來源|丁祖昱評樓市

就當前的房地產(chǎn)市場形勢和壓力而言，現(xiàn)房銷售一旦真正落地，對于房企和地方政府都會帶來一系列影響。

從代建領域來看，現(xiàn)房銷售后，投資能力被“削弱”的中小房企和通過代建“曲線救國”的頭部企業(yè)或將同時下場，進一步加大代建領域的競爭激烈程度，優(yōu)勝劣汰下加速代建企業(yè)洗牌和整合。

未來整體規(guī)模上也許仍能維持平穩(wěn)，但結構上，住宅代建比例或進一步增加，且一線代建滲透率有望提升。代建模式上，后期出讓的土地中小股操盤的比例或將提升。

現(xiàn)房銷售真正被提上中央政策議程是在2023年全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議：“有條件的可以進行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實行預售的，必須把資金監(jiān)管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風險。”這一表述進一步強化了現(xiàn)房銷售在防范交付風險方面的重要作用。

到2024年底，全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議進一步明確重申“有力有序推行現(xiàn)房銷售”列為2025年住房城鄉(xiāng)建設部明確為重點工作之一，標志著現(xiàn)房銷售政策進入全面推進階段。

據(jù)CRIC統(tǒng)計，2024年以來，全國至少32個省市推進現(xiàn)房銷售試點相關文件。

目前各地試點現(xiàn)房銷售普遍采用以下三種方式：

1、土地出讓環(huán)節(jié)規(guī)定現(xiàn)房銷售，這種更多是抑制土地市場過熱時期的被動措施。例如，北京自2021年起集中供地中持續(xù)擴大現(xiàn)房銷售試點范圍，2023年集中供地中62%的地塊設置了“競現(xiàn)房銷售面積”條款；深圳于2023年8月重啟現(xiàn)房銷售試點，2024年10月寶安區(qū)的一宗地塊要求"全部現(xiàn)房銷售"。深圳的試點特點是結合城市更新和舊改，在這些領域推動現(xiàn)房銷售，既促進了城市品質(zhì)提升，又推動了現(xiàn)房銷售模式的落地。合肥在土地出讓環(huán)節(jié)對部分地塊明確提出現(xiàn)房銷售要求，試圖通過現(xiàn)房銷售倒逼房企提升產(chǎn)品力。

2、在建未售項目現(xiàn)房銷售，提高預售工程進度標準向現(xiàn)房過渡。

3、“白名單”項目現(xiàn)房銷售，如云南省鼓勵在“白名單”項目中擇優(yōu)推行現(xiàn)房銷售試點。

與此同時，為推進現(xiàn)房銷售積極性，多地也出臺了相應的配套支持政策，如對現(xiàn)房銷售項目加大白名單融資傾斜力度、滿足融資需求、給予貸款利率優(yōu)惠、延長貸款年限等；現(xiàn)房銷售的開發(fā)企業(yè)延期或分期繳納城建配套費等相關費用，給予現(xiàn)房銷售企業(yè)剩余土地出讓金繳納年限延長一年，對現(xiàn)房銷售的房企給予一定的稅收支持等。

目前各地根據(jù)當?shù)厥袌銮闆r，采取了不同的試點策略和配套措施，體現(xiàn)了"因地制宜"的政策智慧，為全國范圍內(nèi)現(xiàn)房銷售的推廣積累了豐富經(jīng)驗。

現(xiàn)房銷售模式的推廣將會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生多方面的影響，既包括對購房者、開發(fā)商的直接影響，也包括對整個行業(yè)格局的深刻塑造。

對房企的影響更直接，中國住房商品化改革二十余年以來，現(xiàn)房銷售被屢屢提及，令企業(yè)更是談之色變，最根本的就是開發(fā)模式和融資模式的變化，與前期住房嚴重緊缺亟需加快供應改善預期相配套的期房銷售制度已經(jīng)不適合當下以及未來發(fā)展模式。

