9月13日至今，公司股價漲幅接近50%，這對于股價連續數年下跌的新城控股而言無疑是較大的利好。

公司股價連續上漲，與資本市場整體回暖和國家對房地產行業大力支持有很大關系，投資者對于新城控股經營業績改善也抱有很大期望。

此外，新城控股實控人王振華已經出獄，其出獄后新城控股又會發生哪些變化？公司能否借助政策支持重回增長軌道？

?銷售金額大幅下滑，公司股價卻持續上漲

自2021年初新城控股股價見頂以來，新城控股股價已經連跌三年。2024年4月，新城控股股價一度跌至7.95元/股，市值不足200億元，較巔峰時股價跌幅超84%，市值蒸發近950億元。

這種情況自2024年9月以后迎來改善。9月13日至今新城控股股價累計漲幅接近50%，這在長達三年多下跌的過程中并不常見。

新城控股股價回暖一方面與資本市場整體回暖有關，另一方面與國家大力支持房地產市場發展密不可分。

9月份多個重磅會議召開，銀行降息、一線城市放開限購等政策陸續出臺，在國家大力支持下，房地產銷量在國慶期間有所回暖。

中原地產研究院統計數據顯示，2024年國慶長假北京樓市成交量創近年來同期最高點，其中新建住宅同比上漲超過200%，二手房上漲超過150%。

在政策支持下，投資者對房地產企業基本面改善有所期待。作為國內中大型房企，新城控股在資本市場自然受到投資者青睞。

但新城控股銷售能否改善還存在較大疑問。克爾瑞數據顯示，2021年新城控股操盤面積1803.1萬平方米，操盤金額1848.6億元，在中國房地產企業排名分別為第7及第16位。2023年新城控股操盤面積及操盤金額分別下降至756.9萬平方米、599億元。

2024年1至9月新城控股操盤金額為251.5億元，2023年同期為475.2億元，同比下降超47%，銷售下跌幅度快于全國房地產銷售下滑幅度。新城控股銷售金額大跌一方面與房地產市場下行有很大關系，另一方面與公司布局有關。

截至2023年底，新城控股僅40%的土地儲備位于一二線城市，剩余60%左右土地儲備均位于三、四線城市。作為對比，金地集團70%以上的土地儲備位于一、二線城市。

相較于一、二線城市，三四線城市居民由于收入較低，購買力相對較差，整體銷售情況較一、二線城市相對低迷。

中指研究院數據顯示，2023年1-11月國內一線城市新建商品住宅累計銷售面積同比增長3%，三、四線城市日均成交面積同比下降約10%。

作為土儲面積在三、四線城市占比較高的新城控股，操盤金額下滑幅度快于行業下滑幅度也屬正常。

目前國家加大對房地產行業政策支持力度，但鑒于新城控股土地儲備大多數位于購買力相對較差的三、四線城市，公司能否抓住此次機遇實現逆轉還有待觀察。

?近幾年停止拿地，下半年仍存大額減值風險

雖然新城控股銷售下滑幅度較大，但相對于其他房地產企業，2024年上半年新城控股交出的業績并不難看。

數據顯示，2024年上半年新城控股實現營業收入339.04億元，同比減少18.83%，實現歸母凈利潤13.18億元，同比下降42.16%。

雖然新城控股歸母凈利潤出現下滑，但與萬科、金地集團等房地產企業巨額虧損相比，新城控股終歸是維持了房地產企業的體面。

與金地集團相比，新城控股之所以能實現盈利，主要得益于公司房地產開發業務較高的毛利率和較少的存貨跌價。

以公司收入占比最高的房地產開發業務為例，2024年上半年新城控股房地產開發銷售實現營業收入275.5億元，占公司主營業務收入比例為81.26%，同期公司該業務毛利率為10.93%。

作為對比，萬科房地產開發業務毛利率僅為7.25%，金地集團房地產開發毛利率也僅為9.24%，均低于新城控股。

新城控股房地產開發業務之所以能維持相對較高的毛利率，與公司近幾年的保守經營策略有很大關系。

2019年，公司實控人王振華因猥褻女童被判入獄五年，此后其子王曉松接掌新城控股帥位。與其父親激進的擴張策略不同，王曉松在經營上略微保守。

其父王振華入獄以后，新城控股幾乎停止了對外大額拿地，正是這一舉動讓新城控股房地產開發業務維持相對較高的毛利率。

2020年至2022年房地產行業持續上行，地皮價格也一漲再漲，房企拿地成本普遍要高于2019年。自2022年開始，國內房地產便開始下行，無論是房產銷量及價格都出現下降。

