來源|丁祖昱評(píng)樓市

近期，世茂集團(tuán)、萬科、華僑城、遠(yuǎn)洋集團(tuán)等多家房企積極尋求資產(chǎn)出售。

據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，今年前7月，房企處置資產(chǎn)交易筆數(shù)已達(dá)到129起，已披露交易規(guī)模超千億元。

房企出售核心資產(chǎn)的背后，實(shí)際反映出房企流動(dòng)性依然承壓。當(dāng)前，房企融資面仍低迷，而2025年債務(wù)到期規(guī)模甚至要高于2024年，“錢緊”的一年，房企或?qū)⒊掷m(xù)出售資產(chǎn)。

今年以來，多家房企開啟資產(chǎn)甩賣模式。

以萬科為例，7月萬科通過出售項(xiàng)目公司股權(quán)，或?yàn)轫?xiàng)目公司引入增資，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行盤整。另外，7月初萬科印力將上海南翔印象城MGEA48%股份賣給GIC，市場(chǎng)消息稱交易規(guī)模預(yù)計(jì)在20億左右。

萬科曾在2023年年報(bào)中披露，將通過大宗資產(chǎn)、股權(quán)交易兌現(xiàn)“蓄水池”，大規(guī)模增厚安全墊。

除了萬科之外，碧桂園、世茂集團(tuán)、萬達(dá)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、華僑城等多家房企也在今年陸續(xù)將旗下資產(chǎn)“擺上貨架”。

比如世茂集團(tuán)以5.96億元出售廈門集美區(qū)綜合體項(xiàng)目，由中建三局接盤，變現(xiàn)的代價(jià)是虧損3.12億元。

還有深陷債務(wù)危機(jī)的遠(yuǎn)洋集團(tuán)，今年以來也在不斷拋售其核心資產(chǎn)，今年6月以40億元賣掉北京頤堤港二期64.79%股權(quán)，據(jù)遠(yuǎn)洋集團(tuán)披露，出售事項(xiàng)中錄得未審核的虧損幅度為17.63億元，出售所得款項(xiàng)將用于償還債務(wù)及各種款項(xiàng)的支付。

據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，1-7月已披露的典型房企收并購事件共有129起，披露的交易規(guī)模達(dá)到1047.2億元。不過對(duì)比去年同期，收并購交易金額同比下滑35%。

這意味著，在市場(chǎng)調(diào)整期，房企對(duì)于收并購仍然謹(jǐn)慎。

從7月單月數(shù)據(jù)也可以看出這一趨勢(shì)。根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2024年7月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企共涉及15筆并購交易，其中有一半仍在掛牌中。單月披露的總交易額只有55.6億元，同環(huán)比減少五成以上，并購規(guī)模降至年內(nèi)最低。

房企甩賣資產(chǎn)的背后，實(shí)際反映出企業(yè)仍然“缺錢”，多數(shù)民營(yíng)房企，尤其是出險(xiǎn)房企，融資難的問題依然突出。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，1-7月，65家典型房企的融資總量為2678.47億元，同比減少32%。從歷年來看，今年一二季度65家房企融資規(guī)模分別同比下滑了41%及32%，整體仍然低迷。

從企業(yè)表現(xiàn)來看，前7月TOP10房企平均融資額為151.69億元，是各梯隊(duì)中唯一一個(gè)融資規(guī)模同比上漲的梯隊(duì)。這意味著，房企融資仍然集中在少數(shù)企業(yè)手中。

單月來看，受到萬科326.66億元銀行貸款拉動(dòng)，7月單月65家房企融資總量達(dá)到523.46億元，環(huán)比增加63.8%，單月的融資規(guī)模創(chuàng)下了2024年以來的新高。

一方面是融資受限，另一方面，房企銷售也受阻，整體銷售業(yè)績(jī)壓力比較大，前7月百強(qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)規(guī)模同比下降37.5%。

從債務(wù)到期來看，8月將有26筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為402億元，環(huán)比增加51%。

2024年上半年房企新發(fā)行債券已無法覆蓋到期舊債。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，上半年房企債券到期規(guī)模達(dá)2799億，而發(fā)行規(guī)模僅有961億。

房企融資仍然低迷，疊加房地產(chǎn)銷售仍未完全復(fù)蘇未來仍有可能有更多房企曝出債務(wù)違約事件。

值得注意的是，受近年來房企債務(wù)展期影響，2025年債務(wù)到期壓力仍然比較大。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2025年全年房企到期債券規(guī)模超過5000億元，相較于2024年同比增加7%。

在償債潮下，為快速獲得流動(dòng)性資金，未來或?qū)⒂懈喾科蟪鍪圪Y產(chǎn)以實(shí)現(xiàn)自救。

房地產(chǎn)企業(yè)出售資產(chǎn)一方面是合理的資產(chǎn)流動(dòng)，另一方面也是房企緩解流動(dòng)性壓力的重要途徑，當(dāng)前背景下，房企持續(xù)出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)更多是用來“回血”，同時(shí)加速房地產(chǎn)業(yè)務(wù)盤整。

隨著房企融資支持政策邊際改善，融資協(xié)調(diào)機(jī)制的推進(jìn)在一定程度上緩解了房企的流動(dòng)性壓力。考慮到當(dāng)前樓市仍然存在較強(qiáng)的不確定性，未來房企在資金回籠和業(yè)務(wù)剝離的需求驅(qū)動(dòng)下，頻繁出售資產(chǎn)的趨勢(shì)仍將延續(xù)，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)標(biāo)的增加或?qū)⒓铀傩袠I(yè)整合，不過大規(guī)模的收并購熱潮難以再現(xiàn)，謹(jǐn)慎、理性將是市場(chǎng)中長(zhǎng)期主基調(diào)。