來源|雷達(dá)財經(jīng)鴻途出品 文|肖灑 編|深海

7月23日盤后，該公司公告稱，公司董事胡欣涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)違法，目前正接受上海市紀(jì)委監(jiān)委紀(jì)律審查和監(jiān)察調(diào)查。

綠地控股稱，胡欣系公司股東單位委派的外部董事，目前除擔(dān)任公司董事、副董事長、董事會戰(zhàn)略委員會委員、董事會薪酬與考核委員會委員外，未擔(dān)任公司其他職務(wù)，不參與公司日常經(jīng)營管理。上述事項不會對公司生產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生重大影響。

根據(jù)此前披露，胡欣現(xiàn)任上海城投（集團(tuán)）有限公司副總裁。截至今年一季度末，上海城投持有綠地控股20.55%股權(quán)，為后者第三大股東。

官網(wǎng)顯示，總部位于上海的綠地控股以房地產(chǎn)、基建為主業(yè)，公司連續(xù)12年入圍《財富》全球企業(yè)500強(qiáng)。但在房地產(chǎn)調(diào)整期，綠地控股也沒能逃過一劫：公司在上半年銷售金額比去年同期減少49.7%，凈利同比預(yù)降超90%，且無新增房地產(chǎn)項目儲備。

綠地控股面臨的挑戰(zhàn)還不止于此，公司前幾年擴(kuò)張帶來的后遺癥逐步顯現(xiàn)，那就是債務(wù)壓力和流動性緊張。

截至去年年末，公司已出現(xiàn)債務(wù)逾期。財報顯示，截至今年一季度末，公司總負(fù)債為1.05萬億，負(fù)債率為88%。

6月7日舉行的2023年度業(yè)績說明會上，綠地控股董事長兼總裁張玉良坦言，地產(chǎn)行業(yè)在前期飽受沖擊后……市場逐季下行、深陷低迷之中，行業(yè)流動性緊張的局面未得到有效改觀。

利潤、銷售等指標(biāo)承壓

根據(jù)綠地控股披露，胡欣系公司股東單位委派的外部董事，不參與公司日常經(jīng)營管理，因此公司認(rèn)為其被調(diào)查事項不會對公司生產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生重大影響。

但在該消息公布后的次日，綠地控股股價仍低開低走，至收盤跌3.62%。今年以來，該公司股價累計跌幅超40%，截至7月24日收盤市值僅剩187億元。

股價持續(xù)低迷之際，綠地控股所面臨的挑戰(zhàn)也遠(yuǎn)未結(jié)束。

7月9日，公司公告稱，經(jīng)財務(wù)部門初步測算，預(yù)計 2024 年半年度實現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤2億元到2.5億元，與上年同期相比，將減少23.6億元到 24.1 億元，同比減幅 90.4%到 92.3%。

同時，預(yù)計 2024 年半年度實現(xiàn)歸屬于母公司所有者的扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤 0.6億元到 1.1 億元，與上年同期相比，將減少18.2億元到18.7億元，同比減幅94.3%到 96.9%。

綠地控股表示，2024 年上半年度，房地產(chǎn)、基建行業(yè)整體低迷態(tài)勢尚未扭轉(zhuǎn)，企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)仍然很大。報告期內(nèi)公司房地產(chǎn)業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模、基建產(chǎn)業(yè)營收規(guī)模同比均有較大幅度下降；且上年同期轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)產(chǎn)生了較大金額的投資收益。

業(yè)績大幅下跌，與之相對應(yīng)的是公司銷售金額“腰斬”。根據(jù)公告，今年4-6月，綠地控股實現(xiàn)合同銷售面積169.2萬平方米，比去年同期減少54.3%；實現(xiàn)合同銷售金額186.03 億元，比去年同期減少48.3%。

2024年1-6月，公司實現(xiàn)合同銷售面積 296.9萬平方米，比去年同期減少49.6%；實現(xiàn)合同銷售金額318.37億元，比去年同期減少49.7%。

