來源|丁祖昱評(píng)樓市

房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)朝著止跌回穩(wěn)的方向邁進(jìn)，核心數(shù)據(jù)來看：

1、房地產(chǎn)銷售基本平穩(wěn)，前5月新房銷售面積35315萬平方米，同比下降2.9%；商品房銷售額34091億元，同比下降3.8%；

2、新建商品住宅價(jià)格同比降幅繼續(xù)收窄；

3、5月末商品房待售面積比4月末減少715萬平方米，且已連續(xù)三個(gè)月減少；

4、1—5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資36234億元，同比下降10.7%，降幅與1-4月持平。

國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉在國新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，下階段，將“積極主動(dòng)適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的現(xiàn)實(shí)，持續(xù)推動(dòng)城市更新和危舊房改造，加大‘好房子’建設(shè)供應(yīng)力度，促進(jìn)剛性和改善性住房需求釋放，積極構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”

在國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)公布前的6月13日，國務(wù)院總理李強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出“多管齊下穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)險(xiǎn)，更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。

2025年5月以來，在一攬子金融扶持政策下，國民經(jīng)濟(jì)頂住壓力平穩(wěn)運(yùn)行。

從5月金融數(shù)據(jù)來看，M1同比增長(zhǎng)2.3%，連續(xù)半年正增長(zhǎng)，且同比增速創(chuàng)下近半年新高。M2同比增長(zhǎng)7.9%，較上月同比增速回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。自2024年12月以來，M1-M2剪刀差已經(jīng)連續(xù)半年低于7個(gè)百分點(diǎn)，居民消費(fèi)意愿持續(xù)提振。

房地產(chǎn)方面，穩(wěn)需求持續(xù)推進(jìn)。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)計(jì)算，5月全國新建商品房銷售面積7053萬平方米、銷售額7056億元，分別環(huán)比增長(zhǎng)10%和13%。

自2024年10月份以來，單月商品房銷售面積同比降幅已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月低于5%，需求側(cè)筑底企穩(wěn)信號(hào)愈加明確。

此外，5月商品住房算術(shù)平均價(jià)格重新回到1萬元/平方米以上，側(cè)面印證了“好房子”政策穩(wěn)步推進(jìn)，高品質(zhì)房源正在占領(lǐng)更大的市場(chǎng)份額。

庫存指標(biāo)方面，5月末商品房待售面積比4月末減少715萬平方米，連續(xù)三個(gè)月減少。

2025年5月，中央部委發(fā)布一攬子金融政策鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)回穩(wěn)勢(shì)頭，降低存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)將向市場(chǎng)提供長(zhǎng)期流動(dòng)性約1萬億元，將增強(qiáng)銀行體系對(duì)房企和購房者的放貸能力，有助于緩解行業(yè)全鏈條的融資壓力。下調(diào)政策利率0.1個(gè)百分點(diǎn)，并降低個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)每年將節(jié)省購房者公積金貸款利息支出超過200億元，有利于支持剛性住房需求，且政策發(fā)布1日內(nèi)即有超過50個(gè)省市發(fā)文響應(yīng)，降利率優(yōu)惠得到了快速落地。

此外城市更新也在快速推進(jìn)，月內(nèi)國務(wù)院等七部委共同發(fā)文落實(shí)相關(guān)行動(dòng)，已確定20城入選財(cái)政支持城市更新名單，預(yù)計(jì)這些得到中央財(cái)政支持的城市，其城市更新行動(dòng)將得到快速推進(jìn)，并成為拉動(dòng)投資和消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需的重要抓手。

隨著年中沖刺到來，營銷預(yù)期加碼，供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化下適銷對(duì)路樓盤入市，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)6月成交總量環(huán)比持增，延續(xù)弱修復(fù)態(tài)勢(shì)。

2025年5月份，70個(gè)大中城市中，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降，同比降幅繼續(xù)收窄。

環(huán)比來看，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%。其中，二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。部分重點(diǎn)二線城市如杭州、合肥、長(zhǎng)沙、成都等新房?jī)r(jià)格環(huán)比走勢(shì)仍持續(xù)向好，房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)環(huán)比上漲超過3個(gè)月。

同比來看，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比降1.7%，降幅較上月收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)，二、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比分別下降3.5%和4.9%，降幅分別收窄0.4個(gè)和0.5個(gè)百分點(diǎn)。四大一線城市中上海同比上漲5.9%，北京、廣州和深圳仍在下降通道。

從統(tǒng)計(jì)局披露房?jī)r(jià)走勢(shì)情況來看，新房?jī)r(jià)格雖然環(huán)比小幅下行，但仍處在筑底期的正常波動(dòng)范圍之內(nèi)，且同比降幅仍在持續(xù)收窄，從中長(zhǎng)期趨勢(shì)來看，房?jī)r(jià)指標(biāo)的企穩(wěn)向好勢(shì)頭仍未改變。

以2021年1月為基點(diǎn)來看70城新建商品住宅和二手住宅價(jià)格指數(shù)走勢(shì)，5月份房?jī)r(jià)延續(xù)趨穩(wěn)之勢(shì)。?

