來(lái)源/丁祖昱評(píng)樓市

數(shù)據(jù)顯示，今年4月全國(guó)地方政府新增發(fā)行的1763億元專項(xiàng)債中，明確主要投向房地產(chǎn)規(guī)模為336億元，環(huán)比3月份增加了30%。

其中，儲(chǔ)類新增專項(xiàng)債同樣快速審批。4月土儲(chǔ)類專項(xiàng)債規(guī)模達(dá)到210億元，累計(jì)發(fā)行517億元。

目前來(lái)看，土儲(chǔ)類專項(xiàng)債主要集中于少數(shù)省市，且土地回收方面仍較為緩慢，已發(fā)布專項(xiàng)債明細(xì)清單中的項(xiàng)目大多數(shù)土儲(chǔ)類項(xiàng)目仍是一級(jí)土地開發(fā)。

今年年初，財(cái)政部明確擴(kuò)大專項(xiàng)債使用范圍，允許用于房地產(chǎn)兩個(gè)領(lǐng)域，地方可根據(jù)需要，統(tǒng)籌安排用于土地儲(chǔ)備和收購(gòu)存量商品房用作保障性住房，政策的效果將在2025年逐步釋放，預(yù)計(jì)接下來(lái)各地將進(jìn)一步加快政策落地。

新增專項(xiàng)債中投向房地產(chǎn)的規(guī)模

環(huán)比逆勢(shì)增長(zhǎng)30%

2025年4月，中央政策面多次發(fā)聲要求加力穩(wěn)市場(chǎng)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有關(guān)房地產(chǎn)領(lǐng)域的專項(xiàng)債加速推進(jìn)。

據(jù)CRIC整理發(fā)現(xiàn)，今年4月全國(guó)地方政府新增發(fā)行的1763億元專項(xiàng)債中，投向房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域合計(jì)717億元，占比40%，較上月提升8個(gè)百分點(diǎn)。其中，明確主要投向房地產(chǎn)規(guī)模為336億元，環(huán)比3月份增加了30%。

從累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，1-4月新增專項(xiàng)債累計(jì)發(fā)行1.1萬(wàn)億，其中3891億投向房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域，占比35%，明確主要投向房地產(chǎn)的額度為1646億元，占比15%。

實(shí)際上，從單月來(lái)看全國(guó)新增專項(xiàng)債環(huán)比有所減少，在這一背景下，明確投向房地產(chǎn)的部分卻仍在環(huán)比增長(zhǎng)30%有個(gè)很重要的原因，即土儲(chǔ)類專項(xiàng)債顯著增加。據(jù)CRIC整理，4月土儲(chǔ)類專項(xiàng)債規(guī)模達(dá)到210億元，達(dá)到今年第二高。

在專項(xiàng)債支持配合下，存量收儲(chǔ)將加速落地，并為其他政策落地成功做出表率。

土儲(chǔ)類專項(xiàng)債發(fā)行占比三成

土地回收方面仍較為緩慢

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實(shí)際上，自2024年11月自然資源部《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地的通知》（下稱《通知》）發(fā)布以來(lái)，地方政府積極推進(jìn)。

據(jù)CRIC整理，今年以來(lái)投向房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的專項(xiàng)債最多的是廣東，今年2月廣東便打響了利用專項(xiàng)債收購(gòu)存量土地的“第一槍”，1-4月廣東投向房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的專項(xiàng)債已達(dá)到1618億元。此外山東也在積極推進(jìn)，1-4月投向房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的專項(xiàng)債僅次于廣東，為1381億元。一線城市中，北京以572億元排在第5，上海以227億元排在第17。?

聚焦4月，湖南、山東和廈門明顯發(fā)力，三個(gè)省市發(fā)行房地產(chǎn)類專項(xiàng)債合計(jì)531億元，占房地產(chǎn)類新增專項(xiàng)債74%。但三地各有優(yōu)先級(jí)，比如湖南發(fā)行大額土儲(chǔ)專項(xiàng)債，同時(shí)以基建+保障房項(xiàng)目平衡民生需求，山東則加力推進(jìn)棚改，而廈門城中村改造優(yōu)先級(jí)更高。

值得注意的是，4月明確主要投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的336億元專項(xiàng)債中，有62%用于土地儲(chǔ)備。1-4月土儲(chǔ)類專項(xiàng)債發(fā)行517億元，占比為31%。

進(jìn)一步從專項(xiàng)債文件公布的相關(guān)明細(xì)項(xiàng)目列表來(lái)看，僅3宗地塊明確為土地回收類項(xiàng)目，均位于衡陽(yáng)市，涉及專項(xiàng)債額度共計(jì)4.65億元。

廈門亦是如此，從明細(xì)項(xiàng)目列表來(lái)看均為一級(jí)開發(fā)。

相較于目前各地已經(jīng)發(fā)布的超2000億元的土地回購(gòu)清單而言，目前專項(xiàng)債清單中涉及土地回購(gòu)的部分并不多，土地回收方面仍較為緩慢。

實(shí)際上，存量土地回購(gòu)是行業(yè)止跌回穩(wěn)的核心引擎。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至2023年底，總土地儲(chǔ)備面積TOP10合計(jì)總土儲(chǔ)面積約85591萬(wàn)平方米。若這些土儲(chǔ)面積能夠被盤活，即使僅盤活三分之一，也能對(duì)整體市場(chǎng)產(chǎn)生巨大影響。

在專項(xiàng)債支持配合下，存量收購(gòu)?fù)恋卣嬲行涞剡€面臨一些痛點(diǎn)待解決。比如是否有足夠的資金支撐房企來(lái)解押土地、如何更加合理確定收購(gòu)價(jià)格，另外運(yùn)用專項(xiàng)債收儲(chǔ)存量閑置土地再次出讓原則上不用于商品房建設(shè)也將影響政府參與積極性。

通過(guò)地方政府專項(xiàng)債支持地方收儲(chǔ)存量住房、回購(gòu)閑置土地和城中村改造的貨幣化安置，是房地產(chǎn)行業(yè)“去庫(kù)存”和完善住房保障體系的重要舉措，也是實(shí)現(xiàn)“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要政策工具。

盡管存量土地回購(gòu)的落地仍較為緩慢，但可以確定的是，收儲(chǔ)政策有望在部分房地產(chǎn)市場(chǎng)和地方財(cái)政相對(duì)較好的城市快速落地，促進(jìn)房地產(chǎn)潛在庫(kù)存更快回到合理水平。