來源|丁祖昱評樓市

數據顯示，上海總價500萬以下的成交依然是上海二手房成交主流，達八成以上，但從各總價段的占比走勢來看，確實出現兩頭趨勢：

一頭是低總價成交占比提升，如總價200萬以下的低價房源從2020年的29.13%提升到如今的37.79

%；

另外一頭則是高端市場占比提升，上海總價1000萬以上二手房成交占比持續上升，到2025年一季度達4.67%，較2019年的2.35%提升了近一倍。

與此同時，從2025年至今的上海二手房掛牌情況來看，上海總價1000萬以上的新增掛牌套數占比也出現了明顯上揚態勢。

結合成交及掛牌情況來看，我們認為業主心態可能存在以下變化：一是高位套現的避險心態，從部分成交項目來看，不乏前幾年網紅熱點項目，部分房東認為價格可能已觸及階段性高點，選擇在高位套現以鎖定收益。二是“賣舊買新”的置換需求，近兩年來上海新房豪宅供應大爆發，產品力持續升級，客觀上使得部分豪宅客戶將置換需求前置。

近年來上海二手房市場較為堅挺，CRIC數據顯示，2022年至今全市二手房成交套數逐年上升，已從2022年的159767套上升至2024年的217103套。2025年前3月上海二手房成交套數58264套，明顯高于2024年同期40089套。

從成交均價來看，2022年至今上海二手房成交均價同樣保持上漲趨勢，CRIC數據顯示，2025年前3月上海二手房成交均價達41497元/平方米，較2022年的39618元/平方米高出1879元/平方米。

分總價段來看，上海二手房成交占比出現兩頭趨勢：總價200萬以下及總價1000萬以上的成交占比保持上升趨勢。

其中總價200萬以下二手房從2020年成交占比的29.13%提升至2022年的35.74%，隨后在2023年出現一定的回調，降至33.98%，2024年又再次上升達36.9%，一直到2025年一季度，上海總價200萬以下二手房成交占全市成交套數占比達37.79%。

從總價1000萬以上的成交占比來看，1000萬以上的二手房成交在上海全市范圍內仍是少數，但從趨勢來看，從2019年至今總價1000萬以上二手房成交套數占比逐年提升，截至2025年前3月已達最高點為4.67%，與之相對的，2019年上海1000萬以上二手房成交套數占比僅為2.35%。

從面積段來看，上海成交總價1000萬以上二手房絕大多數為大戶型，面積段越高成交占比越大。

2024年全年，面積段90㎡以下、90-120㎡、120-150㎡及200㎡以上成交占比分別為1.54%、10.81%、27.97%、27.30%及32.38%。

但從趨勢來看，200㎡以上成交占比明顯下降，已從2022年之前的40%左右下降至2025年前3月的31.1%，150-200㎡成交占比最為穩定，一直保持30%上下。

這主要是因為，隨著人們對傳統觀念及生活要求的改變，原本多代同堂的大家庭式生活逐漸減少，同時在多孩政策下，面積太小的戶型生活體驗相對較差，因此150-200㎡面積段成相對主流。

但這一趨勢僅限于總價1000萬以上成交，若將總價提升至3000萬以上，則200㎡以上戶型占比達95%，為絕對主流。

具體到項目來看，2024年上海總價1000萬以上二手房成交套數最高的項目為仁恒河濱城，成交套數182套，套均總價1624.04萬元/套，其次是世茂濱江花園，成交套數120套，套均總價2067.23萬元/套。

這兩個項目都位于浦東核心區域，其中仁恒河濱城位于世紀公園板塊，世茂濱江花園位于陸家嘴板塊，項目整體二手房價格成交走勢較為堅挺。

聚焦到總價3000萬以上來看，2024年上海總價3000萬以上二手房成交TOP10項目中不乏翠湖天地、云錦東方等熱門網紅盤。

其中翠湖天地二期和四期同時上榜，成交套數分別為13套和14套，若將二期和四期合并統計，那么翠湖天地為2024年上海總價3000萬以上二手房成交最高項目。

與總價1000萬以上二手房成交套數較高的項目整體房價與前幾年變化不大不同，總價3000萬以上二手房大部分都經歷過一波明顯漲幅。

2020年至今漲幅最高的是云錦東方，成交均價漲幅達62.51%，其次是御翠園，成交均價漲幅達35.98%，翠湖天地雋薈（四期）排第三，達35.27%。

從2020年至今的項目成交情況來看，雖然2024年可能不是這些項目的成交價格最高點，但也在相對高位。

不僅僅是成交，從掛牌來看，上海2025年至今千萬以上二手房新增掛牌數量也出現明顯上揚，尤其是2025年4月以來（截至13日）總價1000-3000萬元及3000-5000萬元新增掛牌量占比達到了2025年以來高點，分別為9.24%和0.5%。

需要注意的是，2025年至今上海總價500萬以下房源新增掛牌仍是主力，達七成左右，但從月度變化來看，占比有小幅回落態勢。

目前來看，上海1000萬以上二手房出現短期掛牌量上升的現象，究其緣由可能有以下幾種原因：

一是高位套現的避險心態：一線城市核心地段高端市場長期被視為抗跌資產，但當前宏觀經濟增速放緩、房地產行業整體調整，部分房東認為價格可能已觸及階段性高點，選擇在高位套現以鎖定收益。

二是流動性需求驅動下的優化資產配置：在全球加息周期下，海外資產（如美元資產、海外房產）收益率吸引力上升，房東可能拋售國內不動產以置換更高收益或更安全的境外資產。

三是“賣舊買新”的置換需求：近兩年來上海新房豪宅供應大爆發，產品力持續升級，隨著高標準的優質豪宅以及部分核心區位風貌項目的入市，也客觀上使得部分高端客戶將置換需求前置。

總體來看，上海二手房仍是以剛需為主，但近年來高端項目占比開始出現回升。

對于想要購買中高端項目的購房者而言，當前的上海市場“一二手倒掛”現象已逐漸消失，在選擇新房還是二手房方面更重要的還是根據各自的實際需求出發。

從當前二手房高改和頂豪掛牌增長來看，短期內，上海二手房中高端成交占比仍將保持上升趨勢。