來源|丁祖昱評樓市

2025年以來，與中央部委加快落實(shí)專項(xiàng)債收儲政策同步推進(jìn)，地方主管部門發(fā)布土地收儲計(jì)劃的速度逐月加快。

1月10日財(cái)政部表態(tài)“支持收購存量商品房用作保障性住房”，3月5日第十四屆全國人大三次會議上政府工作報告明確，擬安排地方政府專項(xiàng)債券4.4萬億元、比上年增加5000億元，重點(diǎn)用于投資建設(shè)、土地收儲和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等。

3月11日《關(guān)于做好運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券支持土地儲備有關(guān)工作的通知》將存量閑置地塊優(yōu)先納入收儲計(jì)劃，賦予地方政府在收購定價、用途上的自主權(quán)。有助于形成“專項(xiàng)債融資-存量房收購-保障房轉(zhuǎn)化”閉環(huán)。

據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，截至5月13日，全國擬收儲總規(guī)模達(dá)到3918億元，涉及城市達(dá)到171個。明確涉及收儲宅地規(guī)模達(dá)到6565公頃，據(jù)CRIC測算，相當(dāng)于為2025年樓市去庫存加速54%，全國廣義庫存去化周期下降超過2個月。

從2024年5月開始，中央接連出臺政策措施支持地方政府或企業(yè)對未售商品房和閑置土地進(jìn)行收儲。

2024年5月17日，央行首次提出設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

9月份將資金支持比例由60%提高至100%，資金總規(guī)模達(dá)5000億元。10月份，財(cái)政部也表態(tài)在確保項(xiàng)目融資收益平衡的基礎(chǔ)上，地方可安排專項(xiàng)債券收購存量商品房用作保障性住房。

11月自然資源部發(fā)文通知積極運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金加大收回收購存量閑置土地力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

隨后在11月8日全國常委會辦公廳召開的新聞發(fā)布會上明確表示將增加地方政府債務(wù)限額6萬億元，2024年-2026年每年2萬億元，支持地方用于置換各類隱性債務(wù)。

2025年3月全國兩會過后，在去年新增2萬億元已經(jīng)安排完畢基礎(chǔ)上，今年繼續(xù)安排地方政府專項(xiàng)債券4.4萬億元、比上年增加5000億元，力度持續(xù)加大。

據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，至5月13日，全國擬收儲總規(guī)模達(dá)到3918億元，涉及城市達(dá)到171個。發(fā)布規(guī)模逐月快速增加，二季度以來發(fā)布量更是迎來爆發(fā)式增長，4月份公告擬收儲土地7198公頃，涉及金額1730億元，面積、金額均已超出一季度總量。

聚焦住宅用地方面，在CRIC梳理的明細(xì)地塊中，除去沒有標(biāo)注用途屬性的地塊之外，含宅用地共有1575宗，擬收購總價2250億元，擬收儲面積總和達(dá)到6565公頃。

在新房交易流速較歷史峰值下降超過40%的時代背景下，2025年住宅成交雖然已現(xiàn)企穩(wěn)勢頭，且土地成交規(guī)模也已降至新低，但為了行業(yè)更快達(dá)成新的供求平衡，從數(shù)據(jù)邏輯看，土地收儲才是當(dāng)下去庫存的關(guān)鍵突破點(diǎn)。

按全國土地平均容積率折算，擬收儲宅地的理論建筑面積已經(jīng)超過1.3億平方米，超過前四月估算新房銷售規(guī)模的一半。從降低庫存規(guī)模的角度來說，若公布的收儲宅地規(guī)模如期落實(shí)，等效于2025年前四月新房成交面積同比至少增長了54%，助力全國新房去化周期下降超過2個月。

就已公布土地屬性的地塊清單來看，三四線擬收儲5437公頃，占比達(dá)到84%，合計(jì)收購總價1659億元，占比74%，因各能級地價差距，三四線總價占比稍低于面積占比。

相對于一二線城市而言，三四線城市在本輪調(diào)整中面對著更大的需求端波動，且更多地塊由城投托底拿地，大量宅地因財(cái)務(wù)測算無法滿足開工條件，導(dǎo)致城市潛在庫存高企。為加快達(dá)成行業(yè)的新的供求平衡，土地收儲成為了現(xiàn)階段這些地塊的唯一出路。

就城市收儲規(guī)模來看，目前有13個城市擬收儲規(guī)模超過100公頃，其中僅有4個二線城市，分別為鄭州、昆明、西安、天津。

鄭州擬收儲規(guī)模273公頃高居首位，較第二名平頂山高出108公頃。面對本輪市場調(diào)整的挑戰(zhàn)，鄭州在加速盤活庫存方面作出了諸多努力，除加快土地收儲之外，還在穩(wěn)定商品住宅銷售、配售型保障房建設(shè)方面作出諸多努力，加速需求端去庫存。

擬收購總價最高的城市是西安，合計(jì)公布125.6億元，較鄭州還高出了9.6億元。西安收儲土地平均地價達(dá)到9100萬元/公頃，也是13城中平均收儲單價最高的城市。就西安收儲土地位置來看，有過半地塊位于西咸新區(qū)、空港新城等城市新區(qū)，這些區(qū)域均為城市新房交易的主力，收儲相關(guān)區(qū)域的待開發(fā)土地，有助于進(jìn)一步改善城市的潛在庫存。

就企業(yè)類型來看，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，城投企業(yè)成為土地回收主力，收購面積占比達(dá)70%，平均收儲價格為3506萬元/公頃；央國企占比12%，但平均收儲價格最高（3998萬元/公頃）；民企占比僅17%，平均收儲價格3352萬元/公頃。從城市能級看，一二線城市民企土地收儲占比（21%）略高于其他能級城市，反映市場開放度和企業(yè)參與度的區(qū)域分化。

城投高占比與其近年“托底拿地”的被動角色直接相關(guān)。地方政府通過專項(xiàng)債資金加速收儲，本質(zhì)上是化解城投債務(wù)壓力、優(yōu)化土地資源配置的政策延續(xù)。

央國企收儲價格最高與其持有地塊多為核心區(qū)位優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)有關(guān)。反觀城投托底地塊多位于城市邊緣，配套匱乏下拿地成本同樣不高，導(dǎo)致收儲均價偏低。

綜上，經(jīng)過4個多月以來的落實(shí)推進(jìn)，專項(xiàng)債收儲政策已進(jìn)入密集發(fā)布階段，各地政府通過高頻次公告有效改善市場供需預(yù)期，并成為當(dāng)前房地產(chǎn)穩(wěn)市政策體系的關(guān)鍵支撐。

但是從各地專項(xiàng)債實(shí)際落地情況來看，主要投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金規(guī)模只有1600億左右，且可查數(shù)據(jù)顯示資金主要流向土地一級開發(fā)等傳統(tǒng)領(lǐng)域（如棚改、城中村改造），與專項(xiàng)債收儲存在結(jié)構(gòu)性偏差。