來源|丁祖昱評樓市

據相關統計數據，2023年全國住宅類法拍房成交金額達到1500億元，同比增長10%。雖然相比于全國一二手房15萬億元以上的交易規模來看，法拍房整體交易規模雖然不到全國一二手房交易總量的1%，但是卻對新房市場產生一些結構性影響。

進入2024年，法拍房掛牌規模仍在持續走高。據CRIC監測，截止8月31日，典型城市法拍房累計掛牌套數28萬套，同比2023年同期增加了12%。

不過8月份法拍房成交規模有所下降，但成交率增至19.2%，創年內新高，其中上海法拍房成交率最高，達到了50%。

考慮到目前房地產行業仍在震蕩、樓市仍處于下行階段，加之經濟承壓，前些年高杠桿買房群體面臨較大的還款壓力，貸款違約的風險或將增加，法拍房供應規模還將持續上升。

法拍房掛牌量在8月份迎來回調。

據CRIC監測，典型城市8月新增掛拍套數37676套，環比7月下降5%；不過，與前7月月均值相比，增加了8.5%。截止8月31日，法拍房累計掛牌套數28萬套，同比2023年同期增加了12%。

重點監測城市中，重慶8月法拍房掛牌量排在首位，月內新增法拍房套數超千套，達到了1158套。此外，鄭州、太原和成都月內新增法拍房掛拍套數均超800套。

從區域來看，這些城市主要以中西部城市為主。

一線城市法拍房新增掛拍量相對較少，均在350套以下，廣州、深圳分別為335、287套，上海和北京均不足200套。

從成交情況來看，典型城市8月供成交了4497套法拍房，環比上月下降了22%，較前7月均值下降了13%。

累計成交規模來看，截止8月31日，典型城市法拍房累計成交套數40659套。

與供應基本一致，重慶、成都、鄭州、南寧等城市月內法拍房成交規模遙遙領先，均超100套。其中，重慶最高，高達226套。

從成交金額來看，上海居首，成交金額超過3億元，其次是深圳、北京、成都、杭州、重慶等城市，成交金額也居于領先位置。

從成交率來看，據CRIC抽樣調查數據顯示，8月掛牌37676套，除去尚未開始和正在進行的，有效掛拍量9572套（下文具體城市成交率測算時均剔除尚未開始和正在進行的法拍房數據），成交了1835套，平均成交率19.2%，較7月上升了2.4個百分點。相當于每五套法拍房就有一套成交。

典型城市來看，成交率最高的城市是上海，成交率達到了50%，也就是說一半有效掛拍的房源成交。另外，沈陽、廈門、重慶、濟南、南京、北京等城市法拍房成交率也都超過了30%。

以月內供應較高的重慶為例，8月法拍房掛拍1158套，有效掛拍量僅261套，成交了138套，成交率為41%，僅次于上海、沈陽、廈門等少數城市，不過這三個城市有效供應不及重慶，實際成交套數均在60套以下。

法拍房在價格上體現出一定的“性價比”，且高性價比的房源還是具有較大吸引力。

8月掛拍法拍房起拍價平均折價率約為29%。約有16%的法拍房折價率在40%及以上。

折價率越高，成交率也越大。比如折價率在40%及以上的法拍房成交率達33%（有效供應2354套，成交了767套），明顯高于平均成交率19.2%。

此外，對成交的法拍房進行統計發現，成交的法拍房平均折價率達36%，較年內均值高出約3個百分點。

值得注意的是，大量的法拍房流拍之后很大比例上會再度掛拍，這些房源往往稱為“二進宮”房源。

據CRIC不完全統計，2024年前8月掛拍的28萬套法拍房中，二拍及以上房源約10.3萬套，占比接近四成。首次競拍就成交的房源平均折價率為31%，“二進宮”成交的房源折價率增至37%，性價比更高，這與房產持有人的債務困境有極大關系，為了解或緩解債務，房產持有人不得不加快房產的處置速度和價值變現速度，因而“二進宮”房源折扣力度更大、出售率也相對更高。

總的來看，8月法拍房掛拍量雖環比有所回調，但仍處于相對高位。在一二手成交規模延續收縮、房價持續筑底調整的趨勢下，預計法拍房整體成交率會延續二成左右的高位。對于市場熱度更低、價格敏感度更高的低總價段，法拍房將占據更大的市場份額，并且在低總價供應占比較低的杭州、蘇州等城市，這一結構性特征會表現得更為明顯。??