來源/丁祖昱評樓市

2024年上半年上市房企中期業績釋放出一個重要的信息，行業盈利越來越難。

CRIC監測的典型50家上市房企上半年有58%的企業凈利潤為虧損狀態，即便是央企也難逃凈利潤下滑的趨勢。

上半年全口徑銷售金額TOP5房企中，四大央企凈利潤普降。

從核心歸母凈利潤來看，中海地產和華潤置地利潤規模不相上下，但華潤置地核心歸母凈利率已高于中海地產1.33個百分點。不過，兩家的利潤率水平與保利發展和招商蛇口已明顯拉開了一定的差距。?

中海、華潤利潤率領先

“減收減利”的現象在頭部央企也開始越來越明顯。

2024年上半年，保利發展、中海地產、華潤置地和招商蛇口是為數不多全口徑銷售金額超千億的房企，以這四家央企為例，上半年四家央企營收規模達到3565.84億元，同比微降2%，占典型50家房企營收規模的比重達到了24.4%。

相對于整體營收2%的降幅，四家央企歸母凈利潤降幅更為明顯。2024年上半年四家央企實現歸母凈利潤總計294.04億元，同比減少29.3%。

其中，中海地產和招商蛇口營收雙降，上半年中海營收為869.35億元，同比微降2%，歸母凈利潤降幅達到24%，同樣招商蛇口營收微降0.33%的情況下歸母凈利潤降幅達到了34.17%。

保利發展作為銷售規模第一的房企，其營業收入也達到了1392.49億元，是所有房企中最多的，同時企業的毛利潤也是最高，達到223.08億元，但是凈利潤方面則被中海和華潤反超。

從核心歸母凈利潤來看，華潤置地以107.4億元排在四家央企首位，中海地產比華潤置地少了1個億，以106.4億排在四家央企第二位，保利發展和招商蛇口均不足百億元。

另外，中海的核心歸母凈利率達到了12.24%，華潤置地更是達到了13.57%，在全行業中都保持著前列水平。

實際上，對比中海地產和華潤置地的營業收入分布情況則可以發現，中海的房地產銷售收入占比達到了94.37%，而華潤則降到了74.72%。這意味著，中海堅持房地產開發主業，保持較高的利潤率，更多是得益于企業的成本控制能力，而華潤置地則通過第二曲線保持較高的利潤水平，2024上半年華潤置地實現核心凈利潤107億元，其中經營性業務核心凈利潤55億元，占比提升至51.4%，經營性業務核心凈利潤占比首次過半。

除了華潤置地之外，招商蛇口的房地產銷售收入占比也降至77.82%，資產運營與城市服務業務的第二曲線也為業績增長作出貢獻。

四大央企財務均較為穩健

保利發展最有錢

在財務指標方面，四大央企的財務狀況都較為健康，三條紅線均處于綠檔且較為安全的水平。

總資產和持有現金最多的是保利發展，分別達到了13900億元和1464億元。值得注意的是，2024上半年保利實現經營活動現金流量凈額為-171.48億元，不過由于企業獲得了大量的融資，籌資活動產生的現金流量凈額為159.87億元，因此期末持有現金相比于期初僅略微減少了1.1%至1463.8億元。

值得注意的是，保利發展的非受限現金短債比為1.22，在四大央企中最低；凈負債率為66.18%，扣預后資產負債率為66.89%，在四大央企中都是最高的。

央企強大的融資能力在四家央企身上均有所體現，上半年四家企業資金成本都低于3.5%。

其中華潤置地融資成本最低只有3.24%，主要原因在于2024上半年華潤置地在公開市場以超短期融資券融資60億元，票面利率在1.98%至2.38%區間，截至2024年中期，華潤置地加權平均融資成本同比下降32個基點。

四大央企

普遍面臨存貨去化壓力

今年上半年，四家央企普遍有一個共性，即減少了拿地規模。

2024上半年拿地銷售建面比最低的是保利發展，僅有0.12。相較之下，華潤的拿地銷售建面比達到了0.39，在四家企業中是最高的。從歷年的表現來看，華潤置地的拿地銷售建面比在幾家央企中整體都相對較高。

拿地規模減少最直接的影響，是企業總土儲規模的收縮。

從2024年中期的情況來看，四大央企的總土儲建面相較于期初都減少了8%以上，招商蛇口土儲規模收縮最為明顯，上半年減少了10.19%。

從土儲絕對數量來看，保利發展以7140萬平米的規模穩居第一，其次則是華潤置地的5699萬平米。

減少拿地背后，實際上反映出去庫存的壓力。

在銷售下行的背景下，房企去庫存的壓力普遍存在，即便是頭部四大央企也不例外。從四家企業披露的存貨情況來看，已竣工物業（A股：開發產品，H股：持做銷售物業）在存貨中的占比近年來呈現逐漸提升的趨勢，其中保利和中海的竣工存貨占比都超過了20%，中海甚至達到了30.17%（2023年底數據），存貨去化壓力相對較大。

在行業普遍減收減利的大背景下，即便是頭部央企也未能幸免，從財務指標來看四大央企仍然表現出一定的韌性，在經營方面保利發展和中海地產仍然堅守房地產主業，其中保利以規模取勝，而中海則堅持利潤為王，華潤置地和招商蛇口則通過第二增長曲線應對開發業務帶來的挑戰。

不過，一個段時間難以改變的趨勢是，堅守主業的房企勢必會經歷利潤率和去化率的壓力，而開辟第二曲線也要面臨市場不確定性的投資風險，短期內企業利潤規模和盈利水平將繼續承壓。