來源|丁祖昱評樓市

今年的畢業(yè)季來得有點早，與往年6-7月份才開始升溫不同，今年5月份已有部分城市租金上漲，其中，成都、南京、武漢三城租金同環(huán)比均漲。

部分城市為迎接即將到來的“畢業(yè)季”，市場預(yù)期提升明顯，但整體漲幅較理性，預(yù)期環(huán)比漲幅均在3%以內(nèi)水平。

為了迎接“畢業(yè)季”，北京于6月6日啟動了2025年“畢業(yè)季租房服務(wù)進校園”系列活動，共籌集房源近15萬套（間）專供畢業(yè)生。這是北京連續(xù)第七年開展服務(wù)畢業(yè)生租房活動，房源規(guī)模較往年大幅提升。

不僅是北京，上海2025年“保租房畢業(yè)季進校園”（第四季）高校畢業(yè)生安居保障專項行動已于4月27日啟動，于6月上旬結(jié)束。共有70余個項目，累計超過1萬套（間）保租房房源可供選擇。

在上海保租房供應(yīng)量持續(xù)穩(wěn)居核心城市榜首的背景下，上海無論是個人房源租金還是集中式公寓租金都出現(xiàn)明顯下滑。

我們認為，隨著保租房供應(yīng)量的持續(xù)加大，再加上保障性住房再貸款的推進，未來市場房源的租金上漲動能或進一步被減弱。

6月即將迎來“畢業(yè)季”租賃旺季，業(yè)主預(yù)期上漲，個人房源業(yè)主積極掛牌自有房源，推動全國整體個人房源新增掛牌量同環(huán)比上漲明顯。

CRIC長租數(shù)據(jù)顯示，2025年5月，55城個人房源合計新增供應(yīng)量53.64萬間，同比上漲10.56%，環(huán)比上漲8.20%。

預(yù)計下月隨著“畢業(yè)季”的正式到來，掛牌量將持續(xù)提升，市場競爭環(huán)境也將持續(xù)加劇。

從租金變化來看，受“畢業(yè)季”預(yù)期上漲影響，2025年5月，55城個人房源掛牌租金為32.04元/㎡/月，環(huán)比小幅上漲0.86%，同比仍下降2.78%，同比降幅連續(xù)三月收窄。

這主要是因為雖然業(yè)主租金預(yù)期回升，但面臨保租房等機構(gòu)化房源持續(xù)搶占市場、租客消費降級和壓縮租房成本等因素，業(yè)主掛牌租金預(yù)期仍相對有限。

具體到城市來看，55個城市個人房源租金坪效變化中，30城環(huán)比上漲，整體漲幅多控制在3%以內(nèi)，同比變化中，武漢、南京、天津、成都等13個城市上漲。

分能級看，一線城市平均租金坪效94.3元/㎡/月，二線城市35.2元/㎡/月，三四線城市22.8元/㎡/月。

2025年5月，55城個人租賃市場套均總價約2422元/月，環(huán)比上漲1.83%，其中36個城市環(huán)比上漲，漲幅多在4%以內(nèi)，珠海、北京兩城漲幅最高，均超10%；

6月6日，北京啟動2025年“畢業(yè)季租房服務(wù)進校園”系列活動，本次活動在北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、共青團北京市委共同指導(dǎo)下開展，為北京地區(qū)92所高校及異地來京就業(yè)的2025年應(yīng)屆畢業(yè)生、2024年離校未就業(yè)畢業(yè)生提供全方位的租房服務(wù)，這也是北京連續(xù)第七年開展服務(wù)畢業(yè)生租房活動。

活動首批籌集房源近15萬套(間)，涵蓋市場化房源、保租房、人才公租房、青年公寓等多類型房源，滿足不同居住需求。其中，保障性租賃住房共籌集約3萬套(間)。房源規(guī)模較往年均有大幅提升。

部分房源納入北京住房公積金管理中心試點的“直付房租”服務(wù)范圍，通過專戶管理住房租賃資金，實現(xiàn)租金繳納與公積金提取的無縫銜接。

活動將持續(xù)至9月底，通過“市場+保障”的供應(yīng)格局，提供差異化優(yōu)惠措施。

上海方面，早在4月27日就已啟動2025年“保租房畢業(yè)季進校園”（第四季）高校畢業(yè)生安居保障專項行動，已于6月上旬結(jié)束。

本次有70余個項目，累計超過1萬套（間）保租房房源。戶型上，以一居室和可拆套供應(yīng)的二居室為主，同時有部分宿舍型床位可供畢業(yè)生選擇租賃。價格上，以月租金2500元-3000元左右房源為主。

專項行動明確畢業(yè)2年內(nèi)且尚未就業(yè)的高校畢業(yè)生可暫以畢業(yè)證書替代就業(yè)證明材料申請為期1年的保租房。同時，推出上海“青年驛站”免費短期過渡性住宿、就業(yè)創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)、取消公積金支付保租房租金限額、人才租房補貼、金融服務(wù)等政策支持。

事實上，上海保租房供應(yīng)量一直位居核心城市榜首。2024年，上海全市保障性租賃住房已累計建設(shè)籌措53.8萬套（間）、供應(yīng)34萬套（間），分別為“十四五”期末規(guī)劃量的89.6%和85%。

同為一線城市，北京2024年建設(shè)籌集保障性租賃住房7.1萬套（間），完成全年任務(wù)的101%；深圳2024年全市建設(shè)籌集保障性住房10.5萬套（間）、供應(yīng)8萬套（間），超額完成全年建設(shè)籌集和供應(yīng)任務(wù)。

在上海保租房供應(yīng)量居高不下的背景下，上海租金持續(xù)承壓。

CRIC長租數(shù)據(jù)顯示，2025年5月上海個人房源租金坪效104.39元/㎡/月，環(huán)比微增0.85%，同比下降8.59%，集中式公寓租金坪效為149.4元/㎡/月，環(huán)比下降0.4%，同比下降6.92%。

聚焦到核心八城租金變化來看，2025年5月，8個城市中有5個環(huán)比上漲，其中成都、南京、武漢三城租金同環(huán)比均漲，成都環(huán)比漲幅最高，達6.92%，武漢同比漲幅最高，達13.02%。

預(yù)測后市，在“畢業(yè)季”的推動下，核心八城6月租金預(yù)計普遍呈上漲趨勢，但整體漲幅較理性，預(yù)期環(huán)比漲幅均在3%以內(nèi)水平。

其中深圳和武漢租金漲幅相對較高，上海漲幅最低，主要還是受供需影響。

整體來看，雖然“畢業(yè)季”帶動了部分城市租金環(huán)比提升，但隨著保租房集中入市與政策管控租金影響，市場租金整體仍呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。

長期來看，隨著近兩年保租房供應(yīng)高峰的結(jié)束，整體租賃市場也將逐步回到市場化運作的軌道上，最終形成“保障+市場”模式。當前整體行業(yè)正在向“品質(zhì)化租賃+精準化保障”的發(fā)展過程中轉(zhuǎn)型。