對企業(yè)的影響主要體現(xiàn)在幾個方面：

1、開發(fā)企業(yè)資金壓力增大，涉及融資模式的變革。現(xiàn)房銷售要求房企在項目建成后才能回款，這對房企自有資金流動性提出了更高要求。

2、開發(fā)周期的拉長、周轉速度放緩。現(xiàn)房銷售模式倒逼房企在項目規(guī)劃、設計、施工等環(huán)節(jié)更加注重品質(zhì)和客戶研究，才能提供更符合市場需求的產(chǎn)品。

3、經(jīng)營模式轉變帶來的優(yōu)勝劣汰加速企業(yè)整合。現(xiàn)房銷售模式迫使房企放棄"高周轉、高杠桿"的經(jīng)營模式，以往依賴融資和預售資金推動項目開發(fā)的模式將難以為繼，資金實力較弱的中小房企面臨更大的生存壓力，現(xiàn)房銷售模式加速了行業(yè)的優(yōu)勝劣汰，大型房企市場份額進一步擴大。

現(xiàn)房銷售對開發(fā)企業(yè)的影響邏輯上即可推導出一系列應對措施，比如為了極力縮短項目開發(fā)周期，低容積率的小地塊爭奪激烈，產(chǎn)品可能退回毛坯時代，土地成交規(guī)模萎縮和地價款的分期支付對土地財政形成沖擊等等。

所以現(xiàn)房銷售制度的全國落地必將面臨一系列挑戰(zhàn)，更需要在政策設計和實施過程中進行系統(tǒng)性考量。

從房企角度來看，收益模型的徹底改變，將倒逼企業(yè)調(diào)整業(yè)務組合，甚至部分企業(yè)出現(xiàn)投資與開發(fā)職能剝離的現(xiàn)象。拿地開發(fā)的重資產(chǎn)業(yè)務收縮，加快建設以代建為主的輕資產(chǎn)業(yè)務擴張，并形成明顯的比例切換。

換而言之，拿地受限于資金限制大幅減少，合作拿地、聯(lián)合開發(fā)以及代建服務比例上升。代建“低投入、低風險、穩(wěn)收益”的特性，以及無需前期資金投入的優(yōu)勢，使其成為現(xiàn)房銷售的“避風港”。

未來，面對現(xiàn)房銷售沖擊，或會有更多的企業(yè)深度布局代建業(yè)務。根據(jù)CRIC統(tǒng)計（2024年數(shù)據(jù)），已有超100家房企參與過項目代建，其中49家成立獨立代建平臺，未來會有更多企業(yè)以專業(yè)化方式進軍代建領域。

此外，不同企業(yè)生存策略不盡相同，大型央企國企會加速代建平臺化運作，諸如早年有過項目代建的企業(yè)，會單獨成立相應的代建管理公司，與母公司資源、業(yè)務形成互補；而部分中小房企則可能會出現(xiàn)“斷腕式”輕資產(chǎn)轉型，通過轉讓存量項目全面轉向代建服務商角色。

需要注意的是，現(xiàn)房銷售下企業(yè)“拿地減少、代建增多”并不會對代建市場規(guī)模走勢產(chǎn)生太大影響，未來代建拓展增速將繼續(xù)放緩，行業(yè)進入平穩(wěn)分化的新階段。

主要基于三方面原因：第一是城投拿地開發(fā)意愿保持低位；第二是“以購代建”下代建保障房持續(xù)承壓；第三是紓困類代建增量需求大幅收縮。

但在細分市場，我們認為現(xiàn)房銷售下商業(yè)代建的比重將繼續(xù)提升，尤其是住宅類項目占比將持續(xù)上升。

雖然現(xiàn)房銷售會導致土地市場延續(xù)過去三年下滑態(tài)勢，但迫于地方財政壓力以及穩(wěn)市場的預期，城投“托底”現(xiàn)象不會消失，甚至部分城投主動選擇通過合作、或者代建入股方式進行聯(lián)合拿地，因此預計城投拿地總量下滑、但占比保持穩(wěn)定。

