來源|丁祖昱評(píng)樓市

先來看一組關(guān)鍵數(shù)據(jù)：1-8月全國現(xiàn)房銷售占比已增長(zhǎng)至近十年來最高點(diǎn)，這一數(shù)字是26.4%。

今年以來，從中央到地方也在不斷推進(jìn)現(xiàn)房銷售，并有了實(shí)質(zhì)性支持舉措。

今年8月住建部曾就加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式中提到“有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售”，并明確“在土地出讓時(shí)就約定實(shí)行現(xiàn)房銷售，結(jié)合實(shí)踐制定配套政策。”

不久前，深圳推出了首宗全部現(xiàn)房銷售的地塊引發(fā)熱議，與深圳一樣推出現(xiàn)房銷售地塊的還有鄭州。

除此之外，CRIC統(tǒng)計(jì)，2024年以來，全國至少30個(gè)省市發(fā)布推進(jìn)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)相關(guān)文件。

房地產(chǎn)銷售模式正逐步由預(yù)售制向現(xiàn)售制逐步過渡，不過現(xiàn)房銷售制度仍面臨難以全面鋪開的問題，真正意義上的現(xiàn)房銷售仍有很長(zhǎng)一段路要走。

現(xiàn)房銷售，成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式的題中之義。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年1-8月，全國商品住宅現(xiàn)房銷售面積達(dá)到1.34億平方米，而同期全國商品住宅銷售面積為5.1億平方米，現(xiàn)房銷售面積占比升至26.4%，較2023年全年增長(zhǎng)7.7個(gè)百分點(diǎn)，較2020年低點(diǎn)時(shí)增長(zhǎng)16.2個(gè)百分點(diǎn)。

近10年來，我國商品住宅現(xiàn)房銷售比例先降后升，2015年-2021年，現(xiàn)房銷售占比由23%逐步回落至10%。

轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)在2022年，受新房交付事件影響，購房者對(duì)現(xiàn)房偏好增加，疊加市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷不少項(xiàng)目從預(yù)售賣到現(xiàn)售，現(xiàn)房銷售占比開始觸底反彈，當(dāng)年現(xiàn)房銷售占比較2021年增長(zhǎng)3.5個(gè)百分點(diǎn)至13.9%，至2023年現(xiàn)房銷售占比進(jìn)一步提升至18.7%。

實(shí)際上從現(xiàn)房銷售的價(jià)格也可以看出一個(gè)關(guān)鍵信息：現(xiàn)房銷售并非主動(dòng)選擇。

近十年來，現(xiàn)房銷售價(jià)格整體低于期房?jī)r(jià)格，且從2022年以來兩者價(jià)差逐漸拉大。2024前8月商品住宅期房的銷售均價(jià)為10984元/平方米，而現(xiàn)房銷售則比期房低了23%，為8463元/平方米。

實(shí)際上，當(dāng)前大部分的現(xiàn)房房源是因?yàn)樵谄诜繒r(shí)期滯銷房源和尾盤，最終轉(zhuǎn)為現(xiàn)房降價(jià)銷售，并非開發(fā)商主動(dòng)選擇現(xiàn)房形式銷售，這也是推動(dòng)現(xiàn)房銷售占比走高的重要原因。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2024年以來，全國至少30個(gè)省市發(fā)布推進(jìn)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)相關(guān)文件，深圳、鄭州等在今年首次推出了現(xiàn)房銷售地塊，邵陽、營(yíng)口、湘潭、海東等4城更是明確表態(tài)將向現(xiàn)房銷售過渡，其中營(yíng)口更為徹底，從2025年1月1日起，對(duì)新掛牌土地的項(xiàng)目、已供地未辦理施工許可的項(xiàng)目，全部實(shí)行現(xiàn)房銷售。

另值得注意的是，泉州、江門等18個(gè)城市推出實(shí)質(zhì)性支持舉措，這些城市多以三四線城市為主。

地方支持性舉措主要集中在供給層面，比如現(xiàn)房銷售項(xiàng)目融資支持、緩繳土地出讓金，降低現(xiàn)房開發(fā)的資金成本，減輕開發(fā)商財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)和現(xiàn)金流壓力，以此提升房企現(xiàn)房開發(fā)積極性，同時(shí)簡(jiǎn)化審批手續(xù)、規(guī)費(fèi)稅費(fèi)減免、允許規(guī)劃調(diào)整、支持帶押過戶等，加快現(xiàn)房項(xiàng)目從拿地到開發(fā)建設(shè)再到入市的進(jìn)程，并提升現(xiàn)房產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

需求端主要是以公積金政策傾斜為主，激勵(lì)購房者選購現(xiàn)房產(chǎn)品。比如泉州，對(duì)使用住房公積金貸款購買新出讓房地產(chǎn)用地一手現(xiàn)房銷售商品住宅的，公積金貸款額度在最高額度基礎(chǔ)上上浮5萬元；購買一手現(xiàn)房銷售全裝修商品住宅的，公積金貸款額度在最高額度基礎(chǔ)上上浮10萬元。

要知道，2024年前8月現(xiàn)房銷售占比已升至近十年來最高點(diǎn)，可以預(yù)見，隨著市場(chǎng)尚未扭轉(zhuǎn)疊加地方政策支持下，現(xiàn)房銷售占比還將持續(xù)增加。

隨著現(xiàn)房銷售試點(diǎn)支持性政策不斷加力，試點(diǎn)范圍持續(xù)擴(kuò)大，在土拍階段就明確實(shí)行現(xiàn)房銷售的地塊占比將持續(xù)增加，房地產(chǎn)銷售模式將發(fā)生重大變化。

不過現(xiàn)房銷售并非一蹴而就，目前絕大多數(shù)的現(xiàn)房銷售試點(diǎn)項(xiàng)目還在建設(shè)施工階段，鑒于從拿地到竣工通常需要2至3年的時(shí)間周期，預(yù)計(jì)到2026年左右，將迎來現(xiàn)房試點(diǎn)項(xiàng)目的集中入市高峰期，屆時(shí)，現(xiàn)房銷售在市場(chǎng)中的占比預(yù)計(jì)將進(jìn)一步增加。

值得注意的是，除了現(xiàn)房銷售以外，還可以試點(diǎn)“開發(fā)商交房后再辦按揭尾款”，即購房者支付首付款后，尾款和按揭在開發(fā)商交房后再支付和辦理，能夠很大程度上保障購房者權(quán)益。