來源|丁祖昱評樓市

在5月19日國新辦經(jīng)濟數(shù)據(jù)發(fā)布會上，國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長付凌暉就房地產(chǎn)行業(yè)情況答記者問表示：去年四季度以來，各地區(qū)各部門認(rèn)真貫徹落實黨中央關(guān)于“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”的決策部署，出臺多項穩(wěn)樓市政策，支持剛性和改善性住房需求，降低購房成本，取得積極成效。今年以來，政策效果繼續(xù)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場繼續(xù)朝著止跌回穩(wěn)的方向邁進(jìn)。從4月份情況來看，房地產(chǎn)市場交易和價格基本穩(wěn)定，部分一、二線城市交易活躍度有所提升。

房價方面運行總體穩(wěn)定。從環(huán)比來看，4月份，70個大中城市中，一、二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比持平，三線城市略有下降。從同比來看，4月份，70個大中城市中，各線城市的商品住宅銷售價格同比降幅繼續(xù)收窄。其中，一、二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別收窄0.7、0.5和0.3個百分點；二手住宅銷售價格同比收窄0.9、0.5和0.4個百分點。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年4月重點監(jiān)測城市樣本小區(qū)二手房房價上漲占比達(dá)到51.9%，自2025年2月后再度超過半數(shù)。議價空間進(jìn)一步收窄，高端小區(qū)房價延續(xù)領(lǐng)漲。隨著掛牌價與成交價差距的持續(xù)收縮，二手房正在釋放出更多企穩(wěn)新信號。

克而瑞研究中心以北京、上海、廣州、深圳、武漢、蘇州、杭州、重慶、西安、天津、南京11個典型城市近2個月交易量不小于5套的二手房小區(qū)為樣本，對典型城市二手房成交價格進(jìn)行分析。從統(tǒng)計結(jié)果來看，2025年4月有51.9%的小區(qū)成交價格環(huán)比上升，較上月增加3個百分點，高頻交易小區(qū)數(shù)量環(huán)比增長62%，創(chuàng)下年內(nèi)新高，更多小區(qū)迎來成交“解凍”。

從2025年至今的典型城市樣本小區(qū)二手房房價走勢來看，成交價格上漲小區(qū)占比最高的月份是2月，達(dá)56.2%，4月排第二位，但仍為近半年較高點。

從掛牌價格來看，2025年至今掛牌價上漲小區(qū)占比最高的月份為1月，達(dá)42.3%，此后逐月遞減，4月為35.2%，較3月回落3.7個百分點，延續(xù)了2025年以來逐月下滑的趨勢，同比大致持平。更多賣方下調(diào)價格，而更多小區(qū)成交價環(huán)比上行，意味著供求雙方對于價格的判斷正在進(jìn)一步趨于一致。

進(jìn)一步結(jié)合成交數(shù)據(jù)來看，4月份核心城市二手房交易量環(huán)比下降10%，主要是因為，隨著前期積壓的低價房源逐步售出之后，不少觀望已久的買方和賣方已經(jīng)完成交易，當(dāng)前二手房市場買賣雙方的急迫性有所下降，因此各小區(qū)的平均成交頻次下滑，從而導(dǎo)致本月二手房市場出現(xiàn)了成交量小幅收縮、房價進(jìn)一步企穩(wěn)的趨勢。

具體到城市來看，2025年4月，武漢二手房成交均價環(huán)比上漲小區(qū)占比最高，達(dá)83%，其次為蘇州，達(dá)79%，杭州以60%排第三，杭州已連續(xù)兩個月有過半小區(qū)房價環(huán)比上漲，深圳亦是如此。

南京二手房成交均價環(huán)比上漲小區(qū)占比最低，僅30%，這主要是因為南京之前已連續(xù)兩個月過半小區(qū)房價上漲，目前更多的是在前期上漲之后的調(diào)整階段。

從同比數(shù)據(jù)來看，2025年4月房價上漲小區(qū)較2024年4月高出了10個百分點。除南京外，所有城市均不低于2024年同期數(shù)值，當(dāng)前行業(yè)回暖勢頭明顯優(yōu)于上年同期。尤其是2025年以來大部分時間均有更多小區(qū)房價上漲的杭州和蘇州，買方預(yù)期持續(xù)向好，二手房市場信心加速修復(fù)。

得益于市場筑底預(yù)期的向好，以及賣方價格的進(jìn)一步下調(diào)，在積壓低價房源出清之后，目前二手房市場議價空間正在進(jìn)一步縮小。

2025年4月，典型城市二手房平均議價空間為15.5%，環(huán)比下降2.2個百分點，創(chuàng)2024年以來新低。

未來隨著保障房收儲、城中村改造推進(jìn)、專項債回購?fù)恋?、閑置土地回收等優(yōu)化庫存舉措的深入落實，隨著供求關(guān)系的進(jìn)一步改善，預(yù)計2025年二手房平均議價空間將延續(xù)低位運行。

從小區(qū)類型來看，高檔小區(qū)仍是各類小區(qū)中議價空間最低的，僅為12%。改善類小區(qū)平均議價空間13%，排在第二。剛需類小區(qū)平均議價空間18%，仍在相對較高的位置，一方面對購房者來說，若不想“吃虧”還需狠狠壓價，另一方面也說明目前剛需類小區(qū)仍存在部分積壓的低價待售房源，只有那些低價房源才能完成去化。

綜合來看，4月份二手房市場延續(xù)企穩(wěn)態(tài)勢，釋放出多重積極信號：

1、價格整體趨穩(wěn)，交易活躍度提升：4月重點城市超半數(shù)小區(qū)房價環(huán)比上漲，高頻交易小區(qū)數(shù)量環(huán)比增長62%至年內(nèi)新高，表明積壓低價房源逐步出清后，市場供需博弈趨于理性。盡管成交量環(huán)比小幅下降10%，但價格企穩(wěn)特征顯著，上海、廣州、成都等核心城市實現(xiàn)環(huán)比止跌，印證市場正在走向“量縮價穩(wěn)”的筑底新階段。

2、城市回暖進(jìn)度不一，整體向好預(yù)期不變：武漢、蘇州均有八成左右小區(qū)房價上漲，深圳、杭州連續(xù)兩月過半小區(qū)上漲，絕大多數(shù)城市房價上漲小區(qū)占比高于上年，市場回暖勢頭顯著強于上年同期，買方預(yù)期與信心加速修復(fù)。

3、各檔次小區(qū)表現(xiàn)趨同，議價空間均現(xiàn)收窄：4月典型城市二手房平均議價空間降至15.5%，各檔次小區(qū)議價空間均同步收窄，反映賣方預(yù)期務(wù)實化與買方出價上探的雙向調(diào)整。

我們認(rèn)為，隨著政策端對優(yōu)化庫存的持續(xù)推進(jìn)，疊加新房需求端穩(wěn)市場政策對二手房市場帶來的傳導(dǎo)效應(yīng)，預(yù)計接下來二手房價將逐步追隨一手房市場步伐，呈現(xiàn)更多積極信號。