對于企業(yè)而言，城投手中的土地是業(yè)務拓展的核心資源，也是迅速搶占市場的主要抓手。一方面，從2021年集中供地以來城投所拿的“預售”地塊，開工率雖低，僅有30%左右，但隨著市場止跌回穩(wěn)，開工意愿有所恢復；另一方面，現(xiàn)房模式后出讓的地塊，除去部分遠郊純“托底”地塊，部分已通過前期“勾兌”鎖定代建需求，新增代建量有保障。

若現(xiàn)房銷售試點或全面落地，房企投資能力將顯著受限，轉而通過合作開發(fā)、代建模式尋求突破。對代建行業(yè)而言，未來市場滲透率有望持續(xù)提升，但不同能級城市的分化將愈發(fā)凸顯。短期內(nèi)，代建滲透率或將呈現(xiàn)‘一線加速、二線企穩(wěn)、三四線承壓’的分化格局。

其中，一線城市代建滲透率長期處于低位，2021-2023年均不足1%，2024年僅微升至1.25%。核心原因在于：北上廣深等城市土地稀缺性突出、投資回報率高，房企更傾向于自主開發(fā)以最大化利潤空間。當房企面臨資金約束時（現(xiàn)房模式下），代建模式可助其以輕資產(chǎn)方式參與城投項目開發(fā)，同時盤活城投存量土地資源。未來一線城市代建項目占比有望快速攀升。

二三線城市受沖擊相對有限。多數(shù)二線及三四線城市土地市場以城投托底為主，房企投資收縮對整體供需影響較小。加之城投存量土儲規(guī)模龐大，代建項目儲備充足，市場韌性較強。在杭州、成都等土地市場活躍、需求穩(wěn)健的核心二線城市，代建滲透率未來仍具上行空間。

在過去幾年的城投代建項目中，大部分企業(yè)堅持不出資原則，以純代建模式輸出品牌和服務，僅在必要時通過入股或代持方式參與項目，且需經(jīng)企業(yè)集團專項評審會審批。在住宅類項目中，代建企業(yè)通過專業(yè)能力為委托方創(chuàng)造超額收益，但僅有少數(shù)項目存在“對賭”協(xié)議（通過利益綁定激勵代建方，但同步轉嫁部分風險）。

現(xiàn)房銷售模式下，房企需主動聯(lián)合城投合作拿地以緩解資金約束，并形成雙贏格局：既滿足城投托底土地市場的要求，又可保障房企的區(qū)域市場占有率與土儲安全。

然而，當前地方政府與城投債務壓力高企，專項債回購土地僅能短期紓困，難以根治問題。這意味著城投繼續(xù)托底或與開發(fā)企業(yè)聯(lián)合獲取優(yōu)質(zhì)地塊的難度顯著增加，導致“小股操盤”模式占比大幅提升。

對代建企業(yè)而言，這一變化帶來雙重挑戰(zhàn)。第一，資金壓力與回報周期。現(xiàn)房銷售要求代建方入股參與，延長資金回報周期（如代建方需墊付部分開發(fā)資金）；第二，代建費支付規(guī)則重構，尤其是支付方式與節(jié)點需重新設計。全過程代建項目（含代銷）的付款節(jié)點需與工程進度強掛鉤（如按基礎完工、主體封頂?shù)入A段支付），降低與營銷回款節(jié)奏的關聯(lián)度。

我們認為，未來若現(xiàn)房銷售模式落地，將有更多企業(yè)以專業(yè)平臺公司身份進場，代建領域亦面臨頭部開發(fā)企業(yè)的資源“分食”與中型企業(yè)的“生存擠壓”，競爭勢必加劇。

在內(nèi)卷格局中，代建企業(yè)需持續(xù)修煉內(nèi)功，通過提升服務力、強化專業(yè)水平、積累硬實力與核心競爭力，方能贏得市場口碑與委托方認可。