文|樂居財經 作者|李蘭

浙江湖州市德清縣不久前出讓的首宗第四代住宅地塊，由德清青創城市發展有限公司以2.91億元的價格競得，樓面價5265元/平方米，溢價率32.33%。

值得注意的是，在該地塊出讓要求中提到，空中庭院建設不超過規定限度范圍內的，將不計入容積率。

據媒體報道，浙江多城已推出新的住宅設計政策，溫州、湖州、紹興、金華等城市出讓新地塊均引入了“不計容積率”條款。

以溫州市核心片區桃花島單元T03-03地塊為例，公告明確，小區景觀綠化亭廊、開放式風雨連廊等公共開敞空間不計入容積率。

根據相關規定，桃花島單元地塊的空中花園面積可達到住宅套內建筑面積的20%，相當于空中花園的贈送面積增加了一倍。

按照房子的套內建筑面積是100平米來算，那贈送的空中花園面積最高可達20平米。

業內人士認為，房企在開發過程中通過合理優化設計，有的項目可以做到100%得房率，高的甚至可以到120%。

眾所周知，得房率，是指可供住戶支配的建筑面積與每戶建筑面積之比。商品房的建筑面積由套內和公攤共同構成。

資料顯示，目前一般多層住宅的得房率為88%-95%，小高層板樓住宅的得房率為85%-88%，高層板樓住宅的得房率為78%-85%。

事實上，不僅是浙江地區，今年以來，長沙、深圳等城市也對計容建面、得房率、陽臺進深等方面，進行了大幅調整。

4月，長沙近期也明確了優化陽臺等空間面積的計算規則，明確封閉陽臺也可按水平投影面積的1/2計入容積率和建筑面積；同時還明確優化飄窗和設備平臺設置要求，適當降低TOD開發區域停車配比等。

5月，深圳發布最新的建筑設計規則，重點提到陽臺、凸窗可以做大，減少公攤、得房率增加，住宅150米限高等。

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在2014年7月1日之前，開發商通過贈送面積，房子得房率可達到90-100%，甚至更高。在此之后，住建部批準頒布的新版《建筑工程建筑面積計算規范》正式實施。從此以后，開發商常用的送飄窗、送露臺、送地下室等推銷手段成為了歷史。

業內人士指出，如今，開發商爭相搶灘超高得房率，“高贈送面積”時代有卷土重來之勢。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，多地推出的與計容面積、公攤相關的新規或措施，從本質上來看，是通過增加套內面積和房屋實際使用面積，降低了單位購房價格和成本，從而變相降低了房價，這些舉措有利于提升購房者購房積極性，同時也有助于提振開發商拿地積極性。

從土地市場成交變化情況來看，據克而瑞數據，7月，土地市場供地節奏不及去年同期。截止7月28日，全國300城7月經營性土地成交規模僅4828萬平方米，較上年同期降幅超三成；土地供應量7418萬平方米，同比下降17%，供應量持續緊縮。

在當前樓市環境下，各地適度放寬對房企產品設計方面的限制，鼓勵創新，開發定制化、差異化產品，顯得尤為重要，也是成為助力樓市平穩過渡的重要因素之一。