來源|丁祖昱評樓市

一個是“730”政治局會議定調(diào)下半年房地產(chǎn)市場。“積極支持收購存量商品房用作保障性住房”的內(nèi)容首次在中央政治局會議中出現(xiàn)。

另一個是《新型城鎮(zhèn)化五年行動計劃》發(fā)布。其中明確，要經(jīng)過5年努力，使農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城市渠道進(jìn)一步暢通，常住人口城鎮(zhèn)化率提升至接近70%。

在此之前，二十屆三中全會明確提出完善“市場+保障”供給體系、充分賦權(quán)地方調(diào)控等四方面，并提到健全推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化體制機(jī)制。

結(jié)合起來看，短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)主線任務(wù)已明確，“消化存量和優(yōu)化增量”將成為貫穿全年的重要工作，存量房收儲將進(jìn)入提速階段。長期來看，新型城鎮(zhèn)化仍是住房需求的有力支撐，城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍將持續(xù)為房地產(chǎn)提供發(fā)展空間。

7月30日，關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)，政治局會議提到，要持續(xù)防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險。要落實好促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的新政策，堅持消化存量和優(yōu)化增量相結(jié)合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房，進(jìn)一步做好保交房工作，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

其中，“積極支持收購存量商品房用作保障性住房”是首次提及，這個提法還有一個前提，即“堅持消化存量和優(yōu)化增量相結(jié)合”。

早在上半年，4月30日政治局會議便首次提到“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。

從“統(tǒng)籌研究”到“積極支持”，也意味著消化存量在下半年將迎來實質(zhì)落地階段。

今年上半年以來，存量房收儲不斷擴(kuò)圍，且支持政策不斷落地。

5月17日，央行設(shè)立3000元保障性住房租賃再貸款，支持地方國企收儲存量房。6月12日，央行召開保障性住房租賃再貸款工作推進(jìn)會，在地方權(quán)限內(nèi)安排適當(dāng)?shù)呢敹愓咧С郑笇?dǎo)收購主體市場化選擇收購對象和合作銀行。

6月20日，住建部會議明確存量房收儲支持范圍擴(kuò)大至縣級市。據(jù)不完全統(tǒng)計，政府收儲存量房模式已在全國至少23個重點城市落地。

而隨著政治局會議明確提出“堅持消化存量和優(yōu)化增量相結(jié)合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房”。未來存量房收儲有望進(jìn)入實質(zhì)落地階段，著力推動行業(yè)去庫存。

值得注意的是，保障性住房再貸款作為去庫存的一種嘗試和探索，但是其千億資金規(guī)模尚不足以支撐全國范圍內(nèi)大規(guī)模收儲，且實際落地階段仍面臨問題，另外，被收儲房源轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房或配售型保障房，其收益如何覆蓋成本等，都是在推動政策落地時實際要面臨的問題。

政治局會議之后，7月31日，國務(wù)院印發(fā)《深入實施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動計劃》的明確，要經(jīng)過5年努力，使農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城市渠道進(jìn)一步暢通，常住人口城鎮(zhèn)化率提升至接近70%。?

其中，戶籍制度改革、住房保障體系、城市更新等多個方面的內(nèi)容事關(guān)房地產(chǎn)。

具體來看：

第一，放開放寬除個別超大城市外的落戶限制。未來除了全國22個超大特大城市以外，全國其余絕大多數(shù)的城市落戶限制將基本取消。對于房地產(chǎn)市場而言，人口和城鎮(zhèn)化是住房需求的基石，落戶門檻的下調(diào)也將對住房需求起到支撐作用。

第二，完善住房保障體系，農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口的住房需求主要由保障房來滿足。《計劃》提出“鼓勵有條件的城市逐步將穩(wěn)定就業(yè)生活的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口納入城市住房保障政策范圍，加大農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口經(jīng)濟(jì)可承受的小戶型保障性租賃住房供給，積極培育發(fā)展住房租賃市場，支持采取多種措施通過市場化方式滿足農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口住房需求。”這意味著，未來農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口的住房需求主要由配售型保障房、配租型保障房、市場化租賃住房來滿足。

第三，金融發(fā)力推進(jìn)老舊小區(qū)改造和“三大工程”建設(shè)。《計劃》提出“推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造。”在具體措施方面，《計劃》給出了中央財政建設(shè)資金、地方專項債、專項借款等多元化的資金支持方式。

另外，《計劃》還提出培育一批同城化程度高的現(xiàn)代化都市圈，培育都市圈，重點任務(wù)在于四方面：交通互聯(lián)互通、產(chǎn)業(yè)分工協(xié)作、市場一體化建設(shè)、公共服務(wù)共建共享。近年來，都市圈發(fā)展全面提速，國家級都市圈數(shù)量已增加到14個。未來，中心城市與周邊城市發(fā)展協(xié)同性更強(qiáng)的都市圈，將蘊(yùn)藏著更多房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇，與此同時都市圈一體化融合發(fā)展，也有助于釋放異地購房需求。

人口和城鎮(zhèn)化是房地產(chǎn)的需求基石。

過去二十余年，房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展與城鎮(zhèn)化率的快速提升密不可分，全國常住人口城鎮(zhèn)化率由2000年的36%提高至2023年的66%，累計增長30個百分點，其背后是的近5億人量級的新增城鎮(zhèn)人口。

城鎮(zhèn)化后半程，城鎮(zhèn)化率“減速換擋”，2021年-2023年，城鎮(zhèn)化率年增幅由過去每年的1.5個百分點左右放緩至0.8、0.5、0.9個百分點。《計劃》提出，經(jīng)過5年努力常住人口城鎮(zhèn)化率提升至接近70%，也就是在未來5年城鎮(zhèn)化率要提升4個百分點，假使城鎮(zhèn)化率勻速增長，人口總量較2023年保持不變，預(yù)計到2028年底城鎮(zhèn)人口將累計增長約5400萬人。

對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩，增量城鎮(zhèn)人口規(guī)模收縮將會影響房地產(chǎn)總需求。據(jù)CRIC測算，2024年-2028年，預(yù)計城鎮(zhèn)人口年均增量保持在1080萬左右，基本與2021-2023年持平，但相較于2011年至2020年年均增長2324萬人來說，明顯縮量。另外，增量城鎮(zhèn)人口住房需求將主要由保障性住房來滿足，對商品房市場拉動力將進(jìn)一步削弱。

不過，從中長期來看，新型城鎮(zhèn)化仍是住房需求的有力支撐，城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍將持續(xù)為房地產(chǎn)提供發(fā)展空間。

我國新型城鎮(zhèn)化仍在持續(xù)推進(jìn)，房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展還有相當(dāng)大的空間。在此之前，市場還將度過一段適應(yīng)和調(diào)整期。短期內(nèi)穩(wěn)定市場和探索行業(yè)發(fā)展新模式的任務(wù)依然艱巨，值得期許的是，在一系列房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控舉措之下，未來行業(yè)調(diào)整結(jié)果將會進(jìn)一步體現(xiàn)。