文丨趙寧?????出品丨牛刀財經（niudaocaijing）

924新政幾劑“方子”下去，地產行業終于見效了。

在降準降息、一攬子房地產金融舉措、一線城市房地產調控政策優化、降低存量房貸利率等幾劑“猛藥”打下去之后。10月房地產數據“強硬”了起來。

11月15日，根據統計局發布的10月份70個大中城市商品住宅銷售數據顯示。70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環比上漲城市有7個，比上月增加4個；二手住宅環比上漲城市有8個，比上月增加8個。國家統計局城市司首席統計師王中華表示：“房地產市場預期進一步改善。”

數據的邊際向好，讓一眾房地產上市公司的股價也“強硬”起來，房地產ETF兩個月內最高上漲超60%，這當中也包括“逆勢而動”的華發股份。

但是，在政策利好之外，毋庸置疑的是當前還遠遠不到“開香檳”的時候。庫存高企、盈利能力下降、周轉變慢仍然困擾著每一個房地產企業，華發股份當然也不例外。

1、逆勢擴張

華發股份成立于1992年，雖然成立時間早，但是很長時間內，當地產業務都是局限于廣東珠海、中山地區。

2012年，華發股份邁出了全國化布局的步伐，通過合作開發、收購等多種方式，成功進軍北京、深圳、廣州、南京等國內一二線城市，隨著持續對外擴張，華發股份的經營規模逐步擴大。

2015年，公司營業收入達到83.08億元，后面更是伴隨著房地產價格的上漲，手握一二線多個地塊而起飛，到2021年華發股份年營收高達512.4億元。

而2021年后，華發股份進一步聚焦粵港澳大灣區、長三角、長江經濟帶等沿線發達城市，在房地產行業下行過程中依然能夠實現逆勢增長。

2023年，華發股份全年實現簽約銷售金額1259.9億元，同比增長4.8%，營業收入達到721.45億元，創歷史新高，相比2021年增長超40%。而這很大程度上都來自于一二線城市，其中，僅上海一市便為華發股份貢獻了300億元以上的銷售收入，在深圳的樓盤銷售也表現出色。

而2023年全年全國商品房銷售下降6.5%，華發股份銷售額的逆勢增長讓華發股份在房地產銷售排行榜中，從2021年的29名上升2023年的第14位，再到今年前三季度的第11名。

雖然名次有所上升，但房地產整體下行的趨勢下，華發股份也難“躲過去”。

今年前三季度，華發股份的營業收入為315.59億元，同比下降33.21%，凈利潤位13.31億元，雖然相比于一眾虧損的房企，能盈利也已經很不容易，但也同比下降近40%，毛利率也從去年同期的17.7%，下降到今年的15.8%。

而924新政，以及10月份新房銷售的好轉，某種程度上對華發股份是一種利好，因為華發股份的主要地塊都位于主要位于上海、杭州、成都、蘇州等一線城市及強二線城市，基本都是10月銷售回暖的區域。

2、降庫存是核心

對于當前房地產企業來說，無論是盈利還是虧損，怎樣降庫存才是第一位的。

根據國家統計局發布的數據，2023年末，全國商品房待售面積為67295萬平方米，與上年相比增長了19.0%。而2023年全國新房銷售面積為111735萬平方米，即使新房待售面積不再增加，當前庫存量也需要6年時間消化。

而對于華發股份來說，庫存問題也依然是懸在頭上的第一等大事。

截至今年第三季度，華發股份存貨金額高達2684億元。雖然數額已經開始下降，但是數額依然巨大，鑒于目前行業情況，未來幾年不排除華發股份再度計提存貨減值。

更令然擔憂的是，其如何消化近2700億元的存貨。wind數據顯示，前三季度華發股份存貨周轉天數更是高達2774天。

（圖片來自于wind）

這也意味著，按照目前的銷售速度，華發股份需要近8年才能將目前的存貨消耗完畢。作為對比，wind數據顯示前三年季度與華發股份同等規模的金地集團存貨周轉天數為913天，行業龍頭萬科則為888天。

2023年，華發股份在行業下行情況下權益拿地金額280億元。但從存貨周轉天數來看，公司激進的拿地策略已經開始出現負面影響——公司在華東地區重倉的紹興、無錫等城市去化周期都在36個月以上。

對于存貨規模龐大的華發股份來說，未來若銷售不能迅速回暖，將對公司現金流帶來很大的考驗。所以在這個時候，華發股份的控股股東出手了。

8月10日，華發股份與華發集團（華發股份母公司）開展存量商品房關聯性交易，總交易金額不超過人民幣?120?億元。

【天眼查】數據顯示，華發集團其實際控制人為珠海市國資（持股比例為93.51%），廣東省財政持有其6.49%股權。

換句話說，“上面出手了”。

（圖片來自于公司公告）??

同樣是8月份，華發集團、珠海安居與建行廣東省分行在珠海簽署了合作協議。建行廣東省分行向珠海安居提供總金額不超過200億元的銀行綜合授信支持，珠海安居未來一至兩年將通過市場化收購存量住房、“以舊換新”等方式籌集2萬套住房，這都將降低華發股份當前的庫存。

3、還是要過“苦日子”

2021年-2023年華發股份的逆勢擴張，讓華發股份未進行裁員，相反員工還在大幅增長。年報顯示，2022年公司在職員工數為8178人，按2022年職工薪酬支出計算，華發股份員工每人年薪為14.20萬元。

但伴隨著增長的員工人數，是逐漸下降的人均薪酬。

截至2023年底，華發股份在職員工大幅增長至14948人，員工人數同比增加6770人，但銷售費用、管理費用、研發費用中的職工薪酬和人力成本卻都同比下降，三項總和不到14億元，同比下降19%。這必然導致職工平均薪酬的大幅下降。

而到了今年第三季度，華發股份的三費再次下降，銷售費用同比下降21.4%，管理費用同比下降35.6%，研發費用下降20.5%。

更直觀的是華發股份的應付職工薪酬，2023年半年報華發股份半年報應付職工薪酬尚有1.23億元，而到了人數大幅增長的今年上半年，應付職工薪酬卻只有8000多萬，通常來說，應付職工薪酬通常是公司一個月內的應付薪酬，如此降幅說明華發股份普通員工人均薪酬出現大幅下降。

（圖片來自于2024年半年報）

不僅是人均薪酬，高管的薪酬也終于在行業冬天頂不住了。

2023年華發股份的董事及高管總薪酬由上一年的6453萬元，上漲至6756.2萬元，年薪漲幅約為5%。

有報道甚至稱華發股份的管理層是“最幸福的地產高管”。年報顯示華發股份董事局主席李光寧年薪683.4萬元，副總裁郭凌勇2023年的年薪為577.4萬元，是7位副總裁中年薪最高的，其中俞衛國為533萬，張延為534.4萬，張馳為519萬，劉穎喆為574.2萬，戴戈纓為544.1萬，向宇為380.4萬。

而到了今年，除了管理費用同比下降35.6%之外，華發股份更是爆出高管從上到下開始降薪。

為了“活下去”，華發股份不僅是大幅降薪，還在積極募資，華發股份去年底剛剛才獲得50億元增資。

2022年12月，華發股份公布了60億元的定向增發方案，用于補充流動資金和房地產項目投資。2023年11月，定向增發計劃正式實施。但有效認購家數不足35家，最終只募集到50億元。

可以看出，華發股份為了在這個房地產冬天“活下去”，是真的很積極。但好在相對于一眾虧損的房地產企業來說，華發股份憑借相對較好的城市區域優勢，還能撐的更久一些。