來源|丁祖昱評樓市

今年以來居民住房按揭需求持續低迷，商業銀行、貸款中介等金融機構掀起了一場房貸“爭奪戰”。

市面上零首付、先息后本的“氣球貸”等超常規信貸政策層出不窮，房貸返點、轉貸降息等違規操作又重現江湖。

從這些非常規信貸操作手法來看，無論是零首付還是先息后本的金融產品都有一個共同點，即把購房者的還貸壓力后置，變相拉高杠桿率，從而增加總購房成本和違約風險。而“房貸返點”和“轉貸降息”均屬于監管明令禁止的行為，本身也暗藏風險。

零首付等降杠桿產品對部分低總價剛需產品的去化或有一定提振作用，但對高總價項目來說幾乎無效，非常規信貸操作對房地產市場本身的影響非常有限。

“517新政”以來，各地購房商業貸款首付比例下限基本已調整為首套15%、二套25%，全國除了北京、上海以外的絕大多數城市都已經調整至全國規定下限。

盡管如此，為了進一步吸引客戶、降低購房者置業門檻，仍有不少開發商、中介機構推出“零首付”業務，商業銀行也推出“先息后本”金融產品。

“零首付”如何操作？

第一種是做高合同價，即開發商和購房者簽訂陰陽合同，以高于實際成交價的評估價向銀行申請貸款，用多獲取的這部分貸款來充當首付資金。第二種是開發商或中介先墊資，購房者在約定期限內再向其償還。第三種是首付貸，金融機構協助購房者以消費、裝修等其他名義辦理一筆商貸，用于支付首付款。

那么什么是“先息后本”？

簡單來說就是，購房者在一定期限內只需償還貸款利息，不必歸還本金，償息期過后再按照等額本息或等額本金的方式還款，償息期長短因產品而異，最長的可達三十年。

今年5月，平安銀行推出的“氣球貸”便是“先息后本”典型，借款人按240期計算每期月供，在貸款期限內分期歸還貸款本息，最后一期一次性償還剩余本金。

此外，工商銀行還推出“入住還”，在新房交付前只需還利息，入住后再正常還款；建設銀行推出“輕松供”，2年內可以每期最低只還1元本金和應償貸款利息，剩余本息在償息期結束后每月分期攤還。

除了針對增量貸款用戶，不少商業銀行還開通了存量房貸“先息后本”轉換通道，興業銀行推出“隨薪供”轉換業務，轉換初期的2-3年只需要歸還利息，期滿后轉為之前的還款方式。

實際上，“零首付”和“先息后本”共同的邏輯是將購房者的還貸壓力后置，以適配前低后高的收入預期，但這類加杠桿行為容易引發家庭債務危機。

從成本角度“零首付”、“先息后本”并不劃算，據測算，同樣是貸款100萬元、期限20年，采取“氣球貸”的還款方式比常規的等額本息還款多支出利息近11萬元，零首付的墊資、首付融資等方式背后可能附帶高昂的手續費用，做高總價則會面臨更高的住房交易稅費，拉高整體購房成本。

居民住房按揭需求的低迷的情況下，銀行、貸款中介等金融機構也在不斷卷產品、卷價格，甚至不惜采用房貸返點、轉貸降息等違規操作，來獲客和搶占市場份額。

首先是房貸返點。過去，房貸返點是銀行通過各種途徑向推薦購房者的中介機構返還的一部分傭金，現在為了爭奪增量貸款客戶，房貸返點進一步逐漸演化為直接向個人購房者發放，返點比例為貸款總金額的5‰左右，個別可以達到1%以上，付款方式不僅限于現金，還有發放黃金、購物卡之類等價物的。根據公開報道，上海部分外資行最多可以做到貸款100萬元返還1萬元現金，東莞可以向中介機構返還6‰～8‰。

還有轉貸降息。隨著存量房貸與持續走低的增量貸款利差不斷走擴，目前存量房貸利率普遍還在4%以上，而部分地區的首套房貸款利率已經跌破3%，同時經營貸、消費貸產品利率也卷入“2字頭”。

不少存量房貸客戶開始謀求“轉貸降息”，通過挪用經營貸、消費貸等低息貸款資金來置換高位站崗的房貸，以期降低貸款利息支出。通常的操作流程是，借助貸款中介提供的過橋資金，購房者還清現有住房貸款，并完成房屋解壓，再以個體工商戶或借殼企業的名義將房產抵押給銀行，并申請經營性貸款。

上述這兩種情況均屬于監管明令禁止的行為。據統計，今年上半年，監管部門就信貸資金違規流入房地產領域問題向商業銀行開出共計48張罰單，8月，上海、江蘇、山東等多地行業協會緊急發文叫停房貸返點，并督促商業銀行盡快完成存量業務整改。

對于購房者來說，違規操作部分不受法律保障，“轉貸降息”存在高額隱形手續費、貸款合同無法續期等風險因素，房貸返點一般沒有書面合同作為保障，很容易在事后產生糾紛，購房者切忌“因小失大”。?

非常規信貸操作效果究竟如何？

零首付等降杠桿產品對部分低總價剛需產品的去化或有一定提振作用，但對高總價項目來說幾乎無效。

先來看剛需產品去化情況，比如首付2萬元起的南寧建發·五象和悅，疊加準現房、特價房源等優惠，8月實現去化16套。再比如青島城陽區中歐國際城金茂悅，首付5%起，加上75萬89㎡一口價房源、高傭金點位引流，8月完成認購38套，而同期青島市單項目平均平均認購量只有5套。另外，東莞、佛山等地多個樓盤推出首付分期、先收樓后首付等政策吸客。

再來看高總價產品去化，深圳寶安區的萬豐海岸城瀚府8月推出首付免息借款1年最高60萬活動，但周均來訪量99組，環比不增反降48%，周均認購6套，環比更是下降77%。

房貸返點、轉貸降息等業務影響更多體現在金融體系而非房地產市場。當前購房者不會因為房貸可以返點而去買房，在房價下跌預期下，也很少再有人利用貸款置換的漏洞騰挪住房按揭資格，再多買一套房，因此這類非常規信貸操作對房地產市場本身的影響非常有限。

居民貸款需求持續低迷、降準降息遲遲未落地的情況下，金融機構迫于貸款投放壓力，推出了一系列新型房貸產品，不過市場反響相對平平，零首付在配合降價等營銷打法的情況下也僅對部分低總價項目有效，對市場占比更大的高總價項目幾乎失效。

另外，“氣球貸”等產品引發輿論熱議并受到監管風險提示后下架，房貸返傭、轉貸降息等并不能提振購房意愿，反而擾亂了金融市場秩序。

值得一提的是，非常規信貸操作通常伴隨著法律風險，一旦違規行為被監管機構查處，可能面臨銀行抽貸斷貸的風險，購房者需要自負后果，零首付、轉貸等操作還附帶墊資過橋手續費等隱形費用，實際抬高了購房總成本，“氣球貸”等將還款壓力后置，總利息支出有增無減，且容易導致購房者高估未來還款能力而盲目借貸。

對于銀行和金融體系而言，通過違規操作吸引來的客戶，不少是收入不穩定或者信用不達標的，貸款違約風險相對較高，或將導致個貸不良率進一步走高，給整個金融系統埋下風險隱患。