來源|丁祖昱評(píng)樓市

近日，克而瑞物管聯(lián)合中物研協(xié)發(fā)布2024中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力500強(qiáng)，有幾個(gè)關(guān)鍵信息。

在物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代的大背景下，500強(qiáng)物企在管面積增速連續(xù)兩年回落。

積極的一面是，住宅業(yè)態(tài)在管面積扭轉(zhuǎn)此前的下行趨勢(shì)，整體占比有所提升。

從經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)來看，500強(qiáng)物企營(yíng)收增速連續(xù)兩年放緩至6.8%，多種經(jīng)營(yíng)連續(xù)兩年維持低速增長(zhǎng)，而基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)仍是壓艙石。

物業(yè)行業(yè)的格局正在經(jīng)歷重大變化，行業(yè)仍要應(yīng)對(duì)多方面的挑戰(zhàn)。

克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，2023年，500強(qiáng)物企在管面積達(dá)183.4億平方米，同比增長(zhǎng)6.2%，增速較2022年下降0.9個(gè)百分點(diǎn)。至此，500強(qiáng)物企在管面積增速已連續(xù)兩年回落。

另外，百?gòu)?qiáng)物企在管面積130.5億平方米，同比增長(zhǎng)7.6%。百?gòu)?qiáng)物企在管面積占500強(qiáng)物企比重超過了七成。行業(yè)集中度進(jìn)一步顯現(xiàn)。

聚焦上市物企，2023年在管面積為76.0億平方米，同比增長(zhǎng)12.0%。

近年來，物企投拓難度不斷增加。

從數(shù)據(jù)可以看出，無(wú)論是500強(qiáng)物企還是百?gòu)?qiáng)物企，亦或是上市物企，第三方在管面積占比均由升轉(zhuǎn)降，其中500強(qiáng)物企第三方在管面積占比跌幅最大，較2022年減少了1.6個(gè)百分點(diǎn)。

優(yōu)質(zhì)物業(yè)項(xiàng)目投拓競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈。

值得注意的是，在保交樓的推動(dòng)下，500強(qiáng)物企住宅業(yè)態(tài)在管面積占比一改此前的下行趨勢(shì)，占比轉(zhuǎn)升0.5個(gè)百分點(diǎn)至57.3%。這是近六年來住宅業(yè)態(tài)在管面積占比首次提升。

與之相對(duì)應(yīng)的是，非住業(yè)態(tài)在管面積占比則跌至42.7%，較2022年下降了0.5個(gè)百分點(diǎn)。

原因很好理解，受到地產(chǎn)行業(yè)保交樓政策影響，2023年全國(guó)商品住宅竣工面積多達(dá)7.2億平方米，僅次于2021年的7.3億平方米，同比增長(zhǎng)15.8%。短期內(nèi)，商品住宅大量竣工直接轉(zhuǎn)換為物企住宅業(yè)態(tài)在管面積，一定程度上拉升了500強(qiáng)物企住宅業(yè)態(tài)在管面積比重。

管理規(guī)模增長(zhǎng)放緩，一定程度對(duì)物企營(yíng)收形成掣肘。

克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，500強(qiáng)、百?gòu)?qiáng)、上市物企營(yíng)收增速全面回落。

其中，上市物企營(yíng)收增速回落最為明顯，2023年上市物企營(yíng)收總額為2913.6億元，同比增長(zhǎng)7%，增速較2022年下降8.2個(gè)百分點(diǎn)。另外，500強(qiáng)和百?gòu)?qiáng)物企營(yíng)收增速也降了1.7個(gè)百分點(diǎn)和1.3個(gè)百分點(diǎn)。

從業(yè)務(wù)條線來看，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)仍是壓艙石。

具體來看，500強(qiáng)物企2023年基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入4295.3億元，同比增長(zhǎng)8.0%，增速較2022年進(jìn)一步回落3.1個(gè)百分點(diǎn)；社區(qū)增值服務(wù)收入和非業(yè)主增值服務(wù)收入同比分別增長(zhǎng)3.3%和下降6.3%。

基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)依舊是營(yíng)收主力，其占總營(yíng)收的比重持續(xù)提升。2023年，500強(qiáng)物企基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入占比達(dá)74.8%，同比提升0.8個(gè)百分點(diǎn)。

相較而言，社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)營(yíng)收占比有所下跌，分別跌至10.1%和7.2%，同比分別減少0.3個(gè)百分點(diǎn)和1.0個(gè)百分點(diǎn)。

再來看社區(qū)增值服務(wù)。2023年，500強(qiáng)物企社區(qū)增值服務(wù)收入增速整體低位反彈。

其中，社區(qū)電商、社區(qū)家政收入增速進(jìn)一步下滑，社區(qū)房屋經(jīng)紀(jì)、空間運(yùn)營(yíng)收入陷入負(fù)增長(zhǎng)，社區(qū)美居裝修、社區(qū)停車收入明顯回升。?

從盈利表現(xiàn)來看，2023年，500強(qiáng)、百?gòu)?qiáng)、上市物企毛利潤(rùn)分別為1029.6億元、799.4億元和591.2億元，同比分別增長(zhǎng)5.1%、2.4%和1.2%，明顯低于同期營(yíng)收增速。

數(shù)據(jù)背后，實(shí)際反映物企經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的盈利能力進(jìn)一步減弱。

500強(qiáng)、百?gòu)?qiáng)物企凈利潤(rùn)連續(xù)兩年負(fù)增長(zhǎng)。

具體來看，2023年500強(qiáng)、百?gòu)?qiáng)凈利潤(rùn)分別為380.1億元和215.8億元，同比分別下降6.7%和3.4%。上市物企凈利潤(rùn)163.1億元，同比增長(zhǎng)11.8%，考慮到計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備等不確定性因素，未來上市物企凈利潤(rùn)回升趨勢(shì)依舊難言樂觀。

從物企凈利率表現(xiàn)來看，500強(qiáng)、百?gòu)?qiáng)物企凈利率雙創(chuàng)近年來新低，上市物企凈利率筑底回升凈利率小幅回升至5.6%，同比微升0.2個(gè)百分點(diǎn)。

其中，500強(qiáng)物企基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)毛利率基本保持穩(wěn)定，2023年毛利率同比微降0.1個(gè)百分點(diǎn)至15%，社區(qū)增值服務(wù)毛利率緩步下行至34.4%，同比再降1.9個(gè)百分點(diǎn)，非業(yè)主增值服務(wù)毛利率水分逐漸擠干，毛利率同比下跌4.2個(gè)百分點(diǎn)至20.2%。

房地產(chǎn)大行業(yè)正處于調(diào)整的中段，市場(chǎng)復(fù)蘇跡象尚不明顯，調(diào)整的持續(xù)時(shí)間仍充滿不確定性。相對(duì)而言，物業(yè)行業(yè)則展現(xiàn)出截然不同的趨勢(shì)，已步入第二個(gè)發(fā)展階段。

與此同時(shí)，物業(yè)行業(yè)也面臨著不小的挑戰(zhàn)，比如規(guī)模增速連續(xù)兩年回落、行業(yè)增收不增利等，在新的發(fā)展階段，夯實(shí)專業(yè)力、升維服務(wù)力是才是破局的關(guān)鍵。