綠地控股的現(xiàn)狀，也是2024上半年房地產(chǎn)行業(yè)的真實寫照。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，TOP100房企銷售總額為2.08萬億元，同比下降41.6%。

但同時，包括保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、萬科、綠城中國等在內(nèi)的頭部房企仍表現(xiàn)出一定韌性，躋身“千億 梯隊”之中，TOP10房企的銷售額均值約1029億元。

值得關(guān)注的是，目前一二線核心城市率先回暖，讓在高線城市布局的房企受益。中指研究院相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前6個月，20家代表房企約30%的銷售業(yè)績來自一線城市；54%的銷售業(yè)績來自二線城市。

而低線城市地位運行，或許給重倉于三四線城市和弱二線城市的綠地控股帶來了去化困難。克而瑞研報指出，公司土地儲備主要集中在二線城市和三四線城市，建筑面積占比分別為49.8%、45.2%。此外，還有少部分分布在一線城市和海外，合計占比5%。

在土儲方面，上半年綠地控股可謂“顆粒無收”。公司披露的經(jīng)營數(shù)據(jù)顯示，今年1-6 月，公司無新增房地產(chǎn)項目儲備。

對比頭部同行，雖然大多數(shù)也是以“量入為出”為主，但仍有不少頭房企積極拿地。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1-6月份，建發(fā)房產(chǎn)拿地金額279億元，中建壹品拿地金額213億元，綠城中國耗資190億元拿地，位列行業(yè)前三名。

另外在今年上半年，綠地控股出租物業(yè)取得租金收入6.91億元，酒店取得經(jīng)營收入 6.81億元。

去年末逾期債務(wù)超47億

實際上，從2023開始，綠地控股就緊捂錢包，全年僅新增房地產(chǎn)項目儲備 1 個，總地價6.03億元。

同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，2023年綠地控股實現(xiàn)營業(yè)收入3602.5億元，同比下降17.28%；歸屬于上市公司股東的凈虧損95.56億元，同比下降1029.04%。

根據(jù)年報，報告期內(nèi)由于房地產(chǎn)市場下行導(dǎo)致綠地控股發(fā)生存貨減值。公司計提資產(chǎn)減值損失共137.72億元，同比增加105.10億元；資產(chǎn)價格下跌，計提存貨跌價損失127.30億元，計提投資性房地產(chǎn)減值損失2.25億元，計提固定資產(chǎn)減值損失3.29億元。

錄得巨虧的同時，公司負(fù)債率仍維持在高位，截至去年期末公司總資產(chǎn)約1.19萬億元，同比減少12.55%；總負(fù)債約1.05萬億元，同比減少12.68%。

根據(jù)財報數(shù)據(jù)，截至2023年年底，公司資產(chǎn)負(fù)債率為87.84%，有息負(fù)債余額為2148億元，全年利息費用高達(dá)82.75億元。

另外，截至2023年年底，綠地控股短期借款及一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債合計994億元，而賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額僅為238.4億元，流動性風(fēng)險顯而易見。

6月7日，在綠地控股舉行的2023年度業(yè)績說明會上，公司董事長兼總裁張玉良坦言，房地產(chǎn)行業(yè)在前期飽受沖擊后，內(nèi)生動力不足，政策落地效果較為有限，市場逐季下行、深陷低迷之中，行業(yè)流動性緊張的局面未得到有效改觀。

6月13日，綠地控股公告稱，決定終止中誠信國際對其主體及相關(guān)債券債項評級工作。

在業(yè)內(nèi)看來，終止評級工作會影響發(fā)債融資。

而目前形勢下，雖然政策上房企有融資“白名單”機(jī)制，但落地情況或許又不同。7月19日，綠地集團(tuán)召開2024半年度工作會議，根據(jù)張玉良會上透露，上半年公司房地產(chǎn)“白名單”融資共計取得銀行批復(fù)19筆，總批復(fù)金額47億元，但提款僅10億元。

