來源|丁祖昱評樓市

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開拍前徐匯濱江的原“小米總部地塊”就備受矚目，共吸引了7家優質房企參與角逐，其中四家為副部級央企背景。

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畢竟該地塊亮點頗多，首先是地處上海徐匯濱江一線，緊鄰西岸金融城，對面是均價178000元/平方米的香港置地·啟元，緊鄰4、12號線大木橋路站大約600米，且沒有保障房要求。

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該地起始樓面價達100805元/平方米，已經超越全國單價地王紀錄，最高總價限制為48.048億元，溢價率30%，如果地塊最終達到最高限價，將采用搖號方式確定競得者。

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8月7日開拍當日，半小時就觸頂30%的溢價率限制，進入搖號環節，最終由綠城拿下，至此，該地塊以131045元/平方米的樓板價，一躍成為全國單最新單價地王。

2024年8月7日，上海新一輪集中土拍如期開拍，掛牌的5宗地均成功出讓，總成交建面25.6萬平方米，成交總金額109.5億元，整體溢價率為12.1%，刷新了2023年以來月度溢價率歷史紀錄。

本批次土拍是‘滬九條’出臺后的第二批宅地出讓，自上輪起，上海土拍取消自2021年實行的溢價率10%封頂原則，在出讓條件中也沒有房地聯動價的相關規定。

本輪競拍的5宗地中，徐匯濱江地塊關注度最高，該地曾在2021年由小米競得，當時性質是商業辦公用地，成交價15.5億元，折合樓面價31001元/平方米。原本計劃打造成小米的上海金融總部，今年上半年因市政規劃用地發生改變，政府重新收儲，用地性質隨后變更為宅地。

重新上架后，起始價為36.96億元，且未設中小套型比例要求，并以“招掛復合”方式出讓，最高總價限制為48.048億元，如果地塊最終達到最高限價，將采用搖號方式確定競得者。

值得注意的是，該地起始樓面價達100805元/平方米，已經超越融信的全國單價地王紀錄。2016年，融信以總價110.1億元、溢價率139%拿下上海靜安區中興社區地塊，樓面價約100218元/平方米，成為當時全國單價地王。

此次競拍的徐匯濱江地塊不設置房地聯動價，可以參考的是項目對面是香港置地·啟元，均價178000元/平方米，是今年上海第四批次新房的單價天花板，于今年4月開盤熱銷，認購率235%，兩個小時就清盤。

該地塊開拍半小時就觸頂30%的溢價率限制，進入搖號環節，最終由綠城拿下，總價48億元，樓板價131045元/平方米，一躍成為全國單最新單價地王。此次土拍結束后，徐匯濱江的價格體系有望再次被刷新。

從此次出讓的5宗地塊整體來看，1宗地封頂搖號、1宗低溢價、3宗底價成交，雖然整體溢價率高達12.1%，刷新了2023年以來月度溢價率新高，但主要是被徐匯濱江小米地塊30%溢價抬高，實際本輪土拍市場熱度冷熱分化明顯。

從房企來看，本次掛牌的5宗地中，浦東北蔡、奉賢新城、青浦重固等偏遠地塊均僅有1家房企參拍，虹口江灣地塊有綠城、象嶼、保利發展3家房企參拍，而熱度最高的徐匯小米地塊有多家房企/聯合體參拍，包括保利、招商&徐匯城投、中海&西岸集團、華潤、綠城、越秀&象嶼、宸嘉等參與競買。房企參拍熱情明顯冷熱不均。

從出讓具體地塊來看，虹口江灣地塊位于中外環，雖然地塊位置不及徐匯小米地塊，但交通還算便利，地塊距軌道交通3號線江灣鎮路站0.6公里，生活配套也比較豐富，該地引得綠城、象嶼的競爭激烈，經過24輪出價，最終綠城以12億元競得，溢價率6.48%，樓面價48447元/㎡。

而余下的浦東北蔡、奉賢新城、青浦重固地塊略顯冷清，各有一名競買人報名，因此都以底價成交，競買人分別是浦開、奉賢新城公司和保利發展。

值得注意的是上海本輪土拍民企積極性明顯提升，綠城、宸嘉均積極參拍，尤其是綠城，同時參拍徐匯濱江和虹口江灣地塊。競拍結果來看，綠城運氣最佳，不僅搖中本場土拍最熱門的徐匯濱江小米地塊，還以6.48%的溢價率斬獲虹口江灣地塊。最終綠城以60億元的總成交金額占到本場土拍總金額的55%。

2024年8月7日，就在土拍結束后不久，上海土地交易市場緊接著發布了下一批次土拍出讓公告，共掛出2宗地塊，分別為靜安區曹家渡社區 C050301單元9A-20地塊及靜安區靈石社區N070402單元094a-14地塊。

出讓預告稱：針對房地產市場供求關系的新變化和人民群眾對優質住房的新期待，更好發揮市場機制作用，創造更加公平、更有活力的市場環境，實現資源配置效率最優化和效益最大化，加大優質住宅用地供應。

自上海新“滬九條”中明確要求優化土地和住房供應后，上海已進行了兩場土拍，這兩場土拍都取消了自2021年實行的溢價率10%封頂原則，在出讓條件中也沒有房地聯動價的相關規定。

從結果來看，上一輪土拍楊浦兩宗宅地分別以17.12%和21.18%高溢價成交，這一輪土拍徐匯濱江小米地塊30%溢價封頂，兩場土拍熱度均明顯回升。

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但同時土拍市場冷熱不均的現象依然存在，上一輪寶山顧村和奉賢新城兩宗遠郊地塊以底價成交，這一輪浦東北蔡、奉賢新城、青浦重固地塊均以底價成交，冷熱分化十分明顯。

究其原因，很大程度上還是與市郊區新房去化速度差異有關，盡管在“517”新政之后，市場有一定的積極效果，但是利好更多地集中在市區，中心城區優質項目更是出現“日光盤”，郊區項目去化緩慢，部分項目開盤去化率甚至在個位數。

在這背景下，也就不難理解上海第五批土拍選擇掛牌靜安2宗宅地。我們認為，未來土地供應端將繼續延續“高頻、少量、質優”的供地策略，土拍市場將聚焦在核心城市優質板塊。

總的來看，上海本輪土拍如期延續冷熱分化的格局，未來市場分化行情也將進一步加大。

需要注意的是，土拍市場的熱度的維系，既要有土地質量的保障，還要有正常利潤的預期，同時也離不開良好的項目去化。

隨著上海核心區域地塊的持續出讓，這些區域的土拍熱度也或將出現一定程度地下降。未來上海，高端市場的產品競爭也會加劇。