文|樂居財(cái)經(jīng) 作者|李蘭

浙江湖州市德清縣不久前出讓的首宗第四代住宅地塊，由德清青創(chuàng)城市發(fā)展有限公司以2.91億元的價(jià)格競得，樓面價(jià)5265元/平方米，溢價(jià)率32.33%。

值得注意的是，在該地塊出讓要求中提到，空中庭院建設(shè)不超過規(guī)定限度范圍內(nèi)的，將不計(jì)入容積率。

據(jù)媒體報(bào)道，浙江多城已推出新的住宅設(shè)計(jì)政策，溫州、湖州、紹興、金華等城市出讓新地塊均引入了“不計(jì)容積率”條款。

以溫州市核心片區(qū)桃花島單元T03-03地塊為例，公告明確，小區(qū)景觀綠化亭廊、開放式風(fēng)雨連廊等公共開敞空間不計(jì)入容積率。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，桃花島單元地塊的空中花園面積可達(dá)到住宅套內(nèi)建筑面積的20%，相當(dāng)于空中花園的贈送面積增加了一倍。

按照房子的套內(nèi)建筑面積是100平米來算，那贈送的空中花園面積最高可達(dá)20平米。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企在開發(fā)過程中通過合理優(yōu)化設(shè)計(jì)，有的項(xiàng)目可以做到100%得房率，高的甚至可以到120%。

眾所周知，得房率，是指可供住戶支配的建筑面積與每戶建筑面積之比。商品房的建筑面積由套內(nèi)和公攤共同構(gòu)成。

資料顯示，目前一般多層住宅的得房率為88%-95%，小高層板樓住宅的得房率為85%-88%，高層板樓住宅的得房率為78%-85%。

事實(shí)上，不僅是浙江地區(qū)，今年以來，長沙、深圳等城市也對計(jì)容建面、得房率、陽臺進(jìn)深等方面，進(jìn)行了大幅調(diào)整。

4月，長沙近期也明確了優(yōu)化陽臺等空間面積的計(jì)算規(guī)則，明確封閉陽臺也可按水平投影面積的1/2計(jì)入容積率和建筑面積；同時還明確優(yōu)化飄窗和設(shè)備平臺設(shè)置要求，適當(dāng)降低TOD開發(fā)區(qū)域停車配比等。

5月，深圳發(fā)布最新的建筑設(shè)計(jì)規(guī)則，重點(diǎn)提到陽臺、凸窗可以做大，減少公攤、得房率增加，住宅150米限高等。

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在2014年7月1日之前，開發(fā)商通過贈送面積，房子得房率可達(dá)到90-100%，甚至更高。在此之后，住建部批準(zhǔn)頒布的新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》正式實(shí)施。從此以后，開發(fā)商常用的送飄窗、送露臺、送地下室等推銷手段成為了歷史。

業(yè)內(nèi)人士指出，如今，開發(fā)商爭相搶灘超高得房率，“高贈送面積”時代有卷土重來之勢。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，多地推出的與計(jì)容面積、公攤相關(guān)的新規(guī)或措施，從本質(zhì)上來看，是通過增加套內(nèi)面積和房屋實(shí)際使用面積，降低了單位購房價(jià)格和成本，從而變相降低了房價(jià)，這些舉措有利于提升購房者購房積極性，同時也有助于提振開發(fā)商拿地積極性。

從土地市場成交變化情況來看，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，7月，土地市場供地節(jié)奏不及去年同期。截止7月28日，全國300城7月經(jīng)營性土地成交規(guī)模僅4828萬平方米，較上年同期降幅超三成；土地供應(yīng)量7418萬平方米，同比下降17%，供應(yīng)量持續(xù)緊縮。

在當(dāng)前樓市環(huán)境下，各地適度放寬對房企產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面的限制，鼓勵創(chuàng)新，開發(fā)定制化、差異化產(chǎn)品，顯得尤為重要，也是成為助力樓市平穩(wěn)過渡的重要因素之一。