土拍縮量、降溫明顯,地方供地策略大調(diào)整
受新房市場降溫傳導(dǎo)效應(yīng)的影響,截止8月底,全國土地成交規(guī)模同比縮量兩成,同時土地市場熱度持續(xù)。
來源|丁祖昱評樓市
CRIC數(shù)據(jù)顯示,2024年前8月土地成交規(guī)模約4.4億平方米,全年交易量大概率會創(chuàng)下2010年以來規(guī)模新低。
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為穩(wěn)定市場,當(dāng)前地方政府主動優(yōu)化土拍控規(guī),在供地策略上也出現(xiàn)了一系列積極主動的變化。
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如上海、深圳、蘇州等多地放松了容積率、得房率等方面的控規(guī)限制,為“優(yōu)化增量”提供了更多的發(fā)展空間。
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我們認為,當(dāng)前土地市場熱度的低迷,主要還是受新房市場去化速度慢的拖累。預(yù)計土地市場的交易低位還會維持較長時間,底價成交仍應(yīng)是中期土地市場的主旋律。
2024年前8月土地成交規(guī)模約4.4億平方米,同比2023年同期下降兩成左右,供地節(jié)奏明顯變緩。
熱度方面,由于樓市端表現(xiàn)持續(xù)低迷,房企現(xiàn)金流并未得到明顯改善,房企投資積極性受到重挫。在此背景之下整體市場熱度再度下行,前8月整體溢價率降至4.1%,較2023年同期下降了1.5個百分點。
從近期數(shù)據(jù)來看,8月廣州、武漢、西安、南京等城市本月絕大多數(shù)地塊仍是底價成交,平均溢價率均未超過0.5%,尤其是南京在7月供應(yīng)了多宗低密地塊入市的情況下,最終仍是全部底價成交。
但流拍率指標(biāo)方面卻不升反降,得益于地方供地策略的調(diào)整見效,8月土地流拍率10%,環(huán)比已經(jīng)連續(xù)三個月回落。
為提升土地市場熱度,2024年以來地方供地策略出現(xiàn)了一系列積極主動的變化,諸如上海、深圳、蘇州等多地放松了容積率、得房率等方面的控規(guī)限制,為“優(yōu)化增量”提供了更多的發(fā)展空間。具體可以分為幾方面:上海、深圳等放開70/90戶型比例限制;減少公攤面積,公共服務(wù)設(shè)施、架空層、下沉空間等公共開放空間不再計容;放寬半開敞空間半計容比例,調(diào)整陽臺進深等約束條件;解除容積率1.0的供地限制;放松建筑密度、高低配等指標(biāo)要求;放寬層高限制;優(yōu)化飄窗和設(shè)備平臺管控要求。出臺限高令,控制超高層住宅開發(fā)。
在土地供應(yīng)的技術(shù)指標(biāo)方面,也同步出現(xiàn)了一系列新的變化,低密度、小體量、高頻次成為當(dāng)前供地新趨勢。
1、“低密度”:優(yōu)質(zhì)低密宅地占比上升,8月新增供地平均容積率已降至2.0以下
2024年以來,各地低密度宅地供應(yīng)比例持續(xù)上升,從8月土地供應(yīng)數(shù)據(jù)來看,新增供應(yīng)經(jīng)營性用地平均容積率僅為1.94,較上月下降0.12,低密地塊供應(yīng)占比持續(xù)增加。
一線城市中關(guān)注度較高的北京順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)棚改用地即十分典型,該地塊所屬板塊別墅項目較多,起拍價43.2億元,容積率僅為1.1,住宅限價6.1萬元,名義樓板底價約為2.3萬元,溢價率上限15%。
二線城市方面,供地節(jié)奏明顯加快的南京、蘇州也十分典型,南京本月供地以低密宅地為主,除少數(shù)幾宗主城宅地容積率在2.2-2.6之間外,其余主城宅地容積率均未超過2.0,蘇州也有5宗容積率低于1.5的涉宅地塊掛牌,低密地塊供應(yīng)占比明顯增加。此外天津、杭州、成都等地也供應(yīng)了多宗低密宅地入市,出讓底價也多在10億元以內(nèi)。
2、“小體量”:建面2萬㎡以下宅地占比近半,“甜品級”小地塊減輕投資負擔(dān)
從前8月成交數(shù)據(jù)可以看到,典型城市中,除了少數(shù)高總價高單價的優(yōu)質(zhì)“地王級”地塊,大多數(shù)都是體量較小的地塊。2024年以來供應(yīng)地塊中,建面20萬平方米以上的宅地幅數(shù)占比只有1.3%(125/9780),僅為2023年的一半。2024年以來有48%的宅地體量在2萬㎡以下,較2023年同期高出12個百分點。小體量地塊的增加,一方面減輕了開發(fā)商單次拿地的成本,另一方面在項目發(fā)展周期上也更加可控,有助于項目融資的順利進行。
3、“少量高頻”:一線城市平均同日拍地跌至1.7幅,助力優(yōu)質(zhì)土地兌現(xiàn)應(yīng)有價值
熱點城市表現(xiàn)尤為有限。自從自然資源部全面推行“預(yù)供地”、取消全年供地次數(shù)限制,對住宅用地出讓公告不再要求“全年不超過3次”以來,各地供地策略發(fā)生了明顯變化,實現(xiàn)單次小規(guī)模、高頻次的精準供地策略,一二線城市平均同日拍地幅數(shù)均明顯下降。
其中一線城市平均更是只有1.7幅,以北京為例,2024年以來供應(yīng)了5宗50億以上高總價宅地,均為單日單拍,上半年成交的4宗15%溢價宅地也均為單日雙拍。
二線城市平均同日拍地降至2.2幅,同樣較2023年同期明顯下降。即便土拍熱度較高的杭州也是如此,2024年杭州平均同日拍地幅數(shù)為3.6幅,而2023年為9.2幅。
同日競拍地塊數(shù)量的減少,顯著降低了意向企業(yè)的資金壓力,并有助于優(yōu)質(zhì)地塊兌現(xiàn)應(yīng)有的市場價值,助力市場信心穩(wěn)定。尤其是在預(yù)供地制度下,“少量高頻”模式便于企業(yè)更加清楚地了解土地未來供應(yīng)的規(guī)模、節(jié)奏、重點區(qū)域等,降低企業(yè)資金籌措壓力,從而從源頭上起到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的作用。
綜上,在土地供給側(cè),地方政府已經(jīng)作出了眾多積極調(diào)整,各類政策和指標(biāo)技術(shù)性調(diào)控手段已是基本應(yīng)出盡出。
面對新房交易規(guī)模整體縮量降檔,當(dāng)前不少城市的庫存去化周期出現(xiàn)倍增,在市場找到新的供求平衡點之前,能夠維持流拍率低位和土地成交的連續(xù)性已經(jīng)實屬不易。
展望近期動向,考慮到金九銀十即將到來,以及下半年以來各地加強了低密宅地的供應(yīng)力度,房企取證積極性將明顯回升,供應(yīng)回升成交維穩(wěn)帶動下,部分優(yōu)質(zhì)土地?zé)岫然蛴幸欢ǔ潭鹊靥嵘?/span>
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