來源|丁祖昱評(píng)樓市

近年來，在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整逐漸深入背景下，“代建”正在以極高的頻率出現(xiàn)在地產(chǎn)圈。

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2023年，“代建”行業(yè)經(jīng)歷了爆發(fā)式增長(zhǎng)，隨著進(jìn)駐代建企業(yè)數(shù)量趨于“飽和”，當(dāng)前代建行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也愈發(fā)激烈。

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據(jù)克而瑞2024年9月20日公布的《2024上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)代建綜合能力TOP30排行榜》數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，行業(yè)新增簽約總量同比增16%，增速較2023年下降11個(gè)百分點(diǎn)。

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同時(shí)，原本以“民企”占絕對(duì)主流的代建行業(yè)開始迎來國(guó)央企發(fā)力，對(duì)于實(shí)力雄厚的國(guó)央企來說，進(jìn)入代建賽道后，規(guī)模擴(kuò)張較快，部分已迅速進(jìn)入30強(qiáng)行列。

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目前已入局代建企業(yè)開始進(jìn)入洗牌和淘汰，“代建”從企業(yè)“試水”到“風(fēng)口”，如今正從“藍(lán)海”變成“紅海”，新的廝殺已然開始。

很早之前，代建模式就已存在，最初代建更多的是“政府委托代建”。

2004年7月國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于投資體制改革的決定》對(duì)代建制進(jìn)行全國(guó)推廣，2004年9月紹興和金華兩地級(jí)市就迅速跟進(jìn)推出了《紹興市政府投資項(xiàng)目實(shí)行代建制的暫行規(guī)定》和《金華市市區(qū)政府投資項(xiàng)目管理暫行辦法》。

2005年2月，浙江省政府推出了《浙江省政府投資項(xiàng)目實(shí)施代建制暫行規(guī)定》，代建制正式在浙江全省鋪開。為響應(yīng)政府號(hào)召，2005年宋衛(wèi)平帶團(tuán)隊(duì)首次介入杭州“城中村”改造和安置房代建工作，以商品房標(biāo)準(zhǔn)建造彭埠云河家園項(xiàng)目。由于前期試點(diǎn)的安置房項(xiàng)目得到社會(huì)各界的廣泛贊譽(yù)。

2008年杭州正式頒布《關(guān)于推行杭州市拆遷安置房項(xiàng)目代建制實(shí)施意見（試行）的通知》，2010年杭州市政府再印發(fā)《杭州市拆遷安置房項(xiàng)目代建制實(shí)施細(xì)則（暫行）》，至此，依托品牌房企代建提升安置保障房品質(zhì)的“杭州模式”確立。

受此影響，至今浙系企業(yè)仍是代建行業(yè)中流砥柱。

2016年之后，受新一輪房地產(chǎn)調(diào)控影響，代建行業(yè)開始出現(xiàn)了突飛猛進(jìn)的發(fā)展, 代建業(yè)務(wù)也不斷吸引新的入局者。代建行業(yè)也發(fā)展出了更多的業(yè)務(wù)模式，如“商業(yè)代建”、“資本代建”等。

2020年，綠城中國(guó)分拆其代建公司綠城管理向香港聯(lián)交所遞交上市申請(qǐng)，成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“代建第一股”。隨后開始有不少房企陸續(xù)加入代建行業(yè)。

2022年，隨著行業(yè)調(diào)整逐漸深入，在房企土地成本高漲、資金壓力較大的背景下，越來越多企業(yè)將“代建”納入業(yè)務(wù)發(fā)展范疇。

2023年，代建行業(yè)迎來爆發(fā)式增長(zhǎng)。一方面是2021年至今城投頻頻“托底”招拍掛市場(chǎng)，但城投對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的操盤開發(fā)優(yōu)勢(shì)相對(duì)不足，部分城投不具備項(xiàng)目建設(shè)管理及銷售等方面的經(jīng)驗(yàn)，于是衍生出新的商業(yè)代建需求。另外一方面是2023年7月以來，“城中村改造”提速，政府代建需求進(jìn)一步擴(kuò)大。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，截止2024年6月末，已有超過百家企業(yè)涉及代建業(yè)務(wù)。

2024年9月20日克而瑞發(fā)布《2024上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)代建綜合能力TOP30排行榜》。

數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，行業(yè)新增簽約總量同比增16%，增速較2023年下降11個(gè)百分點(diǎn)。

