來源|地產(chǎn)紅榜

“我們對(duì)業(yè)績虧損深感愧疚。”

8月31日，萬科集團(tuán)（000002.sz）發(fā)布2024年中期業(yè)績并召開業(yè)績說明會(huì)，歉意貫穿始終，管理層一再表示對(duì)業(yè)績虧損深感愧疚。

今年上半年，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1427.79億元，同比下降28.93%；歸屬于上市公司股東凈虧損98.52億元，此前的預(yù)告虧損為70-90億，而去年同期的凈利潤為98.7億元，同比下降199.8%；基本每股虧損0.83元，同比下降198.6%。

扣除稅金及附加前，房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的毛利率為7.2%，同比下降12.1個(gè)百分點(diǎn)，扣除稅金及附加后的營業(yè)利潤率3.5%，同比下降11.2個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于萬科來說，這無疑是公司發(fā)展史上最差的一份財(cái)報(bào)。

鑒于此，萬科決定上半年不派發(fā)現(xiàn)金紅利、不送紅股，不進(jìn)行公積金轉(zhuǎn)增股本。

利潤下滑還需1-2年時(shí)間消化

對(duì)于業(yè)績虧損的原因，萬科表示主要是由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模和毛利率顯著下降。

報(bào)告期內(nèi)，集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算利潤主要對(duì)應(yīng)2022年、2023年銷售的項(xiàng)目及2024年上半年消化的現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房庫存，這些項(xiàng)目大部分為2022年前獲取的土地，地價(jià)獲取成本較高，后續(xù)銷售階段市場(chǎng)持續(xù)下行，以價(jià)換量導(dǎo)致銷售情況和毛利率均低于投資預(yù)期，使得報(bào)告期結(jié)算毛利總額大幅減少。

上半年，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)算收入為1116.8 億元，同比下降34.6%，開發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率6.8%，同比下降13.5個(gè)百分點(diǎn)。

此外，部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易出現(xiàn)虧損。為更快回籠資金，今年前7月萬科共實(shí)現(xiàn)大宗交易簽約金額204億元(含印力的資產(chǎn)交易及REIT發(fā)行)，資產(chǎn)類型覆蓋商業(yè)、酒店、辦公、長租公寓等業(yè)態(tài)，萬科表示，公司對(duì)這些資產(chǎn)交易和股權(quán)處置都采取了更加堅(jiān)決的行動(dòng)，部分交易價(jià)格低于賬面值。

結(jié)合市場(chǎng)情況、結(jié)算毛利大幅下降，以及大宗交易等過程中多項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，按照審慎原則，中期對(duì)部分項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備21億元(含非并表項(xiàng)目計(jì)提1.7億元)。此外，針對(duì)部分應(yīng)收款項(xiàng)計(jì)提信用減值損失21億元。大額的計(jì)提減值也加劇了上半年的虧損。

萬科執(zhí)行副總裁、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華在業(yè)績說明會(huì)上坦言，從目前已售未結(jié)及未售的資源來看，未來一至兩年還是會(huì)繼續(xù)影響公司業(yè)績，需要一定時(shí)間消化。

對(duì)于后續(xù)如何穩(wěn)定開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率水平，韓慧華也給出了兩方面舉措，即提效增效存量資源以及保持住當(dāng)前新項(xiàng)目的投后兌現(xiàn)水平。

其透露，2022年之后萬科主動(dòng)投資的52個(gè)項(xiàng)目，平均開盤周期5.7個(gè)月，較之前縮短4.1個(gè)月，現(xiàn)金流回正周期12個(gè)月左右，銷售毛利率平均在18%左右。到今年年底，這批貨值預(yù)計(jì)將去化80%。隨著這部分“熱水”資源逐漸步入結(jié)算期，會(huì)對(duì)萬科的業(yè)績起到一定補(bǔ)充作用。

非房業(yè)務(wù)收入貢獻(xiàn)有限

從各項(xiàng)業(yè)務(wù)表現(xiàn)來看，上半年萬科在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)銷售面積939.5萬平方米，同比下降 27.6%，銷售金額1273.3億元，同比下降37.6%。上半年房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)配套業(yè)務(wù)累計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1202.7億元，同比下降33.6%。

物業(yè)服務(wù)方面，上半年萬物云實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入176.3億元(含向萬科集團(tuán)提供服務(wù)的收入)，同比增長9.5%。租賃住宅業(yè)務(wù)“泊寓”(含非并表項(xiàng)目)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入17.3億元，同比增長5.3%。商業(yè)業(yè)務(wù)(含非并表項(xiàng)目)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入45.9億元，同比增長 6.7%。物流業(yè)務(wù)“萬緯物流”(含非并表項(xiàng)目)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營收入19.4億元，其中高標(biāo)庫營業(yè)收入 10.7億元，同比下降6.0%；冷鏈營業(yè)收入(不含供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)收入)8.8億元，同比增長8.4%。

除了開發(fā)業(yè)務(wù)收入下降外，萬科其他業(yè)務(wù)收入基本上都有所上漲，不過，對(duì)于公司整體收入和現(xiàn)金流貢獻(xiàn)有限，且上半年物業(yè)服務(wù)毛利率僅13.7%，同比下降1.7個(gè)百分點(diǎn)。

萬科曾是最早進(jìn)行業(yè)務(wù)多元化的房地產(chǎn)企業(yè)之一，不過此次中報(bào)提及要全面聚焦綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃住宅三大主業(yè)，管理層在業(yè)績會(huì)上表示，落實(shí)公司“聚焦主業(yè)”的要求，逐步退出非主業(yè)的業(yè)務(wù)和投資，今年上半年已取得一定的進(jìn)展，并收到了一些回款。

銷售回款、大宗交易以及退出非主營業(yè)務(wù)等，在今年上半年給萬科帶來的回款超1370億元，但與往年同期相比仍有很大差距。

負(fù)債進(jìn)一步惡化。截至6月30日，萬科凈負(fù)債率為62%，去年同期為49.5%、去年底為54.7%。

截至6月30日，萬科有息負(fù)債合計(jì)3312.7億元，占總資產(chǎn)的比例為23.3%（去年底為3200.5 億元，占比21.3%）。其中，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債1019.5億元，占比為30.8%（去年底一年內(nèi)到期的有息負(fù)債624.2億元，占比為19.5%）。

今年上半年，萬科合計(jì)新增融資、再融資612億元，與往年同期相比仍然保持高位。

或許也是基于目前的財(cái)務(wù)和現(xiàn)金流狀況，萬科上半年僅獲取3個(gè)新項(xiàng)目，總規(guī)劃計(jì)容建筑面積24.6萬平方米，權(quán)益計(jì)容建筑面積19.9萬平方米，項(xiàng)目總地價(jià)10.2億元，權(quán)益地價(jià)總額約7.8億元。

在被問及對(duì)未來市場(chǎng)走勢(shì)的看法時(shí)，萬科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮表示，中長期來看，潛在住房需求雖然已經(jīng)過了歷史峰值，但絕對(duì)量的規(guī)模仍然巨大；而從短期看，經(jīng)過了三年的調(diào)整，新房的性價(jià)比在提升，政策對(duì)多樣化住房需求的支持力度也在持續(xù)增加，這些都在為市場(chǎng)需求的復(fù)蘇積蓄能量，為新發(fā)展階段的到來提供土壤。

雖然萬科沒有再提“活下去”，但對(duì)于萬科來說，“活下去”已經(jīng)變得越來越重要。

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