來源|丁祖昱評(píng)樓市

進(jìn)入8月，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，但上海豪宅市場(chǎng)依然火熱。

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CRIC數(shù)據(jù)顯示，2024年8月單價(jià)10萬元/平方米以上項(xiàng)目成交面積13.08萬平方米，環(huán)比上升61.34%，同比下

降14.73%。

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累計(jì)來看，2024年前8月，單價(jià)10萬元/平方米以上項(xiàng)目成交面積104.49萬平方米，與去年同期108.53萬平方米成交面積基本持平。

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可以參考的數(shù)據(jù)是，上海2024年前8月全市成交面積427.2萬平方米，較去年同期635.93萬平方米下降約32.82%。

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由此可見，與上海整體市場(chǎng)相比，上海單價(jià)10萬元/平方米以上項(xiàng)目走出了“獨(dú)立行情”。

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但隨著未來可能出現(xiàn)的供應(yīng)井噴、一二手房?jī)r(jià)差彌合，上海豪宅市場(chǎng)還能熱多久，不同區(qū)域之間又將存在怎樣的差異化行情？

8月樓市進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，但是上海豪宅熱銷新聞卻是接二連三，不絕于耳。

8月17日，位于上海黃浦區(qū)董家渡板塊的融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期再度開盤，110套房源一小時(shí)內(nèi)便售罄，當(dāng)日實(shí)現(xiàn)總成交金額56.74億元，去化率100%。

同日越秀蘇河和樾府也完成了2小時(shí)銷售124套房源的去化佳績(jī)。

8月25日黃浦區(qū)豫園板塊錦園項(xiàng)目推出了33套房源一天全部售罄，總成交金額高達(dá)18.27億元。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2024年8月上海單價(jià)10萬元/平方米以上項(xiàng)目成交面積13.08萬平方米，環(huán)比上升61.34%，累計(jì)來看，前8月成交面積104.49萬平方米，與去年同期基本持平。

當(dāng)前上海豪宅市場(chǎng)熱度不減，甚至在全國范圍內(nèi)走出了“獨(dú)立行情”。

截至2024年前8月，全國成交金額前50的項(xiàng)目中，上海就占26個(gè)，已過半數(shù)，其他3個(gè)一線城市，北京、廣州、深圳在全國成交金額前50的項(xiàng)目分別占5個(gè)、4個(gè)和6個(gè)。

從全國成交金額前50項(xiàng)目的城市分布來看，上海以超50%以上的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)領(lǐng)袖全國，其中不乏多個(gè)2024年至今上海的高端熱銷項(xiàng)目。

如排名前三的中海·順昌玖里、融創(chuàng)外灘壹號(hào)院、中海領(lǐng)邸，成交金額分別約188.54億元、156.81億元及93.81億元。

從目前來看，上海豪宅市場(chǎng)熱度依舊，但隨著未來市場(chǎng)高端項(xiàng)目集中入市，購房者選擇多樣，上海部分核心區(qū)域的高端項(xiàng)目也開始出現(xiàn)“掐尖”的情況，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。

截止2024年8月末，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海風(fēng)貌住宅待入市樓盤量約20個(gè)，預(yù)計(jì)供應(yīng)量約97萬平左右，加之市中心待開發(fā)的風(fēng)貌住宅儲(chǔ)備地塊和儲(chǔ)備項(xiàng)目量高達(dá)18個(gè)，可以推斷，2024年-2025年舊改豪宅供應(yīng)將處于井噴期。

從分布區(qū)域來看，風(fēng)貌住宅主要集中在黃浦、靜安、楊浦和虹口四個(gè)行政區(qū)，而其中靜安區(qū)西藏北路、楊浦區(qū)東外灘板塊項(xiàng)目扎堆，產(chǎn)品多為高層與風(fēng)貌別墅混合盤，價(jià)格也多集中在15-20萬元/平方米之間，可以預(yù)期后期產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)也將持續(xù)加劇。

不僅如此，2024年8月27日，上海發(fā)布新規(guī)，提高商品住房中小套型的面積標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)優(yōu)化調(diào)整中小套型住房所占比例。

主要內(nèi)容為多層、小高層、高層建筑的商品住房中小套型住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)分別調(diào)整為100平方米、110平方米、120平方米，根據(jù)環(huán)線調(diào)整供應(yīng)比例，中外環(huán)間區(qū)域中小中小套型住房供應(yīng)比例不低于70%。

