來源|丁祖昱評樓市

2025年前5月，房地產市場整體仍延續止跌回穩態勢。尤其是最近兩個月，既沒有出現3月份供求兩旺的火爆行情，也沒有像去年同期那樣持續下行，市場走勢冷暖相間整體趨穩。

從企業來看，1-5月百強房企累計實現銷售操盤金額13127.5億元，同比下降7.1%，各梯隊依然保持分化。

銷售規模整體下行的同時，融資規模也在縮水，CRIC數據顯示，2025年前5月65家典型房企的累計融資總量為1463.1億元，同比減少35.3%。

年初時我們曾說過2025年三季度是償債高峰，到期規模約1579億元，從目前整體市場情況，結合樣本上市房企現金持有量持續下降來看，目前房企債務壓力依然較大。

我們認為，房地產止跌回穩一個重要標志就是企業主體能夠正常運作。當前政策面寬松，在一定程度上緩解了房企的流動性壓力，但資金依然還是到不了更多需要的企業手上。仍需加快各項政策落地，并同時加快房地產企業出清速度，通過市場化手段讓出險企業早日實現債務重組，從而實現價值重塑。

CRIC數據顯示，2025年5月65家典型房企的融資總量為335.71億元，環比增加17%，同比減少44.7%，單月融資總量創2025年新高，其中保利和萬科兩家企業的融資規模就達到了近250億元。

但從全年的累計數據來看，65家典型房企的累計融資總量為1463.1億元，同比減少35.3%。

從2022年5月至今典型房企融資情況來看，雖然城市房地產融資協調機制及盤活存量土地相關政策解決了部分資金問題，但2025年前5月房企整體融資仍然維持低位。

從銷售端來看，2025年5月，TOP100房企單月實現銷售操盤金額2945.8億元，環比增長3.5%。但累計來看，1-5月實現銷售操盤金額13127.5億元，同比下降7.1%。

融資和銷售回款維持低位，使得房企資金壓力仍然較大。

從債務到期來看，由于近年來不少房企選擇將債務展期或置換，2025年債務到期規模甚至要高于2024年，達5301億元，其中2025年第三季度是償債高峰，到期規模約1579億元。

進一步聚焦50家上市房企公布的財務情況，可以發現房企流動性壓力仍在加大。

2024年底樣本上市房企的現金持有量為12925億元，較期初減少了8.04%，總有息負債50023億元，減少3.12%，但是其中的短期有息負債則增長了7.42%。在此背景下，調整后的非受限現金短債比相比年初略有下降，達0.45，房企短期壓力依然較大。

從歷年變化來看，雖然2024年的房地產融資政策延續了2023年以來的寬松基調，自第四季度起房地產貸款投放速度加快，據金融監管總局披露，2024年全年白名單項目審批通過貸款超5萬億元。

但房企整體融資仍然維持低位，同時由于房地產市場持續走弱，銷售回款減少，房企現金持有量自2021年起逐年減少，目前已達近5年最低。

同時，從負債率來看，2024年底50家樣本房企的加權平均凈負債率（永續債作為權益）為98.07%，同比提高了9.55個百分點。剔除掉5家總權益為負的房企之后，剩余45家房企的加權平均凈負債率也同比提高了6.89個百分點至86.56%。

在總有息負債變動相對較小的情況下，凈負債率的提高主要是因為房企的持有現金減少8.04%以及總權益減少10.89%。

從企業性質來看，央企的凈負債率相對較低，僅為52.33%，國企和混合所有制房企的凈負債率為84.78%和104.88%，而民營房企的凈負債率達到了204.88%，仍然居高不下。

可以預見，在民營房企融資和銷售都相對較難的情況下，短期內償債壓力仍然巨大。

在這樣的背景下，當前房企債務重組進展正在加快，且化債方案從單純展期向消債轉變，更有利于解決債務問題。

如2025年4月融創公布境外債二次重組方案，涉及近百億美元債務全部轉股；協信遠創等39家企業重整計劃草案獲債權人高票通過，并于4月21日被法院裁定批準，成為全國首個通過司法重整實現紓困的百強房企；

5月11日，金科發布公告顯示，重慶金科第二次債權人會議表決通過重整計劃，且重慶市五中院分別于5月10日及11日裁定批準金科股份及重慶金科的重整計劃并終止重整程序。這標志著，金科股份司法重整取得重要階段性成果，正式進入執行環節，金科股份也將成為中國第一個司法重整成功的大型上市房企。

從融創等規模企業的債務重組計劃獲批，到金科股份重整計劃草案表決通過，并且積極推動重慶金科的再次表決，一個個房地產企業的破繭重生，對促進房地產的穩定發展有著非常重大的意義。

截至目前，至少已有17家企業債務重組或企業重整方案成功獲批，其中有6家于2025年獲批。此外，還有不少房企的債務重組進展也接近成功。如旭輝控股將于6月3日在香港高等法院指示下召開債權人會議，龍光集團超過80.8%的同意債權人已加入整體債權人支持協議，時代控股85.33%的債權人已加入境外債務重組支持協議等。

隨著房企債務重組和企業重整進入快車道，越來越多的成功案例也為其他還在困境中的企業提供了可復制的路徑，這也將進一步加速推動這些房企重整和債務重組的進程，從而促進整個房地產行業實現風險出清、良性循環。

整體來看，當前房地產市場整體仍處于弱修復的階段。2024年9月底之后的連續新政利好顯著刺激了房地產市場，使得四季度銷售有所回升。進入2025年，3月走出一波“小陽春”行情，4-5月份市場相對持穩。

隨著城市房地產融資協調機制及盤活存量土地等相關政策的推進，在一定程度上釋放了利好信息，緩解了流動性壓力。但在當前環境下，出險房企仍難以得到銀行貸款。對于這類企業，相關部門仍需繼續加大加快房地產企業出清力度和速度，通過市場化手段讓出險企業早日實現債務重組或破產清算，從而實現出險企業的價值重塑，這也是解決目前行業信用問題的有效方式。

而對于仍能正常運營的房企而言，當務之急仍是把握好現有政策做好債務接續，如通過增信支持政策，借助信用保護工具、連帶責任擔保等增信方式通過發行新債券實現“借新還舊”，還可通過發行ABS、REITs等方式盤活經營性物業，積極嘗試經營性物業貸款用于償還存量貸款和公開市場債券。

除此之外，房企也要與金融機構和債權人積極協商，適當延長債務期限，緩解當前的債務壓力。同時，通過加速去化或者土地收儲對企業的土地儲備進行結構性調整，尤其是加快滯重庫存的去化，加快低量級城市項目去化。

只有這樣才能真正助力市場預期的修復與信心提振。2025年也將成為房地產市場筑底回穩的關鍵之年。