來源|丁祖昱評樓市

5月30日，南京江寧規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)公示了一則土地收回公告，這是5月28日以來江寧公示的第二則土地回收公告。

5月23日，三亞自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告，擬土地儲備專項債收儲一宗約246畝出讓用地，收儲價格為13.4億元。

同日重慶潼南區(qū)發(fā)布第一批擬使用政府專項債券收回存量閑置土地價格公示，擬用土地儲備專項債收回12宗存量閑置土地，涉及金額10.9億元。

5月20日，重慶巴南區(qū)宣布擬使用土地儲備專項債券依法收回6宗存量閑置土地，擬收儲金額14.6億元。

據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計，截至5月底，全國約171個城市擬收儲總規(guī)模已接近4000億元。

從落地情況來看，土儲類專項債中用于土地回收的比例明顯提升，土儲類新增專項債發(fā)行規(guī)模連續(xù)兩月在200億元左右，年內(nèi)累計發(fā)行規(guī)模已超700億。

各地正加速存量收儲計劃的落地轉(zhuǎn)化。不過，已發(fā)行用于收購存量土地的專項債規(guī)模仍然偏低，年內(nèi)累計發(fā)行規(guī)模占擬收儲規(guī)模的比重不到兩成。隨著各地主管進一步加快推進專項債的發(fā)布流程，預(yù)計將有更多土地回購專項債進入發(fā)行環(huán)節(jié)，兌現(xiàn)房地產(chǎn)廣義庫存減壓預(yù)期。

5月15日，中共中央、國務(wù)院正式發(fā)布《關(guān)于持續(xù)推進城市更新行動的意見》，隨后國新辦新聞發(fā)布會上，發(fā)改委、財政部、自然資源部等五部門均明確表態(tài)，要大力支持城市更新，自然資源部更明確提出要精準識別存量空間盤活利用潛力區(qū)域，推動盤活存量用地和商辦用房。

隨著城市更新行動的加快推進，房地產(chǎn)類專項債的發(fā)行頻次進一步加快。

據(jù)CRIC整理，截至2025年5月28日，全國地方政府新增專項債發(fā)行規(guī)模為2008億元，環(huán)比4月全月基本持平。

其中，明確主要投向房地產(chǎn)的專項債規(guī)模為318億元，環(huán)比微降5%，連續(xù)兩個月主投房地產(chǎn)專項債額度超過300億元。

前5月新增專項債累計發(fā)行1.3萬億，其中4586億投向房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域，占比34%，明確主要投向房地產(chǎn)的額度為1965億元，占比15%。

從各省市的角度來看，福建、江西5月發(fā)行房地產(chǎn)類專項債265億元，占房地產(chǎn)類新增專項債的50%。

從前5月數(shù)據(jù)來看，投向房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的專項債最多的也是福建，達到484億，其次是河北480億，北京以455億元排在第三。

實際上，自去年11月自然資源部明確地方政府運用專項債資金收回收購存量閑置土地細則以來，各地陸續(xù)發(fā)布征集公告及收購名單。

今年1 月財政部明確提出，在2025年新增發(fā)行的專項債額度內(nèi)，地方可用于土地儲備。

從落地情況來看，1-5月，土儲類專項債發(fā)行710億元，在房地產(chǎn)類專項債中的累計占比為36%，較1-4月提升5個百分點。

僅5月單月，主要投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的專項債中就有61%用于土地儲備，共193億。其中，有149.6億元來自于福建。

早在今年3月，福建省龍巖、福清、寧德等城市先后發(fā)布了“2025年度土地儲備領(lǐng)域申報地方政府專項債券項目用地收儲價格”的公示。

不到兩個月上述公告迎來落地。5月8日福建省發(fā)行了2025年第一期土地儲備專項債券，合計發(fā)行規(guī)模149.6億元，涉及52個項目。其中55.1億元投向福州，占比37%，龍巖、南平、寧德發(fā)行額度也在10億元以上。

對比項目總投資和第一期發(fā)行的比例來看，福州市雖然發(fā)行額度較高，但總投資規(guī)模較大，短期內(nèi)土儲類專項債仍難以形成大量的有效新增土地供應(yīng)。

進一步細化到專項債公布的相關(guān)明細列表，福建省至少有20個項目、三分之一的金額用于土地回購，發(fā)行規(guī)模達到50.09億元。

分城市來看，超過七成的回購類專項債來自于龍巖市，兌現(xiàn)了此前龍巖收儲公告的預(yù)期。2025年3月龍巖公告整體收儲價格為36.9億元，本次龍巖公告的收儲土地總投資規(guī)模為37.4億元， 最終落地比公告金額超出0.5億元。

各地土地回購公告正逐步進入落地環(huán)節(jié)，預(yù)計接下來更多省市的土儲專項債將用于土地回購方面。

各地正加速存量收儲計劃的落地轉(zhuǎn)化，讓更多“擬收儲”變?yōu)椤耙咽諆Α保M一步推動政策由“穩(wěn)預(yù)期”向“穩(wěn)市場”實質(zhì)性轉(zhuǎn)變。

隨著城市更新行動的持續(xù)推進，在自然資源部等中央部委的引導(dǎo)下，也將進一步提高各地土地使用效率，推動盤活存量用地和商辦用房。預(yù)計下半年土儲類專項債發(fā)行頻次、額度將有所增加，土地回收類占比也將保持高位，促進房地產(chǎn)供求雙方預(yù)期加快修復(fù)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。