這主要是因?yàn)樵?023年爆發(fā)式增長(zhǎng)之后，隨著進(jìn)駐代建企業(yè)數(shù)量趨于“飽和”，代建行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也愈發(fā)激烈，迅速擴(kuò)張、持續(xù)搶占市場(chǎng)份額導(dǎo)致的競(jìng)爭(zhēng)加劇，使得行業(yè)逐步走向平穩(wěn)分化與重新洗牌、出清的新階段。

從2024年上半年代建綜合能力30強(qiáng)企業(yè)來看，30強(qiáng)總簽約面積達(dá)到8.1億平方米，同比增9.14%。其中，有20家企業(yè)總簽約面積超過1000萬平方米。

梯隊(duì)來看，總合約面積超過5000萬平方米企業(yè)共5家，與2023年保持一致，合計(jì)簽約總面積達(dá)4.29億平方米，占30強(qiáng)比重達(dá)53%，八成的規(guī)模由前15名的企業(yè)占據(jù)，集中度保持較高水平。

隨著有意愿、有能力的企業(yè)均“下場(chǎng)”布局代建，未來競(jìng)爭(zhēng)格局將愈發(fā)激烈。

具體到企業(yè)來看，從企業(yè)的區(qū)域分布來看，位于浙江區(qū)域的代建企業(yè)上榜最多，代建業(yè)務(wù)在浙江發(fā)展最為旺盛。截止2024年上半年，浙系代建企業(yè)總合約規(guī)模約3.6億平方米，占比達(dá)到了44%，新增簽約規(guī)模方面，浙江企業(yè)全年新增簽約規(guī)模3712萬平米，占比42%，兩者占比均遠(yuǎn)超其他區(qū)域。但值得注意的是，在代建行業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)加劇之下，浙系企業(yè)市場(chǎng)份額也有所下滑，新增簽約面積較2023年下降2個(gè)百分點(diǎn)。

從TOP30上榜代建企業(yè)的性質(zhì)來看，與2023年末相比，國(guó)央企房企的上榜數(shù)量明顯增加，目前數(shù)量占比已達(dá)23%，對(duì)于部分實(shí)力雄厚的國(guó)央企來說，進(jìn)入代建賽道后，規(guī)模擴(kuò)張較快，迅速進(jìn)入30強(qiáng)行列，包括華潤(rùn)置地、招商建管、建發(fā)建管等。混合所有制占比為13%，包含綠城管理、金地集團(tuán)、萬科地產(chǎn)等。

據(jù)了解，央國(guó)企起步早期以政府代建為基本盤，依托主業(yè)優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)占領(lǐng)細(xì)分領(lǐng)域，如華潤(rùn)的政府代建在業(yè)內(nèi)保持領(lǐng)先。

2024年至今已有超過100家企業(yè)入局代建或承接代建業(yè)務(wù)，市場(chǎng)上有意愿、有能力的企業(yè)幾乎全部“下場(chǎng)”代建，2024年上半年銷售百?gòu)?qiáng)代建業(yè)務(wù)覆蓋率更是超過80%。從企業(yè)數(shù)量數(shù)量上來看，未來很難有大的擴(kuò)充空間，但競(jìng)爭(zhēng)激烈之下已經(jīng)有部分企業(yè)出現(xiàn)掉隊(duì)情況，未來將持續(xù)面臨洗牌和淘汰。

目前來看，代建細(xì)分賽道已經(jīng)形成，部分企業(yè)專攻不同領(lǐng)域，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，如央國(guó)企以政府代建為基本盤，民企房企依靠商業(yè)代建擴(kuò)張，且代建特色與企業(yè)品牌特色一脈相承。

其中代建綜合實(shí)力10強(qiáng)企業(yè)基本已確立自身定位和特色方向，比如綠城管理立志做最大的房產(chǎn)開發(fā)服務(wù)商，藍(lán)城集團(tuán)是中國(guó)小鎮(zhèn)開發(fā)的先行者，金地管理聚焦商住、商辦、政府代建三大核心等。

雖然代建業(yè)務(wù)潛在的增長(zhǎng)空間巨大，但由于優(yōu)質(zhì)的代建項(xiàng)目有限，未來房企在代建市場(chǎng)勢(shì)必將迎來一場(chǎng)激烈且艱難的市場(chǎng)份額之爭(zhēng)。

附：2024上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)代建綜合能力TOP30排行榜