城投拿地銳減,代建短期承壓
但隨著近兩年城投拿地規(guī)模下行、開工率保持低位,城投代建的業(yè)務(wù)競爭愈發(fā)激烈。
來源|丁祖昱評(píng)樓市
從2021年以來,城投公司作為地方土地市場重要的拿地主體,積累了大量存量地塊,也成為了代建企業(yè)深度挖掘的增量“窗口”和主要利潤貢獻(xiàn)點(diǎn)。
但隨著近兩年城投拿地規(guī)模下行、開工率保持低位,城投代建的業(yè)務(wù)競爭愈發(fā)激烈。
在土地市場整體供應(yīng)縮量及加速收儲(chǔ)閑置土地的政策大背景下,會(huì)對(duì)城投類代建產(chǎn)生何種影響?
過去幾年,土地市場格局出現(xiàn)顯著變化,其中“國退民進(jìn)”最為明顯,城投公司成為多數(shù)城市托底的生力軍。
在2020年“三道紅線”和2021年“雙集中供地”的影響下,民營企業(yè)從2021年之前新增拿地TOP100中投資金額(全口徑)2萬億元以上、占百強(qiáng)比重60%以上到2022年、2023年斷崖式下跌,拿地金額占比下降近40個(gè)百分點(diǎn),拿地金額較2020年高峰下降近九成。
同時(shí),央國企憑借良好的信用背書和較低的融資成本繼續(xù)在土地市場上補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)貨源。在2021年到2023年新增拿地金額的TOP100中,央國企的投資金額占百強(qiáng)的比例快速上升,2022年、2023年占比超過60%,較2020年低點(diǎn)增長了近28個(gè)百分點(diǎn)。
2023年拿地金額TOP100中有近半數(shù)上榜企業(yè)為城投平臺(tái)類公司,其托底范圍甚至不乏核心一二線城市。
與較高的拿地占比不同,由于城投運(yùn)營專業(yè)度普遍不及規(guī)模國央企和高周轉(zhuǎn)的民企,城投公司拿地后的開工率明顯低于其他幾類房企。因此部分城投公司選擇與專業(yè)度更高的房企合作開發(fā),或選擇引入代建方,也有部分地塊則長期處于不開工狀態(tài)。
這一特定階段背景曾給代建市場帶來新的機(jī)遇。
然而,隨著土地市場深度調(diào)整,城投拿地的規(guī)模持續(xù)下滑。尤其是2023年,成為了轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
CRIC數(shù)據(jù)顯示,2023年城投拿地建面12278萬平方米(統(tǒng)計(jì)口徑為30個(gè)重點(diǎn)城市的含宅地塊,下同)同比減少30%,2024年規(guī)模進(jìn)一步萎縮,同比再降13%,若與2022年高點(diǎn)相比,降幅已經(jīng)超過40%。
這意味著,作為代建業(yè)務(wù)的重要一環(huán),城投拿地總量的銳減會(huì)導(dǎo)致城投類代建增量需求的下降,短期對(duì)于代建賽道而言,產(chǎn)生一定負(fù)面影響,對(duì)于代建企業(yè)而言,項(xiàng)目拓展變得愈發(fā)激烈,甚至不惜降低代建費(fèi)進(jìn)行“惡意競爭”。
除拿地總量下滑外,開工意愿和開工率很大程度決定了未來代建城投類項(xiàng)目的空間。
結(jié)合城投拿地的總量和開工率看,截至2025年一季度,城投公司在2021年至2025年3月所拿的地塊中未開工地塊數(shù)量超過4200宗、未開工建面估算約為3.6億平方米。
隨著市場止跌回穩(wěn),潛在的開工空間、開工意愿在提升,部分地塊存在拿地后2-3年才進(jìn)行代建招標(biāo)的情況。
例如南京六合區(qū)N0.2021G94、NO.2022G107兩宗地塊分別成交于2021年和2022年,但于近期才進(jìn)行項(xiàng)目委托管理服務(wù)招標(biāo),此外無錫、蘇州也均有2023年城投托底的地塊于近期進(jìn)行代建招標(biāo)。目前城投公司仍保有大量未開工地塊,這些地塊后期仍有較大可能進(jìn)行代建招標(biāo)。
需要注意的是,2024年5月以來,中央接連出臺(tái)政策措施支持地方政府或企業(yè)對(duì)未售商品房和閑置土地進(jìn)行收儲(chǔ)。
從收儲(chǔ)土地對(duì)象來看,絕大多數(shù)以地方國企尤其是城投和平臺(tái)公司為主。以惠州為例,惠州市自然資源局2025年2月10日公示了一批擬收購的國有建設(shè)用地土地使用權(quán)明細(xì),共有8宗地塊,從其土地使用權(quán)人來看,均為城投類平臺(tái)公司。
地方政府通過專項(xiàng)債等工具加速收儲(chǔ)閑置土地,對(duì)減少僵尸庫存、盤活閑置地塊、優(yōu)化市場結(jié)構(gòu)以及緩解拿地企業(yè)的資金壓力等多方面均有積極作用,而這一舉措對(duì)代建市場而言是一把“雙刃劍”:
一方面,閑置地塊的回收可能會(huì)在短期內(nèi)對(duì)城投公司開發(fā)積極性產(chǎn)生負(fù)面影響,尤其在一些市場基本面較弱的城市,城投公司可能因缺乏開發(fā)動(dòng)力或能力,直接放棄相關(guān)地塊的開發(fā),轉(zhuǎn)而等待政府收儲(chǔ)。換而言之,城投手中地塊被回收,代建企業(yè)潛在的客戶和資源都相應(yīng)減少,競爭也會(huì)更加激烈;
另一方面,地塊收儲(chǔ)可以看作地方政府代替代建企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目篩選的環(huán)節(jié)。被收儲(chǔ)的閑置地塊通常在區(qū)位、規(guī)劃等方面條件欠佳,即使進(jìn)行開發(fā)也可能面臨后續(xù)去化困難的局面。對(duì)于代建企業(yè)而言,參與此類項(xiàng)目的代建開發(fā)收益可能較低。經(jīng)過一系列收儲(chǔ)行動(dòng)后,剩余未被回收的地塊往往更具開發(fā)價(jià)值。
此外,城投公司獲得土地收儲(chǔ)金額后,其城投債壓力和現(xiàn)金流壓力都將得到顯著緩解。在資金壓力減輕的情況下,城投公司開發(fā)手中剩余地塊的積極性可能會(huì)有所提升,這將為代建企業(yè)帶來新的業(yè)務(wù)機(jī)遇。
因此,我們認(rèn)為在收儲(chǔ)政策的推動(dòng)下,城投作為代建市場委托方的開工意愿或?qū)⒊尸F(xiàn)“先降后升”的走勢(shì)。
總體而言,盡管當(dāng)前城投公司拿地總量呈現(xiàn)一定減少趨勢(shì),但從絕對(duì)值來看,仍占據(jù)較大規(guī)模,是代建企業(yè)值得關(guān)注并深度挖掘的細(xì)分市場,蘊(yùn)含著豐富的潛在開發(fā)空間。
結(jié)合2025年逐步落地推廣的土地“收儲(chǔ)”政策,短期內(nèi)城投公司手中的土地?cái)?shù)量雖可能有所減少,但通過收儲(chǔ)行動(dòng)的盤活,剩余地塊的整體條件將得到顯著優(yōu)化。
長期來看,城投公司仍將保持較高的代建需求,城投拿地的代建空間正處于探底回升的階段。
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