來(lái)源|丁祖昱評(píng)樓市

數(shù)據(jù)顯示，上海總價(jià)500萬(wàn)以下的成交依然是上海二手房成交主流，達(dá)八成以上，但從各總價(jià)段的占比走勢(shì)來(lái)看，確實(shí)出現(xiàn)兩頭趨勢(shì)：

一頭是低總價(jià)成交占比提升，如總價(jià)200萬(wàn)以下的低價(jià)房源從2020年的29.13%提升到如今的37.79

%；

另外一頭則是高端市場(chǎng)占比提升，上海總價(jià)1000萬(wàn)以上二手房成交占比持續(xù)上升，到2025年一季度達(dá)4.67%，較2019年的2.35%提升了近一倍。

與此同時(shí)，從2025年至今的上海二手房掛牌情況來(lái)看，上海總價(jià)1000萬(wàn)以上的新增掛牌套數(shù)占比也出現(xiàn)了明顯上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。

結(jié)合成交及掛牌情況來(lái)看，我們認(rèn)為業(yè)主心態(tài)可能存在以下變化：一是高位套現(xiàn)的避險(xiǎn)心態(tài)，從部分成交項(xiàng)目來(lái)看，不乏前幾年網(wǎng)紅熱點(diǎn)項(xiàng)目，部分房東認(rèn)為價(jià)格可能已觸及階段性高點(diǎn)，選擇在高位套現(xiàn)以鎖定收益。二是“賣(mài)舊買(mǎi)新”的置換需求，近兩年來(lái)上海新房豪宅供應(yīng)大爆發(fā)，產(chǎn)品力持續(xù)升級(jí)，客觀上使得部分豪宅客戶將置換需求前置。

近年來(lái)上海二手房市場(chǎng)較為堅(jiān)挺，CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年至今全市二手房成交套數(shù)逐年上升，已從2022年的159767套上升至2024年的217103套。2025年前3月上海二手房成交套數(shù)58264套，明顯高于2024年同期40089套。

從成交均價(jià)來(lái)看，2022年至今上海二手房成交均價(jià)同樣保持上漲趨勢(shì)，CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年前3月上海二手房成交均價(jià)達(dá)41497元/平方米，較2022年的39618元/平方米高出1879元/平方米。

分總價(jià)段來(lái)看，上海二手房成交占比出現(xiàn)兩頭趨勢(shì)：總價(jià)200萬(wàn)以下及總價(jià)1000萬(wàn)以上的成交占比保持上升趨勢(shì)。

其中總價(jià)200萬(wàn)以下二手房從2020年成交占比的29.13%提升至2022年的35.74%，隨后在2023年出現(xiàn)一定的回調(diào)，降至33.98%，2024年又再次上升達(dá)36.9%，一直到2025年一季度，上海總價(jià)200萬(wàn)以下二手房成交占全市成交套數(shù)占比達(dá)37.79%。

從總價(jià)1000萬(wàn)以上的成交占比來(lái)看，1000萬(wàn)以上的二手房成交在上海全市范圍內(nèi)仍是少數(shù)，但從趨勢(shì)來(lái)看，從2019年至今總價(jià)1000萬(wàn)以上二手房成交套數(shù)占比逐年提升，截至2025年前3月已達(dá)最高點(diǎn)為4.67%，與之相對(duì)的，2019年上海1000萬(wàn)以上二手房成交套數(shù)占比僅為2.35%。

從面積段來(lái)看，上海成交總價(jià)1000萬(wàn)以上二手房絕大多數(shù)為大戶型，面積段越高成交占比越大。

2024年全年，面積段90㎡以下、90-120㎡、120-150㎡及200㎡以上成交占比分別為1.54%、10.81%、27.97%、27.30%及32.38%。

但從趨勢(shì)來(lái)看，200㎡以上成交占比明顯下降，已從2022年之前的40%左右下降至2025年前3月的31.1%，150-200㎡成交占比最為穩(wěn)定，一直保持30%上下。

這主要是因?yàn)椋S著人們對(duì)傳統(tǒng)觀念及生活要求的改變，原本多代同堂的大家庭式生活逐漸減少，同時(shí)在多孩政策下，面積太小的戶型生活體驗(yàn)相對(duì)較差，因此150-200㎡面積段成相對(duì)主流。

但這一趨勢(shì)僅限于總價(jià)1000萬(wàn)以上成交，若將總價(jià)提升至3000萬(wàn)以上，則200㎡以上戶型占比達(dá)95%，為絕對(duì)主流。

