來源|地產(chǎn)知識橘

2021年，土地市場上整了個新花樣——

集中供地。

為了打響新出讓方式的“第一搶”，廣州一次性拿出了48塊土地。

這數(shù)字空前，但不絕后——

只比今年下半年的50塊少兩塊。

那會兒正是樓市最高光的時候，房企都卯足了勁兒補貨，48塊地轉眼成交了42塊，流拍率只有12.5%。

其中，廣州的親生仔越秀地產(chǎn)是最大贏家，搶了6塊地，其中最巨無霸的那塊坐落在白云區(qū)廣龍路邊上，挨著鐘落潭地鐵站，總價87.2個億，折合樓面地價1.4萬/㎡。

很快，這塊地搖身一變，成了白云區(qū)的明星大盤——越秀白云星匯城。

在之后的3年里，無論是廣州規(guī)自局的批后公示還是售樓部里碩大的沙盤，都在告訴購房者，這兒將會建設成一個規(guī)劃容納6000多戶的大型社區(qū)。

誰都想不到，當6000多戶的宏大目標完成不到2000戶的時候，剩下的那三分之二個大城，忽然就蒸發(fā)了——

8月30日，越秀地產(chǎn)發(fā)布公告稱，政府出于公共利益收回土地，而越秀華城同意以代價人民幣77億元（以最終評審為準）向廣州市土地開發(fā)中心交回廣龍地塊。

好在，收回的只是三塊純宅地，公建配套縮水不多，要說少掉的內容，是一個幼兒園和幾圈兒底商。

01

三天之后，又一個“退地”公告撲面而來，番禺大盤——越秀大學星匯城的版圖，也消失了一半。

9月2日，土地開發(fā)中心、廣州新秀及廣州城建訂立土地收儲協(xié)議，據(jù)此，廣州新秀及廣州城建同意將暨南大學北側地塊二土地的土地使用權交由土地開發(fā)中心收儲。

這暨南大學北側地塊二，是2021年第二次集中供地的地塊。

當時，越秀入手的價位為50.0478個億，這會兒收儲，代價為人民幣50.03億元，平進平出，兩不相欠。

這次還的還是宅地，但此前賣房時宣傳的“十字開放街區(qū)”就，沒了。

02

兩塊土地一相加，短短幾天時間，越秀回籠了120個億。

這120億是什么概念呢？

今年上半年，越秀總銷售額也就500多億，退地這一把的進賬，相當于苦哈哈地賣了一個半月的房。

但是，越秀的腰包也沒有真正鼓起來。

因為，錢并沒有真正退到賬上——

白云廣龍地塊的補償方式為“廣州市土地開發(fā)中心向越秀華城或廣州城建提供等值的應付票據(jù)”；

番禺暨南大學北側地塊二的補償方式是“土地開發(fā)中心向廣州新秀及廣州城建提供等值的應付票據(jù)”。

而這“票據(jù)”的使用方式，又指回了——

再次買地。

其中，白云地塊獲得的77億“地票”，可以用來購買全廣州市范圍內的新出讓的市本級土地；

而番禺地塊獲得的50億“地票”，可以用于一年內收購番禺區(qū)的土地。

再看回廣州這段時間推介的地塊。

其中，天河區(qū)最熱門的面粉廠宅地，起拍價不過88個億，另一組大熱門——琶洲南“三兄弟”，加在一起的起拍總價也不過59個億。

77億票據(jù)攥在手上，搶面粉廠和琶洲南地塊，就有了足夠的底氣。

再看看番禺，上了前段秋季推介會的，只有一塊地：

洛浦街新光快速東側地塊。

價錢未知，但也算是近主城區(qū)，有江景的好地了，比起卷生卷死，配套不足的創(chuàng)新城，還是要好不少。

總之，主打一個騰籠換鳥，資源優(yōu)化，把錢用在刀刃上。

03

話又說回來。

作為本輪地產(chǎn)調控中難得的，逆勢上揚的新秀房企，如今的越秀在土地市場上的戰(zhàn)斗力確實有點下坡。

越秀地產(chǎn)的進擊之路，從2021年開始。

2020年，越秀地產(chǎn)拿地金額222個億，在全國房企中排名49位；

2021年，拿地金額接近翻倍，高達428個億，排名飆升至第14名；

2022、2023年兩年，越秀在土地市場上的開銷依然保持在每年350億元上下，并且連續(xù)兩年躋身全國拿地金額第9。

而今年前8月，越秀地產(chǎn)一共只花費了60億元拿地，在全國范圍內的房企排行榜上，已經(jīng)滑落到了第18位。

但這也不是越秀一家遇到的問題。

今年，國央企的拿地速度整體明顯放緩。

就像深圳大V朱羅紀所說的那樣——

“過去幾年，房地產(chǎn)市場基本上全靠GJD在撐，但GJD的子彈也不是無限的。”

國有開發(fā)商也有業(yè)績的要求，也有防止爆雷的壓力，幾年下來，拿的地塊未必好賣，這會兒放緩擴張，專注還債，是非常正常的事兒。

站在這個角度，對于手上那些壓著大把土地款沒法開發(fā)，開發(fā)了也賣不動的土地，確實不如打個欠條收回去，既符合上頭“盤活存量土地”的方向，又能讓他們更有底氣，去換倉市中心的好地。

畢竟，在市中心的好地上建房子，更能吸引市民買單，只有終端消費者愿意出手，錢轉起來，才是良性循環(huán)，皆大歡喜嘛。

更何況，現(xiàn)在拿出來的那些新地，哪個不是既靠近中心區(qū)，又可以按照住宅新規(guī)，搞出100%以上，甚至奔130%的實用率？

那些前幾年入手，被新規(guī)反復背刺的舊規(guī)地塊，當然是能甩就甩了。

最后，弱弱地問一句——

開發(fā)商買地砸手上了，能退了換“地票”，購房者買房后悔了，能退了換“房票”不？