在銷售下滑、融資受限的情況下，綠地控股只能轉(zhuǎn)向出售資產(chǎn)“補血”。據(jù)媒體報道，去年12月，綠地控股將上海綠地萬豪酒店以總價14.88億元出售給北京銀行用作總部辦公。

去年年報中，公司也表示積極推動海外項目處置。澳洲、加拿大項目加快出售及現(xiàn)金回籠。

即便如此，截至2023年年底，公司逾期有息債務(wù)共 47.46 億元，逾期未償還的短期借款總額為4.35億元。另外，公司因資金困難逾期A銀行應(yīng)付利息1.27億元。

天眼查資料顯示，7月17日，綠地控股集團(tuán)有限公司新增一則被執(zhí)行人信息，執(zhí)行標(biāo)的1.51億余元，涉及借款合同糾紛案件，執(zhí)行法院為陜西省西安市中級人民法院。截至目前，公司被執(zhí)行總金額21.47億元。

開辟新賽道轉(zhuǎn)型發(fā)展

房地產(chǎn)遲遲未能走出低谷，綠地控股將轉(zhuǎn)型發(fā)展提上了日程。

年初的誓師動員大會上，張玉良提出公司要以“二次創(chuàng)業(yè)”的精神，推進(jìn)轉(zhuǎn)型發(fā)展。綜合來看，目前綠地控股在新型代建、資產(chǎn)運營等方面有所推進(jìn)。

據(jù)悉，公司新型代建業(yè)務(wù)聚焦服務(wù)政府。上半年，“綠地智慧”新簽代建面積躋身行業(yè)前十，新增業(yè)務(wù)以政府代建及新能源、城市更新等項目為主。

此外，公司酒店板塊不斷加快自主品牌輸出管理步伐，加速向輕資產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型，截至 2023 年末輕資產(chǎn)已簽約項目數(shù)量累計近百家，客房數(shù) 2.2 萬余間。

官網(wǎng)顯示，目前綠地控股集團(tuán)有限公司(簡稱“綠地集團(tuán)”)形成了“以房地產(chǎn)、基建為主業(yè)，金融、能源、消費等產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展”的格局。

而在最近，綠地控股對外宣稱，成立綠地醫(yī)療產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，并與九州通、聯(lián)影醫(yī)療分別簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。

天眼查顯示，上海綠地醫(yī)療器械有限公司于2024年6月27日成立，注冊資本2000萬元，綠地集團(tuán)持有70%的股份，上海綠地全球商品貿(mào)易港（集團(tuán)）有限公司持股30%。其中，綠地集團(tuán)由上市公司綠地控股持有95%的股份。

目前，綠地醫(yī)療已開展相關(guān)的合作。據(jù)綠地醫(yī)療產(chǎn)業(yè)集團(tuán)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人王晨介紹，綠地醫(yī)療與九州通的合作集中在配送和醫(yī)院供應(yīng)鏈管理（SPD）業(yè)務(wù)上；與聯(lián)影醫(yī)療則是一同出海，合作開拓哈薩克斯坦等中亞市場。

綠地布局醫(yī)療賽道，動作不止于此。今年初，綠地與醫(yī)療器械及解決方案供應(yīng)商邁瑞醫(yī)療簽約，以自動體外除顫儀（AED）為切入點，開展醫(yī)療器械貿(mào)易合作。

分析指出，在房地產(chǎn)行業(yè)縮表的大背景下，與人口老齡化息息相關(guān)的消費醫(yī)療引發(fā)了張玉良的關(guān)注。但同時，綠地醫(yī)療產(chǎn)業(yè)面臨的資金與技術(shù)挑戰(zhàn)不小，未來能否創(chuàng)造新的利潤增長點與價值，還有待時間的檢驗。