這標(biāo)志著上海正積極從供給側(cè)、需求側(cè)給市場(chǎng)注入活力，引導(dǎo)改善市場(chǎng)預(yù)期。

在這之前，2024年8月7日上海拍出成交樓面價(jià)131045元/平方米的徐匯濱江新地王，未設(shè)中小套型比例要求，也為設(shè)置房地聯(lián)動(dòng)價(jià)，給了市場(chǎng)更多想象空間。

可以預(yù)見，一方面是城更類豪宅的集中供應(yīng)，另外一方面是土拍市場(chǎng)大戶型項(xiàng)目的積極入市，未來上海中高端改善類項(xiàng)目或?qū)⒊霈F(xiàn)供應(yīng)“井噴”

上海自527新政以來，二手房市場(chǎng)加速以價(jià)換量，而其中二手豪宅房?jī)r(jià)跌幅不及剛需，但是與新房一二手價(jià)格倒掛的情況也在逐步緩解。

我們羅列了2022年以來上海總價(jià)3000萬以上一二手房?jī)r(jià)變動(dòng)情況，可以看出新房仍能延續(xù)穩(wěn)中有增，而二手保持平穩(wěn)，二者倒掛價(jià)差逐步縮小，至2024年新房房?jī)r(jià)已經(jīng)顯著超過二手房?jī)r(jià)。

為了更好的分析各區(qū)域一二手價(jià)差變動(dòng)情況，我們選取了新房豪宅供應(yīng)的主力區(qū)域，黃浦區(qū)新天地和豫園板塊，靜安區(qū)西藏北路板塊，楊浦區(qū)東外灘板塊中的典型項(xiàng)目，通過和周邊二手房?jī)r(jià)對(duì)比，可以看出，新房和二手房?jī)r(jià)差在逐步縮小，目前待入市新盤的價(jià)格區(qū)間基本與二手次新房成交均價(jià)持平，以黃浦區(qū)新天地板塊的翠湖天地6期為例，26萬元/平方米的入市價(jià)格基本顯著超過前四期，五期2023年僅成交1套279平方米房源，成交均價(jià)高達(dá)33.7萬元/平。

由此可見，雖然短期內(nèi)豪宅市場(chǎng)熱度不減，但是2024-2025年供應(yīng)井噴疊加一二手豪宅價(jià)差消弭，對(duì)于高端客戶入市意愿還是存在一定的不利影響，豪宅市場(chǎng)熱度預(yù)期整體平穩(wěn)或小幅微降，而不同區(qū)域板塊、同區(qū)域不同項(xiàng)目之間分化也將逐步加劇。

基于前期豪宅項(xiàng)目熱銷原因，我們認(rèn)為，未來還將存在以下幾點(diǎn)分化特征：

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一是靜安西藏北路板塊、楊浦區(qū)東外灘板塊項(xiàng)目扎堆，未來待入市項(xiàng)目多在5個(gè)以上，整體豪宅市場(chǎng)熱度或?qū)⑿》芈洌羝髽I(yè)能夠充分把握供應(yīng)窗口期，與其他競(jìng)品項(xiàng)目錯(cuò)峰供應(yīng)，或?qū)⑷〉貌诲e(cuò)的開盤效果。

二是城投平臺(tái)或小型民企或因品牌力較低的原因，去化速度不及國企。

三是高端客群購買力相對(duì)較強(qiáng)，更講究居住體驗(yàn)感和情懷，因而產(chǎn)品打造和提升也變得尤為關(guān)鍵，而在同等面積、總價(jià)段下，不同產(chǎn)品戶型、得房率、樓棟間距、配套甚至服務(wù)力的差異也會(huì)造就不同的功能性和生活體驗(yàn)，左右客戶的產(chǎn)品選擇。

預(yù)判后市，我們認(rèn)為，隨著供應(yīng)攀升+一二手價(jià)差倒掛消失甚至二手房?jī)r(jià)持續(xù)下跌低于新房，整體豪宅市場(chǎng)熱度或?qū)⒎€(wěn)中有降，區(qū)域間、產(chǎn)品間競(jìng)爭(zhēng)也將持續(xù)加劇

對(duì)于供應(yīng)扎堆的板塊而言，后期項(xiàng)目去化還是存在不小的壓力，加快入市節(jié)奏方為上策。核心區(qū)域產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)或?qū)⒊掷m(xù)加劇，具備優(yōu)質(zhì)品牌+強(qiáng)產(chǎn)品力的雙優(yōu)項(xiàng)目方能實(shí)現(xiàn)熱銷。