來源|丁祖昱評(píng)樓市

2025年3月，受傳統(tǒng)“金三銀四”營銷旺季影響，房企推盤積極性回升，樓市成交延續(xù)“止跌回穩(wěn)”態(tài)勢，新房成交面積同環(huán)比齊增，市場熱度達(dá)到年內(nèi)新高。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，3月29個(gè)典型城市項(xiàng)目平均去化率達(dá)45%，環(huán)比上升11%，同比上升19%，與2023年高峰基本持平。

不同城市同環(huán)比均漲多跌少，其中，去化率超60%的城市無一例外都是核心區(qū)域改善盤集中入市支撐了短期市場熱度。

值得注意的是，對(duì)于南京、蘇州、鄭州等當(dāng)前地產(chǎn)行情相對(duì)一般的城市而言，由政府主導(dǎo)的存量房收購和房票安置也對(duì)城市近遠(yuǎn)郊區(qū)域的部分剛需盤去化起到了良好的提振作用。

從當(dāng)前整體市場走向來看，4月或?qū)⒀永m(xù)弱復(fù)蘇走勢，在房企推貨量不減和折扣力度持平的大前提之下，更多延續(xù)城市項(xiàng)目“點(diǎn)狀回溫”。

2025年3月房地產(chǎn)市場延續(xù)止跌回穩(wěn)態(tài)勢，供求穩(wěn)步回升，環(huán)比持增，成交同比微增4%，庫存持續(xù)走低。

從供應(yīng)來看，在政策利好及“金三銀四”傳統(tǒng)營銷旺季的推動(dòng)下，3月房企供貨節(jié)奏有所加快，30個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)881萬平方米，環(huán)比增長157%，但同比下降27%，規(guī)模仍難及往年同期，仍然處在近7年來同期最低位。

得益于房企推盤積極性的回升以及營銷力度的增強(qiáng)，市場熱度達(dá)年內(nèi)新高：據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，29個(gè)重點(diǎn)城市3月平均開盤去化率為45%，環(huán)比上升11pcts，同比上升19pcts，與2023年高峰基本持平，延續(xù)穩(wěn)中向好走勢。

分城市來看，北京、上海、成都、長沙、天津、西安、徐州、廈門、杭州等9城3月開盤去化率均在六成以上。

具體到同環(huán)比來看，雖然上海去化率較高達(dá)63%，但環(huán)比下跌6%，熱度小幅回落主要是受到供給結(jié)構(gòu)影響。天津、西安去化率分別為79%和72%，環(huán)比提升43%和45%，主要因短期開盤項(xiàng)目品質(zhì)提升，去化率驟增。此外，仍有不少城市去化率不足20%，如廣州、濟(jì)南、昆明、南京、佛山、常州。

聚焦到去化率超60%的城市來看，無一例外都是核心區(qū)域改善盤集中入市支撐了短期市場熱度，中高改客群購買力雄厚，更愿意為優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品服務(wù)買單也使得強(qiáng)產(chǎn)品力成為樓盤競爭中的“加分項(xiàng)”。

如以高得房率產(chǎn)品造就高性價(jià)比項(xiàng)目：成都3月保利、中海、招商、嘉禾等4個(gè)新規(guī)項(xiàng)目入市，3盤憑借強(qiáng)產(chǎn)品力優(yōu)勢開盤即罄。還有上海中建壹品·外灘源著、西安華發(fā)利君都薈城央等項(xiàng)目也憑借高得房率實(shí)現(xiàn)熱銷。

又如供給位于稀缺核心片區(qū)：上海金陵華庭位于外灘街道核心地段、裝標(biāo)高、價(jià)格有競爭力，國譽(yù)府位于楊浦1.5容積率的稀缺純洋房社區(qū)；天津城投格調(diào)觀槿花園項(xiàng)目緊鄰南開鼓樓屬于市區(qū)稀缺的低密住宅類產(chǎn)品，加之定價(jià)適中，因而實(shí)現(xiàn)了開盤即售罄。

再如強(qiáng)化社區(qū)內(nèi)部景觀打造，提升裝標(biāo)等方式獲取競爭優(yōu)勢：上海綠城沁香園項(xiàng)目于虹口涼城板塊，屬于內(nèi)生型市場。雖然存在“先天不足”，但在產(chǎn)品創(chuàng)新方面“可圈可點(diǎn)”，最終憑借遠(yuǎn)超競品的產(chǎn)品力破局，以后來者身份，成為片區(qū)內(nèi)近年來唯一日光項(xiàng)目。

除部分以產(chǎn)品力破局的部分項(xiàng)目和城市之外，還有部分行情相對(duì)一般的二線城市通過由政府主導(dǎo)的存量房收購和房票安置對(duì)城市近遠(yuǎn)郊區(qū)域的部分剛需盤去化起到了良好的提振作用

以南京為例，2024年江寧區(qū)房票安置政策帶來較大的去庫存效果，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)全年房票安置去化房源達(dá)2500-3000套。2025年3月房票安置政策再次加碼，允許跨區(qū)購房，將城市更新、城中村改造納入使用范圍，房票的有效期為12個(gè)月。南京中海和山、恒大悅龍臺(tái)、璀璨璟園、聚景園等近遠(yuǎn)郊板塊項(xiàng)目，因政府存量房收購及房票安置集中備案帶動(dòng)成交增長。

蘇州3月項(xiàng)目備案TOP3均為政府回購或房票支持類項(xiàng)目，其中金地峯范、仁恒溪棠均是木瀆集團(tuán)項(xiàng)目，引進(jìn)仁恒和金地合作，本月熱銷主要是仁恒提供房票支持。時(shí)光青澄則是象嶼和恒泰合作項(xiàng)目，本月主要是回購。

再如鄭州和昌水岸花城、招商時(shí)代、保利縵城和頌、高新城開松云縵等項(xiàng)目3月認(rèn)購套數(shù)環(huán)比倍增，挺進(jìn)3月銷量TOP10，主要都源于房票政策加持。

此外，還有部分二線城市諸如武漢、重慶、福州、廈門、鄭州、蘇州等部分項(xiàng)目或加強(qiáng)折扣力度或開啟分銷渠道提升傭金等，均取得了不錯(cuò)的營銷效果。

總體來看，當(dāng)前樓市延續(xù)止跌企穩(wěn)，3月得益于供給放量、房企營銷力度提升，29個(gè)典型城市項(xiàng)目開盤去化率達(dá)年內(nèi)新高，重回2023年高峰水平，其中，核心區(qū)改善盤撐起熱銷半邊天。

預(yù)判后市，我們認(rèn)為，京滬杭等熱點(diǎn)城市受限于高端住宅供應(yīng)，若有區(qū)位佳+產(chǎn)品力強(qiáng)的適銷盤入市，短期內(nèi)市場熱度還將延續(xù)；武漢、南京、天津等經(jīng)歷了前期深度調(diào)整，短期內(nèi)市場有止跌企穩(wěn)態(tài)勢，后續(xù)成交有望延續(xù)穩(wěn)中有增的弱復(fù)蘇走勢；還有部分弱二線城市諸如福州、南寧、昆明、長春等短期內(nèi)高庫存問題難解，整體去化難言樂觀。