來源|丁祖昱評樓市

5月7日上午，國新辦舉行新聞發(fā)布會，介紹“一攬子金融政策支持穩(wěn)市場穩(wěn)預(yù)期”有關(guān)情況。會上，央行宣布推出包括降準(zhǔn)降息在內(nèi)的三大類十項舉措，金融監(jiān)管局將推出八項增量政策，包括完善房地產(chǎn)系列融資制度等。

針對房地產(chǎn)市場，央行和金融監(jiān)管總局推出幾大增量金融政策，加力鞏固房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)勢頭。內(nèi)容具體表現(xiàn)在以下幾個方面：

1、降準(zhǔn)0.5個百分點，預(yù)計將向市場提供長期流動性約1萬億元

2、降低政策利率0.1個百分點，預(yù)計將帶動貸款市場報價利率（LPR）同步下行約0.1個百分點

3、下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，五年期以上的首套房利率將由現(xiàn)行的2.85%降至2.6%

4、持續(xù)擴圍“白名單”融資協(xié)調(diào)機制，將加快完善與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度

政策通過?“降成本+擴需求+穩(wěn)預(yù)期”?三管齊下，將直接降低購房成本，提振市場交易活躍度，緩解房企流動性壓力。

央行推出三大類共十項一攬子貨幣政策措施，一是數(shù)量型政策，通過普遍降準(zhǔn)和定向降準(zhǔn)加大中長期流動性供給。二是價格型政策，下調(diào)政策利率，降低結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具利率，調(diào)降公積金貸款利率。三是結(jié)構(gòu)型政策，完善現(xiàn)有結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，并創(chuàng)設(shè)新的政策工具，支持科技創(chuàng)新、擴大消費、普惠金融等領(lǐng)域。

降低存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，預(yù)計將向市場提供長期流動性約1萬億元。整體存款準(zhǔn)備金率的平均水平將從6.6%降至6.2%，降低銀行負(fù)債成本，增強銀行體系對購房者和開發(fā)企業(yè)的貸款能力，這將緩解房企開發(fā)貸及供應(yīng)鏈融資壓力，尤其是民營房企的信用風(fēng)險溢價有望收窄。

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實際上，這次的降準(zhǔn)降息早已有跡可循。

3月5日《政府工作報告》提出，實施適度寬松的貨幣政策。發(fā)揮好貨幣政策工具的總量和結(jié)構(gòu)雙重功能，適時降準(zhǔn)降息，保持流動性充裕。更大力度促進(jìn)樓市股市健康發(fā)展。

緊接著，4月25日政治局會議提出適時降準(zhǔn)降息，保持流動性充裕，以加大對實體經(jīng)濟的支持力度。

此外，“適度寬松的貨幣政策”和“適時降準(zhǔn)降息”曾在2024年12月11日-12日中央經(jīng)濟工作會議上便已提及。

據(jù)中國人民銀行公布的2018年以來金融機構(gòu)平均法定存款準(zhǔn)備金率變動情況來看，2018年以來至今，人民銀行已19次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，共提供長期資金約15.4萬億元。

值得關(guān)注的是，在降利率方面對改善房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期有重要的作用。

下調(diào)政策利率0.1個百分點，即公開市場7天期逆回購操作利率從目前的1.5%調(diào)降至1.4%，預(yù)計將帶動貸款市場報價利率（LPR）隨之下行0.1個百分點。

下調(diào)結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具利率0.25個百分點，包括：各類專項結(jié)構(gòu)性工具利率、支農(nóng)支小再貸款利率，均從目前的1.75%降至1.5%，其中就包括5000億元的保障性住房再貸款，助力行業(yè)加快庫存去化，降低空置水平改善市場預(yù)期。同時，抵押補充貸款（PSL）利率從目前的2.25%降至2%。兩項降息預(yù)計每年可節(jié)約銀行資金成本150-200億元。能夠為政策性銀行提供低成本資金，推動銀行加力支持城中村改造和舊城改造，通過棚改專項債、保障房建設(shè)等渠道優(yōu)化增量土地供應(yīng)，加大“好房子”供給滿足改善購房需求釋放，支持房地產(chǎn)開發(fā)投資回升繼而穩(wěn)定經(jīng)濟增長。