而在高位拿地的房企，近兩年房地產開發毛利率自然要低于低位拿地的新城控股。從某種層面而言，王曉松保守的經營策略一定程度上也讓公司房地產開發業務維持了較強的盈利能力。

不過下半年新城控股能否繼續維持盈利還是未知之數。國家統計局公布數據顯示，2024年8月份一線城市二手住宅銷售價格同比下降9.4%，降幅比上月擴大0.6個百分點。

這也意味著，新城控股房地產開發毛利率或將進一步收窄。此外，從公司過往財務披露來看，新城控股往往會在下半年對存貨進行較大規模的減值計提。

如2022年及2023年，新城控股上半年資產減值計提金額都不到2億元，而在下半年公司資產減值計提金額則多達幾十億元。

2024年上半年金地集團、萬科等房地產企業大額虧損重要原因便是計提了大額資產減值。如金地集團上半年資產減值計提金額便多達20.91億元。

鑒于目前房地產價格仍在下行，結合新城控股近兩年資產減值規律來看，2024年下半年公司存在較大的資產減值風險。

?持續降本增效，但債務壓力依然巨大

相較于公司業績下滑，更讓外界關心的是，公司實控人王振華出獄后，其子王曉松在公司地位會不會發生變化？

2019年，王振華因猥褻女童被判刑五年，經多家媒體報道，目前王振華已經刑滿釋放。

從股本結構來看，王振華仍是新城控股實控人。不過鑒于其曾經有過罪行，考慮到監管層態度和公司品牌形象等問題，其重新走向臺前，接掌公司帥位可能性并不高。

與王振華激進的經營策略不同，其子王曉松在經營上極為保守。自2019年王曉松擔任董事長以來，并沒有延續王振華激進的對外投資風格。

相反，王曉松還給新城控股緊急踩了剎車，處置資產、縮減團隊規模、投資停滯、拿地動作全面收縮。

2019年，新城控股在職員工總數為28058人，到2023年公司在職員工數下降至21917人。地皮存貨方面，2020年新城控股存貨規模多達2706億元。截至2024年6月30日，公司存貨規模為1334億元，下降超50%。

除削減管理團隊外，新城控股也在下調員工工資。此前自媒體市界曾報道，新城控股部分員工基本薪資降了，績效沒了，承諾的年終獎也一直沒有發放。

除下調員工工資外，新城控股管理層也在降薪。公司董事長王曉松2022年較上一年降薪25.5%，2023年其薪資再度下調3.30%，不過2023年王曉松薪資仍高達432萬元，遠高于行業平均水平。

圖 /?東方財富

在一系列降本增效的舉措下，新城控股管理費用大幅下滑。2024年上半年公司管理費用為13.25億元，2021年同期公司管理費用則高達23.04億元。

王曉松積極的降本增效讓新城控股在這輪行業大洗牌中活了下來。不過即便公司努力節流，但由于前期步子邁得太大，新城控股也不可避免地陷入債務困境當中。

此前，新城控股董事長王曉松曾表示，2023年公司主要目的就是還債。2022年底，新城控股有息負債超710億元。截至2024年6月30日，公司有息負債下降至560億元出頭。

即便如此，新城控股償債情況依然不樂觀，除560億元有息債務外，公司短期內需要兌付的應付賬款及應付票據余額便多達471.5億元。

同期，新城控股貨幣資金余額僅為157.8億元，扣除受銀行監管的保證金，公司可隨時動用的資金僅116億元出頭，公司現金缺口依然較大。

圖/2024H1公司貨幣資金明細

對此，新城控股曾對外表示，截至2024年6月末，公司已抵押投資性房地產規模為941億元，剩余仍有近300億元投資性房地產處于尚未抵押狀態，以滿足未來融資需求。

對于王振華而言，五年以來國內房地產行業發生了巨變，新城控股也不再是2019年那個年利潤超120億元的大型房企。

現在的新城控股面臨銷售大幅下滑及巨大的償債壓力，唯一不同的是國家對于房地產市場的調控變成了支持。

10月12日，財政部召開新聞發布會，將支持地方發行專項債收購存量未開發土地及未售房屋，以此來改善房地產企業現金流狀況。在此背景下，新城控股又能否抓住機遇化險為夷，「界面新聞·創業最前線」將保持關注。