來源|丁祖昱評樓市

4月7日上證指數和創業板指的跌幅分別高達約7%和12.5%，全市場近3000只股票跌停，超5200只個股下跌。然而，已上市的7支保租房REITs中，有6支逆勢飄紅！

無疑，保租房REITs已成為投資“避風港”。

保租房REITs展現出顯著的超額收益特征。經過克而瑞長租對比，截止2025年2月末已上市的6支保租房REITs漲幅已突破40%，領跑全市場，凸顯該類資產穿越周期的增值能力。

面對股市震蕩，保租房REITs展現出較強的抗跌性。

4月7日，保租房REITs整體表現強勁，7支保租房REITs6支上漲，平均漲幅達1.84%，顯著跑贏當日暴跌的A股大盤。

其中，華夏北京保障房REIT以4.23%的漲幅領跑，主要得益于北京市財政的直接租金補貼和國資背景的信用加持；紅土深圳安居REIT（+2.32%）和匯添富上海地產租賃住房REIT（+2.19%）緊隨其后。

目前，國內租賃住房公募REITs規模正式突破百億大關，形成7支產品協同發展的市場格局。

從二級市場表現來看，保障房REITs展現出顯著的超額收益特征。

對比2024年下半年以來我國各類基礎設施REITs較發行價的月度漲跌幅情況，6支保障房類REITs整體月度漲幅均在18%以上，且呈持續波動上漲態勢，2025年1月漲幅突破47%，2月雖環比有所下滑但仍在43%以上，連續領跑全市場，凸顯該類資產穿越周期的增值能力。

截止2025年2月末，全市場63支基礎設施REITs中，保障房品類持續占據價值標桿地位。

通過對比每只REIT自成立以來較發行價復權后折溢價情況，華夏北京保障房REIT以63.26%的復權溢價穩居榜首，中金廈門安居REIT和紅土深圳安居REIT同樣位列前五。

這類資產憑借政策適配性、規模化運營優勢及多元化收益結構，不僅為公募REITs市場提供優質底層資產，更通過可復制的資產管理模式推動行業價值發現機制持續完善。

保租房REITs在近期市場波動中展現出顯著的抗周期特性與超額收益表現，其價值支撐主要來源于優質底層資產的三大核心驅動力：

1. 區位價值

領漲REITs底層資產高度集中于北上深核心商務區及高科技產業帶，如上海楊浦創智天地、北京中關村科學城、深圳南山科技園，憑借不可復制的區位優勢形成核心價值。以城投寬庭江灣社區為例，3公里半徑內覆蓋復旦大學江灣校區、灣谷科技園等產學研高地，租戶結構中字節跳動、嗶哩嗶哩等科技企業員工占比過半，形成高黏性租戶生態，去年四季度租金逆勢漲至132.54元/平方米/月，出租率92.5%，遠超板塊平均水平約20個百分點。

2. 產業協同效應

頭部項目深度嵌入區域產業規劃，與重點產業集群形成共生關系。典型如招商蛇口旗下壹棧·林下與壹棧·太子灣項目，毗鄰深圳灣超級總部基地，通過"產業園區+人才公寓"的模式，主流客群為騰訊、大疆等企業員工，租金支付能力及租約穩定性顯著優于市場平均水平。

3. 運營效能溢價

優質資產管理能力轉化為持續的超額收益：領漲REITs項目年均出租率維持在92%-97%，較行業均值高出7-9個百分點；3年以上長租約占比超35%，現金流穩定等。比如華夏北京保障房REIT底層資產位于海淀和朝陽區，2024年四季度整體出租率94.4%處高位。

國家層面對租賃住房金融支持政策的接連釋放，保租房REITs進入快速發展期，目前已上市的7支保租房REITs，依靠優質的底層資產，在市場波動中展現出顯著的抗周期特性與超額收益表現，成為當下投資“避風港”。

目前部分城市公租房租金已從市場價5折提至7折，隨著政策常態化傳導，未來保租房REITs收益價值有望進一步提升。