具體到項(xiàng)目來(lái)看，2024年上海總價(jià)1000萬(wàn)以上二手房成交套數(shù)最高的項(xiàng)目為仁恒河濱城，成交套數(shù)182套，套均總價(jià)1624.04萬(wàn)元/套，其次是世茂濱江花園，成交套數(shù)120套，套均總價(jià)2067.23萬(wàn)元/套。

這兩個(gè)項(xiàng)目都位于浦東核心區(qū)域，其中仁恒河濱城位于世紀(jì)公園板塊，世茂濱江花園位于陸家嘴板塊，項(xiàng)目整體二手房?jī)r(jià)格成交走勢(shì)較為堅(jiān)挺。

聚焦到總價(jià)3000萬(wàn)以上來(lái)看，2024年上海總價(jià)3000萬(wàn)以上二手房成交TOP10項(xiàng)目中不乏翠湖天地、云錦東方等熱門(mén)網(wǎng)紅盤(pán)。

其中翠湖天地二期和四期同時(shí)上榜，成交套數(shù)分別為13套和14套，若將二期和四期合并統(tǒng)計(jì)，那么翠湖天地為2024年上海總價(jià)3000萬(wàn)以上二手房成交最高項(xiàng)目。

與總價(jià)1000萬(wàn)以上二手房成交套數(shù)較高的項(xiàng)目整體房?jī)r(jià)與前幾年變化不大不同，總價(jià)3000萬(wàn)以上二手房大部分都經(jīng)歷過(guò)一波明顯漲幅。

2020年至今漲幅最高的是云錦東方，成交均價(jià)漲幅達(dá)62.51%，其次是御翠園，成交均價(jià)漲幅達(dá)35.98%，翠湖天地雋薈（四期）排第三，達(dá)35.27%。

從2020年至今的項(xiàng)目成交情況來(lái)看，雖然2024年可能不是這些項(xiàng)目的成交價(jià)格最高點(diǎn)，但也在相對(duì)高位。

不僅僅是成交，從掛牌來(lái)看，上海2025年至今千萬(wàn)以上二手房新增掛牌數(shù)量也出現(xiàn)明顯上揚(yáng)，尤其是2025年4月以來(lái)（截至13日）總價(jià)1000-3000萬(wàn)元及3000-5000萬(wàn)元新增掛牌量占比達(dá)到了2025年以來(lái)高點(diǎn)，分別為9.24%和0.5%。

需要注意的是，2025年至今上海總價(jià)500萬(wàn)以下房源新增掛牌仍是主力，達(dá)七成左右，但從月度變化來(lái)看，占比有小幅回落態(tài)勢(shì)。

目前來(lái)看，上海1000萬(wàn)以上二手房出現(xiàn)短期掛牌量上升的現(xiàn)象，究其緣由可能有以下幾種原因：

一是高位套現(xiàn)的避險(xiǎn)心態(tài)：一線城市核心地段高端市場(chǎng)長(zhǎng)期被視為抗跌資產(chǎn)，但當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩、房地產(chǎn)行業(yè)整體調(diào)整，部分房東認(rèn)為價(jià)格可能已觸及階段性高點(diǎn)，選擇在高位套現(xiàn)以鎖定收益。

二是流動(dòng)性需求驅(qū)動(dòng)下的優(yōu)化資產(chǎn)配置：在全球加息周期下，海外資產(chǎn)（如美元資產(chǎn)、海外房產(chǎn)）收益率吸引力上升，房東可能拋售國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)以置換更高收益或更安全的境外資產(chǎn)。

三是“賣(mài)舊買(mǎi)新”的置換需求：近兩年來(lái)上海新房豪宅供應(yīng)大爆發(fā)，產(chǎn)品力持續(xù)升級(jí)，隨著高標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)豪宅以及部分核心區(qū)位風(fēng)貌項(xiàng)目的入市，也客觀上使得部分高端客戶將置換需求前置。

總體來(lái)看，上海二手房仍是以剛需為主，但近年來(lái)高端項(xiàng)目占比開(kāi)始出現(xiàn)回升。

對(duì)于想要購(gòu)買(mǎi)中高端項(xiàng)目的購(gòu)房者而言，當(dāng)前的上海市場(chǎng)“一二手倒掛”現(xiàn)象已逐漸消失，在選擇新房還是二手房方面更重要的還是根據(jù)各自的實(shí)際需求出發(fā)。

從當(dāng)前二手房高改和頂豪掛牌增長(zhǎng)來(lái)看，短期內(nèi)，上海二手房中高端成交占比仍將保持上升趨勢(shì)。