來(lái)源|丁祖昱評(píng)樓市

近日，國(guó)家稅務(wù)總局12366納稅服務(wù)平臺(tái)以熱點(diǎn)問(wèn)題答復(fù)形式回應(yīng)稱(chēng)，“二套轉(zhuǎn)首套”滿足相關(guān)條件可以享受住房貸款利息個(gè)稅專(zhuān)項(xiàng)附加扣除。

可通過(guò)手機(jī)個(gè)人所得稅APP在“專(zhuān)項(xiàng)附加扣除”-“住房貸款利息專(zhuān)項(xiàng)附加扣除”模塊填報(bào)住房貸款相關(guān)信息后享受。

從國(guó)稅局回復(fù)來(lái)看，主要有以下幾點(diǎn)：

1、納稅人只能享受一次住房貸款利息專(zhuān)項(xiàng)附加扣除。

2、此前住房貸款不是首套房貸利率，也未享受過(guò)住房貸款利息專(zhuān)項(xiàng)附加扣除，已辦理“二套轉(zhuǎn)首套”手續(xù)的，可以自按照首套住房貸款利率開(kāi)始還款的當(dāng)月起享受住房貸款利息專(zhuān)項(xiàng)附加扣除。

3、納稅人辦理商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款業(yè)務(wù)或按照規(guī)定進(jìn)行存量住房貸款置換，由于置換前后納稅人的住房仍為同一套，可以繼續(xù)享受住房貸款利息專(zhuān)項(xiàng)附加扣除。

4、婚前各自購(gòu)買(mǎi)住房發(fā)生首套住房貸款利息，婚后可以選擇各自按照扣除標(biāo)準(zhǔn)的50%享受；也可以由其中一方就其購(gòu)買(mǎi)住房發(fā)生的貸款利息支出按照扣除標(biāo)準(zhǔn)的100%享受，另一方不再享受。

從政策本身來(lái)看，主要為之前“認(rèn)房不認(rèn)貸”“公積金政策優(yōu)化”“存量房貸利率下調(diào)”等一系列政策的配套政策。如部分購(gòu)房者之前因歷史貸款記錄被認(rèn)為二套房，而今政策調(diào)整后可享受首套利率，同時(shí)還可以獲得個(gè)稅扣除權(quán)益。

從房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，影響相對(duì)較小，但有一定的信號(hào)意義，尤其是對(duì)政策一致性及各政策各部門(mén)協(xié)調(diào)配合上有一定的積極意義。隨著各項(xiàng)政策組合拳的落地，未來(lái)類(lèi)似這種協(xié)同政策也將越來(lái)越匹配和統(tǒng)一。

近日國(guó)家稅務(wù)總局12366納稅服務(wù)平臺(tái)發(fā)布一系列熱點(diǎn)問(wèn)答，其中，與房貸利息專(zhuān)項(xiàng)附加扣除相關(guān)的內(nèi)容就有6條。

內(nèi)容主要圍繞“二套轉(zhuǎn)首套”可享房貸利息專(zhuān)項(xiàng)附加扣除。

納稅人按照《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》規(guī)定“二套轉(zhuǎn)首套”，符合《國(guó)務(wù)院關(guān)于印發(fā)個(gè)人所得稅專(zhuān)項(xiàng)附加扣除暫行辦法的通知》(國(guó)發(fā)〔2018〕41號(hào))有關(guān)住房貸款利息專(zhuān)項(xiàng)附加扣除的規(guī)定且之前未享受過(guò)住房貸款利息專(zhuān)項(xiàng)附加扣除的，可以自按照首套住房貸款利率開(kāi)始還款的當(dāng)月起享受住房貸款利息專(zhuān)項(xiàng)附加扣除。

據(jù)國(guó)稅局回復(fù)，納稅人在辦理商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款業(yè)務(wù)(含全部轉(zhuǎn)為住房公積金貸款，以及轉(zhuǎn)為住房公積金貸款和商業(yè)貸款的“組合貸”等形式)后，因置換前后納稅人的住房仍為同一套，可以繼續(xù)享受住房貸款利息專(zhuān)項(xiàng)附加扣除。