另外，資本市場工具優(yōu)化釋放穩(wěn)定信號，房企股權(quán)融資渠道有望修復(fù)，緩解債務(wù)展期壓力；服務(wù)消費與養(yǎng)老再貸款推動“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”融合將支持養(yǎng)老社區(qū)、康養(yǎng)地產(chǎn)等新型業(yè)態(tài)發(fā)展,消費場景的擴展（如文旅、健康）將帶動商業(yè)地產(chǎn)需求，尤其是低能級城市購物中心、度假公寓的租賃與銷售預(yù)期改善。

購房者將迎來直接利好。

在發(fā)布會上，央行行長潘功勝表示，降低個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。其中，五年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步調(diào)整。

新發(fā)放的住房公積金貸款將執(zhí)行新的利率，而此前已發(fā)放的住房公積金貸款，貸款期限在一年以上的，利率將在2026年1月1日起下調(diào)，目前上海、杭州等城市均已發(fā)布相關(guān)通知。

公積金貸款利率下調(diào)，能省多少？

央行行長潘功勝表示，預(yù)計每年將節(jié)省購房者公積金貸款利息支出超過200億元。

具體到購房者來看，以100萬元30年期貸款等額本息還款為例，月供可減少約130元，累計利息節(jié)省約5萬元，可以提升剛需購房者支付能力。

自1999年住房公積金制度完善以來，公積金利率曾在2007年達(dá)到歷史峰值，彼時5年期以上利率為5.22%，而2015年之前基本維持在4%以上，自2011年7月以來公積金利率開始逐步下調(diào)。

2024年5月17日公積金貸款利率下調(diào)0.25個百分點，五年期以上利率首次降至“2時代”，一年后的5月7日，公積金貸款利率再次下調(diào)0.25個百分點，五年期以上利率降至2.6%，并達(dá)到歷史最低水平。

值得注意的是，隨著政策利率下調(diào)0.1個百分點。這就意味著，與商業(yè)房貸利率息息相關(guān)的LPR或?qū)⒃谙乱粋€定價日由當(dāng)前的3.6%降至3.5%，無論首套還是二套商貸利率都將下調(diào)0.1個百分點，節(jié)約利息支出降低月供負(fù)擔(dān)。有利于支持居民家庭剛性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌企穩(wěn)。

金融監(jiān)管總局局長李云澤介紹，穩(wěn)樓市方面，推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制擴圍增效，支持打贏保交房攻堅戰(zhàn)。目前，商業(yè)銀行審批通過的“白名單”貸款增至6.7萬億元，支持了1600多萬套住宅的建設(shè)和交付，有力保障了廣大購房人的合法權(quán)益，為房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)提供了重要支撐。

房地產(chǎn)市場的積極變化在信貸數(shù)據(jù)上也有所體現(xiàn)。今年一季度，房地產(chǎn)貸款余額增加7500多億元，其中新增個人住房貸款創(chuàng)2022年以來單季最大增幅。

近期，金融監(jiān)管總局將推出八項增量政策，其中第一條就是加快出臺與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度，包括房地產(chǎn)開發(fā)、個人住房、城市更新等貸款管理辦法。

同時，指導(dǎo)金融機構(gòu)繼續(xù)保持房地產(chǎn)融資穩(wěn)定，有效滿足剛性和改善性住房需求，強化對高品質(zhì)住房的資金供給，助力持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢。

當(dāng)前貨幣政策通過“降成本+擴需求+穩(wěn)預(yù)期”?三管齊下提振市場信心。短期內(nèi)，LPR、公積金和結(jié)構(gòu)性貸款利率下調(diào)，將直接降低購房成本，政策對首套房的支持效果更強，后續(xù)市場活躍度提升也將進(jìn)一步緩解房企流動性壓力。

目前，房地產(chǎn)市場仍以“穩(wěn)量緩價”為主基調(diào)，市場的復(fù)蘇將呈現(xiàn)“溫和回暖、結(jié)構(gòu)分化”特征，未來將通過系列消費支持政策與市場信心修復(fù)，推動房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。