來源|丁祖昱評樓市

10月12日，國新辦新聞發布會上，財政部明確將積極研究出臺有利于房地產平穩健康發展的措施，疊加運用專項債、專項資金、稅收政策等，支持推動房地產市場止跌回穩。

具體來看：

1、允許專項債券用于土地儲備

2、支持收購存量房，優化保障性住房供給

3、及時優化完善相關稅收政策

自政治局會議首次強調“促進房地產市場止跌回穩”以來，四大一線城市紛紛松綁或取消限購政策，近期杭州取消限價，海南省多個城市也明確取消限購政策，與此同時，央行存量房貸降息“靴子落地”，再加上財政部明確未來財政政策三個方面發力方向。一系列政策充分體現了從中央到地方“促進市場止跌回穩”的施政決心，四季度一系列配套政策有望加速落地。

房地產市場平穩健康發展對于經濟穩定運行具有重要意義。

根據財政部副部長廖岷介紹，財政部與相關部門同向發力，聚焦促進房地產市場供需平衡，不斷優化財稅政策，推動房地產行業回歸平穩健康發展軌道。

接下來，財政部明確將從三個方面考慮，研究出臺相應的政策措施。?

首先是允許專項債券用于土地儲備。這與9.24金融政策中支持收購房企存量土地一脈相承。政策既可以調節土地市場的供需關系，減少閑置土地，增強對土地供給的調控能力，又有利于緩解地方政府和房地產企業的流動性和債務壓力。

同樣很重要的一點是，支持收購存量房，優化保障性住房供給。財政部明確將采取兩項支持措施：用好專項債券來收購存量商品房用作各地的保障性住房；繼續用好保障性安居工程補助資金。這意味著，地方政府專項債擴容，四季度專項債收購存量商品房的準備工作預計將加速，最晚至明年上半年各地部門或發行“收儲存量土地或存量商品房專項債計劃”。

至此，財政部對于存量土地和存量房的支持規劃已非常清晰，對于已經建好但沒有銷售的房屋，將通過專項債來收購，進而加大保障房房源供應，而針對尚未開發的土地，通過專項債來進行收儲并納入未來土地儲備項目中。

實際上，在存量房收儲方面今年三季度已進入落地期，已有22個城市發文推進收儲工作，并開啟首批保障性住房配租、配售。

在及時優化完善相關稅收政策方面，財政部明確抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅政策。

對減輕購房成本方面最直接的影響，是對增值稅和個稅產生“減負效應”。

值得注意的是，近期各地住房部門政策調控下，多個城市普通住宅和非普通住宅的標準已取消。

比如北京930新政明確取消普通住宅和非普通住宅標準，在二手房交易中，普通住宅認定標準與稅收優惠掛鉤，其中最重要的就是增值稅。在此之前，北京規定普宅滿兩年免征增值稅，而滿兩年的非普宅差額則需要征收5%的增值稅，標準取消后，所有住宅將享受統一的增值稅政策，進一步減輕住房交易稅費負擔。?

與此同時，上海也在“滬七條”政策中也明確將取消普宅和非普宅的劃分標準，也就是原本屬于非普宅標準下144平方米以上房源的增值稅、個稅和契稅等交易稅費將降低。

未來，或將有更多城市取消普通住宅和非普通住宅標準，同時部分城市針對普通住宅和非普通住宅或將迎來差異化個稅政策，后續有望進一步降低個稅成本，從而帶來置換改善需求的增加。

除此之外，財政部還明確：下一步還將進一步研究加大支持力度，調整優化相關稅收政策。

在此之前，9·26政治局會議也明確要求“要加大財政貨幣政策逆周期調節力度，抓緊完善土地、財稅、金融等政策”。

在中央各項政策支持下，稅費調整方面進一步打開政策空間。

以契稅、增值稅和個稅等各類涉房交易稅費減免政策，對住房消費釋放有很大的促進作用。此次財政部雖然沒有提及契稅，但在寬松的政策預期下，后續也有進一步調整空間，比如個人購買唯一住房免征契稅，家庭購買第二套或大面積改善性住房，適當減征契稅等都是可選項。

同時土地增值稅面臨減免導向，房企拿地和項目開發享受稅費減免，也利好大戶型和高品質住房建設。

作為房地產市場“止跌回穩”的財政工具，財政政策發力也意味著樓市各項利好政策將找到“著力點”，目前來看，財政政策的發力點依然在“去庫存”和降低稅費成本方面，預計隨著財政政策落地，樓市去庫存進程將進一步加快。

接下來的四季度或將進入利好政策落地的關鍵期，不過，當前樓市需求的刺激修復、購房者是否加杠桿投資消費，本質上仍取決于購房者本身對購房成本和收益的預期，居民充分就業和收入水平的提升才是市場企穩的核心支撐。