文/樂居財經 作者/張林霞

小戶型單位在租賃市場較受歡迎，進而拉高了投資回報率，部分商務公寓回報率為3%-4%，而住宅產品的出租回報率僅1%左右。

一位房產中介表示，一套總價150萬元的38平方米單位，按照目前梅林片區(qū)整體的租金水平，保守測算可以租到4000元/月，投資回報率為3.2%，高于大多數銀行的三年期存款利率。

深圳商務公寓降價出貨并非個例，從寶安、福田、龍華、羅湖到龍崗，均有公寓項目打折賣房。

類似慘淡的市場不僅限于深圳。

北京的公寓市場也在跳水。諸葛找房的數據，2017年北京公寓成交均價35668元/㎡，2023年成交均價21366元/㎡，跌了一萬多一平，比13年前的2010年還要低。

克而瑞數據顯示，2024年，長沙酒店式公寓庫存367萬方，去化周期16年。

對于房企來說，資金回籠壓力是導致商辦公寓低價促銷的重要原因之一。房地產市場經過多輪調控，房企面臨較大的資金壓力，而辦公物業(yè)的打折銷售不受相關監(jiān)管，因此許多房企選擇通過這種方式快速回籠資金。

但從長期來看，這可能對商辦產品市場的健康發(fā)展產生不利影響，或在一定程度上打擊市場情緒。

深圳公寓市場目前主要存在三種性質：商務公寓、商辦公寓和產辦公寓。對于已經“類住宅”的商務公寓，深圳已經停止審批?！吧剔k公寓，一般為寫字樓改造成公寓；產辦公寓，一般是宿舍性質，需要注冊公司購買。

2017年開始，許多重點城市陸續(xù)出臺嚴厲的政策打壓商辦公寓的發(fā)展，禁止“商改住”。不過，近段時間以來一些城市陸續(xù)突破“商改住”禁令，轉而支持“商改住”。

海南省萬寧市政府辦公室印發(fā)《促進商業(yè)辦公類商品房去庫存工作方案》，在設置前提條件的情況下，允許商辦類商品房參照住宅管理，購買此類商品房可享受購買住宅的同等待遇，比如家庭子女就近上學，用水、用電、用氣等與住宅同等收費標準等。

長沙市自然資源和規(guī)劃局、長沙市住房和城鄉(xiāng)建設局此前也聯合下發(fā)《關于支持公寓等類住宅商品房調整為住宅有關事項的通知》。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，許多城市的商業(yè)辦公市場出現過剩，但又想發(fā)展樓宇經濟，隨后就“異化”成為了商辦公寓，這些商辦公寓報建時多數按照商業(yè)辦公進行規(guī)劃建設，但后期卻按照商住來修改規(guī)劃，所以并非正式的商務公寓。過去，在樓市火爆時期，這些產品因為不限購、面積小、價格比同片區(qū)住宅低很多，所以投資需求很旺盛。

但是，當樓市降溫，投資金融屬性減退之后，類似的商辦產品居住體驗差，供應量大等缺點就顯露出來，所以類似的商辦產品價格下跌幅度會更大。雖然商辦公寓與住宅一直是兩條平行線，但商辦產品大幅度打折銷售會導致整個市場情緒越來越低落，對整體房地產市場帶來一定沖擊。