作者 | 馮婉瑜?來源 | 債市觀察

近日，國務院常務會議為房地產行業指明方向，明確提出要“穩定預期、激活需求、優化供給、化解風險”，更大力度推動市場止跌回穩。

這一高層定調，為正處于深度調整期的行業注入強心針。在此背景下，出險房企推進債務風險化解的步伐顯著加快，以實際行動響應政策號召。

圖源：罐頭圖庫

01

政策引領

旭輝龍光融創境內化債率先突圍

政策信號的釋放，迅速轉化為市場的具體行動。6月13日，在國務院常務會議釋放清晰政策信號的同一天，旭輝向境內債券持有人定向發送整體境內債券重組議案，并將于6月27日-6月30日召開債權人會議，正式啟動投票程序。旭輝境內債券重組涵蓋7只債券，涉及本金總額約100.61億元。

龍光集團也在加速推進其龐大的境內債務重組。繼今年3月首次披露方案后，龍光于6月3日公布了涉及本金總額高達219.62億元的境內債務重組優化方案。新方案將原境內債務的29項原始增信資產進行優化，將分別用于全額轉換特定資產選項、資產抵債選項中的以物抵債模式和信托抵債模式、全額留債選項，最大限度盤活增信資產，保障公開市場債務償付。

早在今年1月，融創中國便已宣布境內重組方案獲債券持有人會議審議通過，成為第一家完成境內公司債券整體重組的房企，預計可削減超過50%的境內公司債務。

目前在市場上，融創、旭輝及龍光三家房企已走在境內化債前列，其經驗和創新做法不僅有助于自身風險化解，也為行業內其他企業提供了借鑒，推動整個行業風險化解進程。

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02

方案深度解析：

核心條款對比凸顯策略差異

融創、龍光、旭輝三家房企率先突圍，其境內重組方案的設計思路與核心條款備受市場關注。通過對比可見，方案雖各具特色，但核心在于提供多元化的債權人退出與收益路徑。

從三家方案的核心條款來看，除了留債選項外，市場最關心的還是方案中化債的選項安排。

現金回購方面，融創拿出不超過8億元進行現金回購，對應其154億債務規模的比例為5%，為三家最高。旭輝及龍光分別拿出不超過2億元、4.5億元進行現金回購，比例均為2%左右。此外，三家房企在回購價格的設定上均遵循市場化原則，給出的回購價格分別為20元、18元和18元，基本處于當前其境內債券二級市場交易價格的上限水平。

以資抵債選項是三家差異最大的部分。融創以政府合作項目應收賬款作為底層資產成立成立服務型信托，每百元債券本金轉換為35元的信托份額。

龍光的資產抵債分為以物抵債和信托抵債兩種模式。在以物抵債模式下，每百元債券本金可以申報登記35元人民幣價值的實物資產抵債選項，包括可抵債價值為34元人民幣的擬用于以物抵債模式的實物資產及1元人民幣的現金。在信托抵債模式下，龍光以原增信資產的股權收益權或資產收益權設立信托，債券持有人享受相關收益權。每百元債券本金可以申報登記35份信托份額。

以資抵債選項是旭輝境內重組方案的主力選項，債券持有人獲配債券面值上限為60億元，占本次重組規模的60%。在這次境內方案優化中，旭輝將每百元債券可置換的信托份額由35份增加至36份，為三家最高。

與此前兩家房企的底層資產安排有所不同，旭輝在資產選擇上更加注重一線城市的核心地段項目。具體而言，旭輝拿出了包括北京國祥府、國祥雲著、廣州光嶼南方項目、上海長壽路旭輝里以及企業大廈商辦項目。業內人士指出，這些資產在市場波動中通常展現出更強的抗風險能力和增值潛力，能夠為債權人提供更具前景的收益保障。

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業內專家普遍認為，房企化債加速是多重因素共同作用的結果。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進分析指出：國家層面對于房企化債推出政策支持，各地政府對于“保交房”“保交付”也在大力推進。此外，一方面，隨著時間的推進，房企化債的各種基礎會不斷地增強，關于債務處置方案也會更加成熟；另一方面，房地產市場本身穩住以后，反映在一些具體企業上，就是后者的投資節奏、銷售數據企穩，能夠獲得一定相對健康的現金流，并防范財務風險的進一步擴大。種種因素的共同作用下，當前房企債務重組的速度變得加快。

03

行業境內債務重組潮涌，政策利好穩信心

除了上述房企境內化債方案的推進，行業內其他企業也紛紛開啟境內重組進程。

據“澎湃新聞”等媒體消息，遠洋集團目前正在與債權人展開初步溝通，計劃在8月下旬之前推出整體重組方案。此次重組范圍預計至少涵蓋7只公司債，涉及本金約130億元。與此同時，碧桂園也取得了重要進展，成功完成了旗下至少8只境內債券的兌付方案調整，涉及本金額為124.17億元。這一舉措為碧桂園后續制定整體削債方案爭取了寶貴的時間。

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德勤中國企業轉型與重組服務全國領導合伙人何國樑表示，2021年大型房地產公司開始出現債務違約，主要集中在海外債務。預計隨著內地保交樓的逐步完工，2025年的重點將是境內債務重組以及活躍土地市場。同時，希望國家的化債政策在細化后能幫助地方政府和房地產開發商改善運營，盤活存量。

國務院常務會議對“化解風險”的明確要求，為房企加速債務重組提供了強有力的政策背書和市場信心支撐。融創率先完成境內債整體重組樹立標桿，旭輝、龍光百億級方案進入關鍵推進階段，遠洋、碧桂園等加速布局。在行業人士看來，這一切都清晰表明，房地產行業的風險化解正迎來一個至關重要的窗口期。盡管挑戰依然存在，但隨著政策持續精準發力、市場基本面逐步企穩以及企業自身的積極努力，房企化債進程有望進一步提速，為行業最終實現長期健康發展奠定更為堅實的基礎。

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