來源|丁祖昱評(píng)樓市

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2024年前8月土地成交規(guī)模約4.4億平方米，全年交易量大概率會(huì)創(chuàng)下2010年以來規(guī)模新低。

?

為穩(wěn)定市場(chǎng)，當(dāng)前地方政府主動(dòng)優(yōu)化土拍控規(guī)，在供地策略上也出現(xiàn)了一系列積極主動(dòng)的變化。

?

如上海、深圳、蘇州等多地放松了容積率、得房率等方面的控規(guī)限制，為“優(yōu)化增量”提供了更多的發(fā)展空間。

?

我們認(rèn)為，當(dāng)前土地市場(chǎng)熱度的低迷，主要還是受新房市場(chǎng)去化速度慢的拖累。預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)的交易低位還會(huì)維持較長(zhǎng)時(shí)間，底價(jià)成交仍應(yīng)是中期土地市場(chǎng)的主旋律。

2024年前8月土地成交規(guī)模約4.4億平方米，同比2023年同期下降兩成左右，供地節(jié)奏明顯變緩。

熱度方面，由于樓市端表現(xiàn)持續(xù)低迷，房企現(xiàn)金流并未得到明顯改善，房企投資積極性受到重挫。在此背景之下整體市場(chǎng)熱度再度下行，前8月整體溢價(jià)率降至4.1%，較2023年同期下降了1.5個(gè)百分點(diǎn)。

從近期數(shù)據(jù)來看，8月廣州、武漢、西安、南京等城市本月絕大多數(shù)地塊仍是底價(jià)成交，平均溢價(jià)率均未超過0.5%，尤其是南京在7月供應(yīng)了多宗低密地塊入市的情況下，最終仍是全部底價(jià)成交。

但流拍率指標(biāo)方面卻不升反降，得益于地方供地策略的調(diào)整見效，8月土地流拍率10%，環(huán)比已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月回落。

為提升土地市場(chǎng)熱度，2024年以來地方供地策略出現(xiàn)了一系列積極主動(dòng)的變化，諸如上海、深圳、蘇州等多地放松了容積率、得房率等方面的控規(guī)限制，為“優(yōu)化增量”提供了更多的發(fā)展空間。具體可以分為幾方面：上海、深圳等放開70/90戶型比例限制；減少公攤面積，公共服務(wù)設(shè)施、架空層、下沉空間等公共開放空間不再計(jì)容；放寬半開敞空間半計(jì)容比例，調(diào)整陽臺(tái)進(jìn)深等約束條件；解除容積率1.0的供地限制；放松建筑密度、高低配等指標(biāo)要求；放寬層高限制；優(yōu)化飄窗和設(shè)備平臺(tái)管控要求。出臺(tái)限高令，控制超高層住宅開發(fā)。

在土地供應(yīng)的技術(shù)指標(biāo)方面，也同步出現(xiàn)了一系列新的變化，低密度、小體量、高頻次成為當(dāng)前供地新趨勢(shì)。

1、“低密度”：優(yōu)質(zhì)低密宅地占比上升，8月新增供地平均容積率已降至2.0以下

2024年以來，各地低密度宅地供應(yīng)比例持續(xù)上升，從8月土地供應(yīng)數(shù)據(jù)來看，新增供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性用地平均容積率僅為1.94，較上月下降0.12，低密地塊供應(yīng)占比持續(xù)增加。

一線城市中關(guān)注度較高的北京順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)棚改用地即十分典型，該地塊所屬板塊別墅項(xiàng)目較多，起拍價(jià)43.2億元，容積率僅為1.1，住宅限價(jià)6.1萬元，名義樓板底價(jià)約為2.3萬元，溢價(jià)率上限15%。

二線城市方面，供地節(jié)奏明顯加快的南京、蘇州也十分典型，南京本月供地以低密宅地為主，除少數(shù)幾宗主城宅地容積率在2.2-2.6之間外，其余主城宅地容積率均未超過2.0，蘇州也有5宗容積率低于1.5的涉宅地塊掛牌，低密地塊供應(yīng)占比明顯增加。此外天津、杭州、成都等地也供應(yīng)了多宗低密宅地入市，出讓底價(jià)也多在10億元以內(nèi)。

2、“小體量”：建面2萬㎡以下宅地占比近半，“甜品級(jí)”小地塊減輕投資負(fù)擔(dān)

從前8月成交數(shù)據(jù)可以看到，典型城市中，除了少數(shù)高總價(jià)高單價(jià)的優(yōu)質(zhì)“地王級(jí)”地塊，大多數(shù)都是體量較小的地塊。2024年以來供應(yīng)地塊中，建面20萬平方米以上的宅地幅數(shù)占比只有1.3%（125/9780），僅為2023年的一半。2024年以來有48%的宅地體量在2萬㎡以下，較2023年同期高出12個(gè)百分點(diǎn)。小體量地塊的增加，一方面減輕了開發(fā)商單次拿地的成本，另一方面在項(xiàng)目發(fā)展周期上也更加可控，有助于項(xiàng)目融資的順利進(jìn)行。

3、“少量高頻”：一線城市平均同日拍地跌至1.7幅，助力優(yōu)質(zhì)土地兌現(xiàn)應(yīng)有價(jià)值

熱點(diǎn)城市表現(xiàn)尤為有限。自從自然資源部全面推行“預(yù)供地”、取消全年供地次數(shù)限制，對(duì)住宅用地出讓公告不再要求“全年不超過3次”以來，各地供地策略發(fā)生了明顯變化，實(shí)現(xiàn)單次小規(guī)模、高頻次的精準(zhǔn)供地策略，一二線城市平均同日拍地幅數(shù)均明顯下降。

其中一線城市平均更是只有1.7幅，以北京為例，2024年以來供應(yīng)了5宗50億以上高總價(jià)宅地，均為單日單拍，上半年成交的4宗15%溢價(jià)宅地也均為單日雙拍。

二線城市平均同日拍地降至2.2幅，同樣較2023年同期明顯下降。即便土拍熱度較高的杭州也是如此，2024年杭州平均同日拍地幅數(shù)為3.6幅，而2023年為9.2幅。

同日競(jìng)拍地塊數(shù)量的減少，顯著降低了意向企業(yè)的資金壓力，并有助于優(yōu)質(zhì)地塊兌現(xiàn)應(yīng)有的市場(chǎng)價(jià)值，助力市場(chǎng)信心穩(wěn)定。尤其是在預(yù)供地制度下，“少量高頻”模式便于企業(yè)更加清楚地了解土地未來供應(yīng)的規(guī)模、節(jié)奏、重點(diǎn)區(qū)域等，降低企業(yè)資金籌措壓力，從而從源頭上起到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。

綜上，在土地供給側(cè)，地方政府已經(jīng)作出了眾多積極調(diào)整，各類政策和指標(biāo)技術(shù)性調(diào)控手段已是基本應(yīng)出盡出。

面對(duì)新房交易規(guī)模整體縮量降檔，當(dāng)前不少城市的庫存去化周期出現(xiàn)倍增，在市場(chǎng)找到新的供求平衡點(diǎn)之前，能夠維持流拍率低位和土地成交的連續(xù)性已經(jīng)實(shí)屬不易。

展望近期動(dòng)向，考慮到金九銀十即將到來，以及下半年以來各地加強(qiáng)了低密宅地的供應(yīng)力度，房企取證積極性將明顯回升，供應(yīng)回升成交維穩(wěn)帶動(dòng)下，部分優(yōu)質(zhì)土地?zé)岫然蛴幸欢ǔ潭鹊靥嵘?/span>