來源|丁祖昱評樓市

一方面，核心城市二手房成交放量，3月30個重點城市二手房成交同比增長21%，一季度累計同比正增22%。

另一方面，成交價格環比上漲的小區數量有所下降，3月僅有49%的小區成交價格環比上升，這一比重較2月環比降了7.4個百分點。

二手房市場仍處在“以價換量”通道。

不過也有例外，CRIC監測的城市中武漢接近七成小區房價環比上漲，上海、天津、杭州、南京連續兩個月過半小區房價上漲。

此外，高端小區二手房價格領漲，在成交規模上漲周期之中，高端小區率先顯露出了量價齊升的積極信號。

二手房市場交易熱度高位上行。

CRIC統計數據顯示，3月份核心城市二手房交易量平均增長21%，上海、深圳、西安、杭州同比增幅均超過40%。

CRIC以北京、上海等11個典型城市的二手房小區為樣本，進一步探析二手房成交價格的動向，統計結果顯示，3月成交價格環比上升的小區占比環比回落7.4個百分點至49%。房價上漲小區數量有所減少。

“量增價跌”的背后實際反映出當前二手房市場仍處于“以價換量”通道中，交易量增長帶來更多平價房源成交。

與成交價上漲小區占比的減少一致，賣方心理預期也在同步調整。

二手房掛牌價環比上漲的小區占比較上月回落1.1個百分點至38.9%，不過相較于去年同期賣方信心有所提振，掛牌價上漲小區占比同比提升7.9個百分點，隨著供求雙方預期趨于一致，掛牌價和成交價上漲小區占比的差距也在進一步拉近。

在規模指標延續高速增長的背景下，房價上漲小區占比下降，行業筑底階段表現出典型的“量在價先”特征，但另一個層面看，高頻交易小區仍在快速增長，北京、上海、深圳、杭州等城市二手房價指數保持環比上漲，也反映出價格預期正在積蓄進一步上漲勢能，房價預期仍在持續改善。

具體城市來看，武漢有69%的小區房價環比上漲，高居首位。上海、天津、杭州、南京連續兩個月均有過半小區房價環比上漲，其中杭州二手房成交量更是環比增長達到90%。

二手房買賣雙方價格預期持續趨同，議價空間持續處于低位。

比如杭州主城區一位二手房房東向我們表示，為了改善置換她年初將房子掛牌，經歷了兩次掛牌價調整，房子最終成交價比掛牌價低了7萬元。而據中介反映，目前杭州部分小區二手房成交價和掛牌價普遍在5-10萬的議價空間。

CRIC數據顯示，2025年3月，典型城市二手房平均議價空間為17.7%，環比上升了0.4個百分點，不過仍是近一年以來的次低，在議價空間連續7個月下降之后，隨著二手房交易量的大幅提升，議價空間暫緩收窄。

隨著市場筑底向好的信號愈加明確，以及二手房交易量再度趨于穩定，買賣雙方的預期趨同的情況下，預計平均議價空間還將再度收窄。

蘇州、南京、西安、武漢、重慶、廣州等六個城市近2個月平均議價空間均低于15%。

其中，蘇州、南京、西安、武漢四城更是連續5個月平均議價空間低于10%，供求雙方價格預期持續趨同。

最典型的是蘇州，連續三個月議價空間處于負值（1月-1%、2月-5%、3月-2%），這意味著部分小區成交房源的平均價格已超過掛牌價，小區內的優質房源成為了交易主力，尤其是在改善、高端房源板塊，買方信心持續恢復。

對應到小區類型也可以很直觀的看到高端改善客群的信心修復，CRIC監測數據顯示，高端小區以52%的漲價占比領跑市場，議價空間環比再降1個百分點至14%。

在成交規模上漲周期中，高端小區率先表現出量價齊升的積極信號。

反而剛需、改善類小區房價上漲占比均不及半數，占比分別為44%、47%。主要原因是剛需和改善類小區房源掛牌規模較大，房價走勢迎來了新的“平臺期”，隨著二手房交易的持續放量，買方掃清當前的低價掛牌房源之后，剛需、改善類房源將開啟新一輪的上漲周期。

房地產市場延續筑底回穩態勢，核心城市二手房成交仍表現出以價換量的階段性特征，不過市場正處于從規模復蘇到價格預期提振的關鍵轉換期。

得益于房地產穩市場政策的持續發力，以及買賣雙方價格認知的進一步趨同，核心城市憑借需求側支持、供給側約束以及庫存調整，預計供求指標修復將進一步加快，并率先在二手房市場迎來量價齊升的確定性信號。