%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)-14.04億元，同比降97.71% 。應(yīng)收款更是占到資產(chǎn)總額的71%。

截至2023年末，洪濤股份的銀行借款16.99億元，其中逾期銀行借款15.23億元，貨幣資金余額4906.50萬(wàn)元，其中凍結(jié)金額3794.16萬(wàn)元，剩余可自由支配的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅1112萬(wàn)元。

隨著公司近年來(lái)業(yè)績(jī)的持續(xù)虧損，其公司股價(jià)也不斷下跌。最終，7月2日，洪濤股份收到深交所下發(fā)的《終止上市事先告知書》，因股價(jià)連續(xù)20個(gè)交易日的每日收盤價(jià)均低于1元，被深交所決定終止上市。

在公司退市之前，劉年新曾在洪濤股份官微發(fā)表了一篇公開信稱，為了維持公司的經(jīng)營(yíng)，自己和家人為公司提供財(cái)務(wù)資助5億元、擔(dān)保逾10億元。其為公司提供財(cái)務(wù)資助的資金大部分來(lái)源自于股票質(zhì)押及房產(chǎn)抵押。

值得關(guān)注的是，純水岸十一期T106房正是其進(jìn)行抵押融資的房產(chǎn)之一。該別墅被多次抵押給法拍申請(qǐng)人深圳市高時(shí)小額貸款有限公司，累計(jì)抵押金額達(dá)2.57億元。

買方與高時(shí)置業(yè)一高管同名

作為深圳最貴法拍買家，市場(chǎng)對(duì)于其究竟是何方神圣頗為好奇。

根據(jù)競(jìng)價(jià)結(jié)果確認(rèn)書，成功競(jìng)拍純水岸十一期T106房的買家，名叫為黎詠恩。

天眼查顯示，與”黎詠恩“這個(gè)名字相關(guān)聯(lián)的企業(yè)有四家，高時(shí)置業(yè)（深圳）有限公司（以下簡(jiǎn)稱“高時(shí)置業(yè)”）、高時(shí)（深圳）產(chǎn)業(yè)開發(fā)有限公司、高時(shí)（杭州）酒店管理有限公司、高時(shí)（深圳）酒店管理有限公司。其在四家公司中均擔(dān)任高管，職位為監(jiān)事。

時(shí)代周報(bào)記者進(jìn)一步查詢獲悉，高時(shí)置業(yè)為城市綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)商，以產(chǎn)業(yè)園、寫字樓為核心業(yè)態(tài)，輔以打造城市配套長(zhǎng)租公寓、運(yùn)動(dòng)社區(qū)，在深自持物業(yè)超100萬(wàn)平方米。公司旗下有高時(shí)新能源產(chǎn)業(yè)園、高時(shí)九龍山科技園、高時(shí)坂雪崗科技、粵核工業(yè)園城等。

高時(shí)置業(yè)隸屬于高時(shí)集團(tuán)，是高時(shí)集團(tuán)旗下的二級(jí)子集團(tuán)。根據(jù)高時(shí)集團(tuán)官方宣傳，該集團(tuán)成立于1988年，擁有地產(chǎn)、金融、石材三大核心產(chǎn)業(yè)，業(yè)務(wù)涵蓋礦山開采、人造石生產(chǎn)、石材加工、機(jī)械制造、新型建材、物流、房地產(chǎn)開發(fā)、金融等多領(lǐng)域，2021年資產(chǎn)總額超過(guò)260億。

此外，值得注意的是，此次純水岸十一期T106房的法拍申請(qǐng)執(zhí)行人深圳市高時(shí)小額貸款有限公司，由愉天石材（深圳）有限公司100%控股。愉天石材則為高時(shí)集團(tuán)旗下高時(shí)石業(yè)的成員公司。在洪濤股份負(fù)責(zé)的深圳改革開放主題公園項(xiàng)目中，愉天石材曾作為其石材供應(yīng)商。

不過(guò)，需要指出的是，競(jìng)價(jià)結(jié)果確認(rèn)書上的“黎詠恩”與天眼查所顯示的與四家企業(yè)相關(guān)聯(lián)的“黎詠恩”是不是同一人，目前仍是個(gè)謎。

記者丨張釔璟

編輯丨楊春霞

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