來源|丁祖昱評樓市

4月7日上證指數(shù)和創(chuàng)業(yè)板指的跌幅分別高達約7%和12.5%，全市場近3000只股票跌停，超5200只個股下跌。然而，已上市的7支保租房REITs中，有6支逆勢飄紅！

無疑，保租房REITs已成為投資“避風(fēng)港”。

保租房REITs展現(xiàn)出顯著的超額收益特征。經(jīng)過克而瑞長租對比，截止2025年2月末已上市的6支保租房REITs漲幅已突破40%，領(lǐng)跑全市場，凸顯該類資產(chǎn)穿越周期的增值能力。

面對股市震蕩，保租房REITs展現(xiàn)出較強的抗跌性。

4月7日，保租房REITs整體表現(xiàn)強勁，7支保租房REITs6支上漲，平均漲幅達1.84%，顯著跑贏當日暴跌的A股大盤。

其中，華夏北京保障房REIT以4.23%的漲幅領(lǐng)跑，主要得益于北京市財政的直接租金補貼和國資背景的信用加持；紅土深圳安居REIT（+2.32%）和匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT（+2.19%）緊隨其后。

目前，國內(nèi)租賃住房公募REITs規(guī)模正式突破百億大關(guān)，形成7支產(chǎn)品協(xié)同發(fā)展的市場格局。

從二級市場表現(xiàn)來看，保障房REITs展現(xiàn)出顯著的超額收益特征。

對比2024年下半年以來我國各類基礎(chǔ)設(shè)施REITs較發(fā)行價的月度漲跌幅情況，6支保障房類REITs整體月度漲幅均在18%以上，且呈持續(xù)波動上漲態(tài)勢，2025年1月漲幅突破47%，2月雖環(huán)比有所下滑但仍在43%以上，連續(xù)領(lǐng)跑全市場，凸顯該類資產(chǎn)穿越周期的增值能力。

截止2025年2月末，全市場63支基礎(chǔ)設(shè)施REITs中，保障房品類持續(xù)占據(jù)價值標桿地位。

通過對比每只REIT自成立以來較發(fā)行價復(fù)權(quán)后折溢價情況，華夏北京保障房REIT以63.26%的復(fù)權(quán)溢價穩(wěn)居榜首，中金廈門安居REIT和紅土深圳安居REIT同樣位列前五。

這類資產(chǎn)憑借政策適配性、規(guī)模化運營優(yōu)勢及多元化收益結(jié)構(gòu)，不僅為公募REITs市場提供優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)，更通過可復(fù)制的資產(chǎn)管理模式推動行業(yè)價值發(fā)現(xiàn)機制持續(xù)完善。

保租房REITs在近期市場波動中展現(xiàn)出顯著的抗周期特性與超額收益表現(xiàn)，其價值支撐主要來源于優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)的三大核心驅(qū)動力：

1. 區(qū)位價值

領(lǐng)漲REITs底層資產(chǎn)高度集中于北上深核心商務(wù)區(qū)及高科技產(chǎn)業(yè)帶，如上海楊浦創(chuàng)智天地、北京中關(guān)村科學(xué)城、深圳南山科技園，憑借不可復(fù)制的區(qū)位優(yōu)勢形成核心價值。以城投寬庭江灣社區(qū)為例，3公里半徑內(nèi)覆蓋復(fù)旦大學(xué)江灣校區(qū)、灣谷科技園等產(chǎn)學(xué)研高地，租戶結(jié)構(gòu)中字節(jié)跳動、嗶哩嗶哩等科技企業(yè)員工占比過半，形成高黏性租戶生態(tài)，去年四季度租金逆勢漲至132.54元/平方米/月，出租率92.5%，遠超板塊平均水平約20個百分點。

2. 產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)

頭部項目深度嵌入?yún)^(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，與重點產(chǎn)業(yè)集群形成共生關(guān)系。典型如招商蛇口旗下壹?！ち窒屡c壹?！ぬ訛稠椖?，毗鄰深圳灣超級總部基地，通過"產(chǎn)業(yè)園區(qū)+人才公寓"的模式，主流客群為騰訊、大疆等企業(yè)員工，租金支付能力及租約穩(wěn)定性顯著優(yōu)于市場平均水平。

3. 運營效能溢價

優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)管理能力轉(zhuǎn)化為持續(xù)的超額收益：領(lǐng)漲REITs項目年均出租率維持在92%-97%，較行業(yè)均值高出7-9個百分點；3年以上長租約占比超35%，現(xiàn)金流穩(wěn)定等。比如華夏北京保障房REIT底層資產(chǎn)位于海淀和朝陽區(qū)，2024年四季度整體出租率94.4%處高位。

國家層面對租賃住房金融支持政策的接連釋放，保租房REITs進入快速發(fā)展期，目前已上市的7支保租房REITs，依靠優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)，在市場波動中展現(xiàn)出顯著的抗周期特性與超額收益表現(xiàn)，成為當下投資“避風(fēng)港”。

目前部分城市公租房租金已從市場價5折提至7折，隨著政策常態(tài)化傳導(dǎo)，未來保租房REITs收益價值有望進一步提升。