來源|丁祖昱評樓市

據CRIC統計，截至2024年7月24日，今年已有11只公募REITs完成了上市，募集資金總額為279.88億元，已經超過了2023年全年。

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累計來看，截至目前共有40只公募REITs完成了上市。

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REITs屬于資產證券化的一種方式，自2020年4月基礎設施REITs試點啟動，至今已歷經多次擴容。

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近期多家REITs公布了二季度的運營成果，已上市的公募REITs的運營情況基本都較為穩定，據CRIC統計，上半年有披露運營情況的28只已上市公募REITs中，有26只實現了盈利，更有6只實現了凈利率40%以上。

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隨著公募REITs政策環境逐漸完善、市場規模逐漸擴大，持有優質存量資產的房地產開發企業也迎來了更多的機會，越來越多的房企開始進行試水。

REITs又稱房地產信托投資基金，是一種將房地產資產進行證券化的金融產品。其本質是讓廣大中小機構乃至個人投資人參與到大宗房地產投資中，分享物業租金回報及增值收益。

REITs作為一種投資產品，投資者獲得收益的方式有兩種，一是通過持有REITs每年獲得REITs分派的現金收益，二是根據REITs行情的變化買賣REITs獲得收益。REITs要獲得高收益，離不開對持有項目的高效運營。

而對于不動產運營商而言，REITs是打通“投、融、管、退”閉環非常重要的一部分，擁有優質不動產項目的房企運營商們可以借助公募REITs加快企業的戰略轉型，資產運作模式由重轉輕，自身角色定位從開發商轉變為資產管理服務商，對于當前房企走出行業困境具有重要意義。

雖然REITs在國外早已經成熟，但國內真正應用也不過四年左右的時間。

2020年4月，我國境內基礎設施公募REITs試點正式開啟，至今已歷經多次擴容。

2021年6月，首次擴容將能源基礎設施、保障性租賃住房等加入試點范圍，體現了對“雙碳”目標的政策支持。

2022年11月，進一步擴大REITs試點范圍，覆蓋新能源、水利、新型基礎設施等領域。

2023年2月，提出穩步推進REITs試點工作，在把控風險前提下，募集資金用于住房租賃企業持有并經營長期租賃住房。

2023年3月24日，進一步推進REITs常態化發行工作。明確要切實提高申報推薦效率，用好回收資金促進有效投資，切實加強運營管理。擴容范圍涵蓋了百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目。

2023年10月20日，證監會正式宣布公募REITs試點拓展至消費基礎設施，推進符合條件的消費基礎設施項目發行公募REITs。

截至2024年7月24日，共有40只公募REITs完成了上市，發行總規模超千億。

目前，大多數已上市的公募REITs公布了二季度的運營情況，結合一季度的披露可以發現，上半年有披露運營情況的28只已上市公募REITs中，26只REITs都實現了盈利，其中有14只實現了凈利率20%以上，占比超過了一半，更有6只實現了凈利率40%以上?？梢姽糝EITs整體仍然繼續保持著較高的收益率。按上半年累計可供分配金額來計算，28只公募REITs的算術平均分派率為2.8%，投資者回報率也較為穩定。

受益于此，2024年上半年公募REITs二級市場業績迎來了修復。

Wind數據顯示，納入統計的37只產品中，同比上漲的達到了31只，其中能源基礎設施REIT、保障性租賃住房REIT、產業園REIT等表現都比較突出。

如華夏北京保障房REIT、中金廈門安居保障性租賃住房REIT、紅土創新深圳人才安居REIT等產品，年內分別上漲了18.64%、18.16%和15.37%。

將已披露運營情況的28只公募REITs按底層資產類型進行分類之后，可以發現保障性租賃住房REIT和產業園REIT的上半年凈利率水平也與二級市場一樣，保持較高水平。

其中，租賃住房公募REITs的上半年凈利率水平最高，達到了37.1%，產業園公募REITs第二，達23.5%。

房企較為關心的消費類基礎設施公募REITs在上半年的整體凈利率僅有7.9%。這其中固然有樣本數量較少，單只REIT影響較大的原因，但是也可以看出來當前重資產的消費類基礎設施盈利仍然相對困難。

2024年以來，在政策利好、以及公募REITs長期穩定且較高的收益率的吸引下，越來越多的原始權益人和投資者開始進入公募REITs市場。截至7月24日，2024年已有11只公募REITs完成了上市，募集資金總額為279.88億元，已經超過了2023年全年（5只REITs共 170.92億元）。

其中房地產開發企業密切相關的是萬科、華潤和金茂發行的三只消費基礎設施類的公募REITs，募資總額達到了112.3億元。

與此同時，還有20只公募REITs產品處于已申報還未上市階段，從交易所披露的公募REITs產品申報情況來看，目前房企已申報未上市的公募REITs產品共有5只，預計下半年仍將有較多公募REITs產品完成上市。

此外，在房企發行的已上市公募REITs產品方面，部分項目已經開始了擴募，比如5月30日華夏基金華潤有巢REIT就宣布計劃通過增發份額收購上海市的保障性租賃住房項目，華夏華潤商業REIT也在5月28日完成了對華潤商業資產1號資產支持專項計劃的吸收合并，這也是房企在公募REITs方面的新嘗試。

整體看來，房企參與公募REITs發行申報主要還是在消費類基礎設施、租賃住房領域和產業園等方面。尤其是在消費類基礎設施領域，目前房企旗下已上市和已申報的10只公募REITs產品中，有5只是消費類公募REITs。租賃住房領域也是未來發力的方向。

隨著公募REITs政策環境逐漸完善、市場規模逐漸擴大，持有優質存量資產的房地產開發企業也迎來了更多的機會，越來越多的房企開始進行試水。

未來預計將有更多持有優質資產的房企來通過公募REITs來盤活存量資產。