1—5月份，房屋新開工面積23184萬平方米，下降22.8%。其中，住宅新開工面積17089萬平方米，下降21.4%。

從單月來看，5月份新開工規(guī)模5348萬平方米，同比下降19%，同比降幅收窄2.8個(gè)百分點(diǎn)。

以新開工-銷售口徑計(jì)算，2025年前5月行業(yè)狹義庫存下降1.2億平方米，按照9.5億平方米左右的年交易量計(jì)算，相當(dāng)于全行業(yè)狹義庫存去化周期已下降1.5個(gè)月。

新開工規(guī)模的持續(xù)低位，一方面是土地市場(chǎng)控制新增供給規(guī)模，促進(jìn)庫存持續(xù)下降，另一方面也與新房供給側(cè)“提質(zhì)”有關(guān)，高品質(zhì)住房在當(dāng)前新房供給占比不斷擴(kuò)大，而質(zhì)量一般的項(xiàng)目占比相應(yīng)縮小，促使新開工規(guī)模進(jìn)一步降低。

2025年5月，房屋竣工面積2737萬平方米，下降19.5%，降幅收窄8.4個(gè)百分點(diǎn)。

因竣工指標(biāo)統(tǒng)計(jì)方式的差異，大量竣工會(huì)在年末12月計(jì)入，與銷售、新開工等指標(biāo)的同期規(guī)模不具備可比性。再加之竣工指標(biāo)的滯后性，在2022-2023年新開工面積長(zhǎng)期同比降幅超過二成的情況，2025年竣工面積能維持在二成以內(nèi)實(shí)屬不易，這也進(jìn)一步說明年內(nèi)“白名單”等融資扶持政策的有效實(shí)施，保交樓進(jìn)度正在穩(wěn)步推進(jìn)。

1—5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資36234億元，同比下降10.7%，5月份房地產(chǎn)開發(fā)投資8504億元，同比下降12%，降幅較3月擴(kuò)大了0.7個(gè)百分點(diǎn)。

與開發(fā)投資下行同步，2025年以來土地供求規(guī)模延續(xù)同比收縮。

結(jié)合CRIC數(shù)據(jù)來看，前5月全國土地成交建面2.1億平方米，僅為同期新房成交量的58%，再加之專項(xiàng)債收儲(chǔ)的推進(jìn)，前5月全國擬收儲(chǔ)規(guī)模達(dá)到4700億元，其中涉及宅地超過9500公頃，供地規(guī)模下降和土地收儲(chǔ)大大減輕了廣義庫存壓力，CRIC保守估算相當(dāng)于為行業(yè)廣義庫存消化周期至少減負(fù)5個(gè)月。

在調(diào)降庫存規(guī)模的同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模也在經(jīng)歷“減負(fù)”的過程，并且受到往期開發(fā)和已售項(xiàng)目的影響，開發(fā)指標(biāo)也會(huì)存在一定滯后性。

就歷史行業(yè)投資-銷售數(shù)據(jù)比例來看，在房地產(chǎn)投資回落到與商品房銷售規(guī)模更加匹配的水平之前，該指標(biāo)調(diào)整還將持續(xù)一到兩年時(shí)間。

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入穩(wěn)市場(chǎng)的又一新階段，這一階段下呈現(xiàn)出兩個(gè)典型的特征：首先，多維度穩(wěn)市場(chǎng)政策齊發(fā)，中央和地方不斷推出有力舉措提振改善供求預(yù)期，新房交易規(guī)模實(shí)現(xiàn)筑底；其次，新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)量少質(zhì)優(yōu)的新局面，這與近年土地供應(yīng)縮量提質(zhì)同步，高品質(zhì)純新盤為當(dāng)前新房市場(chǎng)注入了活力。

不過，當(dāng)前高品質(zhì)新房并不能在交易量上完全滿足穩(wěn)市場(chǎng)的目的，純新盤的銷售量也不能減少存量項(xiàng)目的庫存規(guī)模。無論是出于保證行業(yè)流速、還是促進(jìn)庫存去化來看，存量項(xiàng)目銷售都在承受著越來越重要的責(zé)任，應(yīng)當(dāng)對(duì)此積極應(yīng)對(duì)，以適應(yīng)行業(yè)新形勢(shì)的變化。

國務(wù)院常務(wù)會(huì)議最新部署，要對(duì)全國房地產(chǎn)已供土地和在建項(xiàng)目進(jìn)行摸底，進(jìn)一步優(yōu)化現(xiàn)有政策，提升政策實(shí)施的系統(tǒng)性有效性，多管齊下穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)險(xiǎn)，更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。面對(duì)新房供給結(jié)構(gòu)的變化，預(yù)計(jì)政策面將進(jìn)一步加強(qiáng)存量用地的處置力度，繼續(xù)加強(qiáng)專項(xiàng)債收儲(chǔ)、收購存量商品房用作保障房等舉措。

預(yù)計(jì)2025年下半年新房量?jī)r(jià)將延續(xù)筑底走勢(shì)。隨著金融扶持政策的深化落實(shí)，城市更新行動(dòng)的全面推進(jìn)，地方促消費(fèi)政策的精準(zhǔn)落地，更多城市有望實(shí)現(xiàn)價(jià)格預(yù)期的企穩(wěn)，成交規(guī)模也將隨之筑底。少數(shù)一二級(jí)市場(chǎng)交易活躍的核心城市，更將成為市場(chǎng)發(fā)展企穩(wěn)向好的風(fēng)向標(biāo)。需要重點(diǎn)指出的是，隨著整體市場(chǎng)供應(yīng)的減少，與之相匹配的交易規(guī)模也將隨之下行，適度的同比下降不必過于擔(dān)心，保持整體市場(chǎng)的供求平穩(wěn)，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的重要標(biāo)志。