來源|丁祖昱評樓市

多地小區物業宣布下調物業費，如2024年以來，武漢市已有超40個小區的物業公司宣布下調物業費，降幅普遍在10%到35%之間。

與此同時，目前全國已有10多個城市加入空置房物業費打折的行列。

究其緣由，主要受青島、武漢、銀川、武漢、廣州等城市重申物業費指導價影響，部分業主質疑所在小區物業費顯著高于政府指導價，要求物企對照政府規定的物業服務標準，詳細公示超等級物業服務方案或者下調物業費。

進入2025年，多個城市出臺新規，對空置房物業費實施打折優惠，如江蘇省鎮江市對連續空置6個月以上的住宅物業費最多交70%、湖南省長沙市針對已辦理房屋交付手續卻未入住或未使用的空置房，物業費交納實行階梯式優惠；甘肅省蘭州市明確“空置”認定標準：需滿足水、電、燃氣連續6個月零使用，且房屋未裝修或未出租。

在房地產市場整體壓力下，不少業主開始重新評估起物業服務的價值。

雖然從目前物業費下調的小區數量與城市整體小區數量來看，占比依然較低，但從2021年至今小區物業換手率及收繳率來看，市場對物業服務滿意度下行明顯。

近期，全國多地小區物業費降價引發關注。

如重慶某別墅物業費從4.5元/平方米/月降到了2.09元/平方米/月；武漢某高端小區物業費從7.6元/平方米/月下降到3.8元/平方米/月，某剛需小區物業費由此前的2.5元/平方米/月，下調至1.1元/平方米/月；常州某小區宣布物業費由原先的1.8元/平方米/月下調至1元/平方米/月；南昌某小區物業費由原先的2.8元/平方米/月下調至2元/平方米/月……

從整體降價幅度來看，大部分都在10%以上，少數超過50%。

主要受廣州、重慶、銀川、青島、武漢等城市公示物業費標準影響，最終引發降價輿情。

2023年11月，廣州發布了物業費新規，物業服務基準價仍保持2010年水平，住宅一級前期物業服務收費最高不超過2.8元/平方米·月。

2024年2月，重慶發布《重慶市政府定價的經營服務性收費目錄清單（2024年版）》的公告，前期物業服務收費最高1.9元/平方米·月，自2024年6月1日起正式施行。

隨后2024年5月，銀川和青島城陽區先后發布關于印發《銀川市普通住宅前期物業服務和停車收費政府指導價標準方案》的通知及《關于對普通住宅前期物業服務收費超出政府指導價進行自查整改的通知》。

在青島城陽區要求物企自查整改之后，2024年10月22日，青島西海岸新區市場監督管理局等3部門聯合印發《關于嚴格執行青島市普通住宅前期物業服務收費價格政策的特別提醒告誡函》，要求70家超出政府指導價的小區物業公司限期調整收費并退費。

據公開資料顯示，2024年指導價發布后，上述幾城百余個項目實現了物業費的下調，降幅主要集中在20%-35%之間。

多數降價小區通過業主與物業公司友好協商達成，物業公司承諾降低物業費，但不降低物業服務標準。部分降價小區則是借助更換物業公司的方式，達成降低物業費的訴求。

雖然2024年至今已有多個小區物業費降價，但據克而瑞物管的研究數據顯示，在2024年調研的全國40多個重點城市中，僅有4個城市物業費明顯降價，而在這4個城市的近萬個項目中，也僅有百余個項目降價，占比不到1%。

在多個小區物業費下調的同時，多城宣布空置房可以少繳物業費。

如江蘇省鎮江市出臺新規，從2025年2月1日起，鎮江市區住宅連續空置6個月以上的，經業主書面告知、物業服務企業確認后，空置期間前期物業公共服務費按規定標準的70%交納?？罩贸^24個月的由雙方協商確定，未協商或未能達成一致的，繼續按照規定標準的70%交納；

湖南省長沙市發布通知，自2025年3月1日起，針對已辦理房屋交付手續卻未入住或未使用的空置房，物業費交納實行階梯式優惠。交房次月起連續空置至第24個月，按收費標準的70%交納；從第25個月起至空置結束，按90%交納。

2025年初蘭州市住建局發布《物業服務收費管理細則》，對之前《蘭州市物業服務收費管理實施辦法》中“空置房”進行了特別強調：需滿足水、電、燃氣連續6個月零使用，且房屋未裝修或未出租。

據不完全統計，目前宣布空置房物業費打折的城市已經有10多個。

事實上，近年來物業費收繳率明顯下降，其中空置房繳費意愿下降尤為明顯。業主主觀認為沒有享受物業服務，便不需要繳納物業費。但其實小區的環境綠化、公共衛生、保安巡邏都需要一定的經費來維持。

正是在這樣的背景下，越來越多項目提出空置房物業費打折的措施，試圖提高空置房繳費意愿，同時也保證了業主的房屋財產權益。

據克而瑞物管統計，2021年至今，上市物企平均物業收繳率已從92%跌至2024年的80%。

物業費作為長期剛性支出，對中低收入家庭構成顯著負擔，老舊小區的業主負擔更重，收繳率更低。

同時，由于物業費收繳率下降容易導致惡性循環，從而降低物業企業的穩定性，數據顯示2024年全國年更換物業項目數量約2萬個，換手率從2021年的1.7%升至3.3%。

物業服務作為一種現代化的房屋管理模式，歷經多年的孵化和發展，行業規模曾快速增長，在推動社會經濟發展和居民生活層面起到了越來越重要的作用。

在對美好生活的追求下，廣大人民群眾逐漸意識到物業服務的重要性，物業服務價格也逐漸成為業主關心的問題之一。

近年來，政府多次強調物業服務收費價格應主要通過市場競爭形成，由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定；施行政府指導價的，也大多建立了動態調整機制。

但從當前行業的實際運行情況來看，隨著人工成本的上升以及人們對物業服務水平要求的提高，物業服務質量與價格是否相符，物業服務價格是否過高等問題的討論日益增加。

作為業主，當然希望每一分錢都能得到應有的回報，作為物企，也希望在保證服務質量的同時，能夠實現可持續的發展。

我們認為，隨著物業費限價、業委會自主意識加強，以及物業費與收繳率雙降等多重因素疊加，2025年的物業費之爭仍將繼續。

物業費爭議的本質，是城市化進程中公共服務市場化改革的縮影。若要讓業主從“價格敏感型”轉向“價值認知型”，物業企業必須完成三重躍遷：從成本控制者轉型為資源整合者，從基礎服務商升級為生活解決方案商，從被動執行者進化為社區治理參與者。唯有如此，才能破解“降價死循環”，實現業主滿意度與企業可持續發展的雙贏。

2024年至今出現的“物業費降價潮”，可以算得上是物業服務行業內出現的一個新現象。它的好處在于，可以讓我們越來越正視物業服務的價值，進而重視物業費的問題。

過去，很多物業靠開發商“輸血”，而如今必須靠提升服務質量搶市場、換來業主的信任。

可以說物業管理行業目前正處于品牌重塑與價值升級的關鍵時期，在物業回歸服務本源與初心之后，一個“提升行業價值”的時代也將來臨。