同時(shí)，納稅人原為住房公積金貸款和商業(yè)貸款的“組合貸”，若商業(yè)貸款部分辦理了“二套轉(zhuǎn)首套”手續(xù)，同樣可以享受住房貸款利息專(zhuān)項(xiàng)附加扣除。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，只要是之前沒(méi)有辦理過(guò)住房貸款利息專(zhuān)項(xiàng)附加扣除的，在“二套轉(zhuǎn)首套”后即可申請(qǐng)辦理；而目前已有住房貸款利息專(zhuān)項(xiàng)附加扣除的，只要仍是同一套房，在現(xiàn)行規(guī)則下進(jìn)行商業(yè)貸款及公積金調(diào)整，不影響原有房貸款利息專(zhuān)項(xiàng)附加扣除。

據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于印發(fā)個(gè)人所得稅專(zhuān)項(xiàng)附加扣除暫行辦法的通知》，納稅人本人或者配偶單獨(dú)或者共同使用商業(yè)銀行或者住房公積金個(gè)人住房貸款為本人或者其配偶購(gòu)買(mǎi)中國(guó)境內(nèi)住房，發(fā)生的首套住房貸款利息支出，在實(shí)際發(fā)生貸款利息的年度，按照每月1000元的標(biāo)準(zhǔn)定額扣除，扣除期限最長(zhǎng)不超過(guò)240個(gè)月。納稅人只能享受一次首套住房貸款的利息扣除。

個(gè)人所得稅專(zhuān)項(xiàng)附加扣除指的是在計(jì)算綜合所得應(yīng)納稅額時(shí)，除了5000起征點(diǎn)和社保、公積金等專(zhuān)項(xiàng)扣除之外還允許額外扣除的項(xiàng)目。

若月薪20000元，社保公積金等每月3500，住房貸款利息專(zhuān)項(xiàng)附加扣除1000，則應(yīng)納稅所得額=20000-3500-1000-5000（起征點(diǎn)）。

我國(guó)個(gè)人所得稅采用累進(jìn)稅率制度，分為7個(gè)級(jí)別，其中不超過(guò)36000元部分預(yù)扣率3%，超過(guò)36000元至144000元部分預(yù)扣率10%。若以10%計(jì)算一年約能省1200元。

除住房貸款利息專(zhuān)項(xiàng)附加扣除之外，個(gè)人所得稅專(zhuān)項(xiàng)附加扣除還有子女教育、繼續(xù)教育、大病醫(yī)療、住房租金、贍養(yǎng)老人、3歲以下嬰幼兒照顧共7項(xiàng)專(zhuān)項(xiàng)附加扣除。

從政策本身來(lái)看，是對(duì)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的響應(yīng)，旨在進(jìn)一步減輕購(gòu)房者的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

2023年8月25日，住建部、央行、金監(jiān)局等三部委聯(lián)合發(fā)文，推進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地。明確申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

同年8月31日中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，其中定義了存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，指2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，或借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

其中“實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)”這條加上存量及首套房貸利率的持續(xù)降低，使得大量購(gòu)房者通過(guò)“二套轉(zhuǎn)首套”申請(qǐng)利率調(diào)整。

從政策影響來(lái)看，主要對(duì)2023年8月“認(rèn)房不認(rèn)貸”前因歷史貸款記錄而被認(rèn)定為二套房并辦理了“二套轉(zhuǎn)首套”的購(gòu)房者較為有利，同時(shí)也為新購(gòu)買(mǎi)首套房的購(gòu)房者減輕了一定的負(fù)擔(dān)。

但從減少的稅費(fèi)金額及覆蓋的人群來(lái)看，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較小。該政策主要還是為之前系列政策的配套政策。

2025年至今，政策密集出臺(tái)，其中有不少類(lèi)似“打補(bǔ)丁”的政策，除了此次的“二套轉(zhuǎn)首套”可享房貸利息專(zhuān)項(xiàng)附加扣除之外，還有之前的各地公積金政策調(diào)整等。

從政策趨勢(shì)來(lái)看，整體越來(lái)越細(xì)化、越來(lái)越精準(zhǔn)，各部門(mén)協(xié)同發(fā)力。

可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)隨著更多政策組合拳落地推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將變得更加健康穩(wěn)定。