來(lái)源|丁祖昱評(píng)樓市??

新拓T0P20企業(yè)中有15家新簽約代建面積同比保持上漲，其中TOP10企業(yè)幾乎全部正增長(zhǎng)。若與2024年上半年TOP10新拓面積相比，漲幅達(dá)到31%。

從整個(gè)代建行業(yè)發(fā)展來(lái)看，自2024年以來(lái)，代建賽道在進(jìn)駐企業(yè)逐步飽和后迎來(lái)增速放緩、競(jìng)爭(zhēng)加劇、企業(yè)分化的新階段。

在這樣的背景下，2025年上半年代建行業(yè)超預(yù)期的表現(xiàn)為市場(chǎng)帶來(lái)了一股暖意。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，代建新增規(guī)模TOP20企業(yè)新增簽約建面10983萬(wàn)平方米，同比增加28%，增速比一季度高出22個(gè)百分點(diǎn)，超800萬(wàn)平方米企業(yè)共計(jì)5家，較去年同期增加4家，整體拓展表現(xiàn)好于一季度和2024年上半年。

具體到企業(yè)來(lái)看，2025年上半年TOP20企業(yè)中，大部分代建新增規(guī)模在300-800萬(wàn)平方米區(qū)間，共有11家，企業(yè)數(shù)量與2024年上半年持平。

其次是800-1000萬(wàn)平方米區(qū)間，共4家，而2024年同期800萬(wàn)平方米以上新增規(guī)模僅1家，為綠城管理。2025年上半年綠城管理依舊穩(wěn)居首位，達(dá)1989萬(wàn)平方米面積。

從2024年上半年及2025年上半年代建新增規(guī)模TOP20企業(yè)新增建面分布對(duì)比可以看到，2025年新增規(guī)模300萬(wàn)平方米以上的企業(yè)數(shù)量明顯高于2024年，強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面明顯。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，代建新拓20強(qiáng)企業(yè)梯隊(duì)占比僅有微調(diào)，總體依然延續(xù)“高集中度、內(nèi)部分化”的走勢(shì)。

具體來(lái)看，TOP1-5企業(yè)新拓建面占比達(dá)到49%，較一季度微降2個(gè)百分點(diǎn)，頭部企業(yè)依然占據(jù)了行業(yè)新增規(guī)模的大部分資源；其次，TOP6-10企業(yè)新拓建面占26%，較一季度微升1個(gè)百分點(diǎn)，TOP11-15企業(yè)新拓建面占16%，較一季度提升2個(gè)百分點(diǎn)，TOP16-20企業(yè)占9%，與一季度持平。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，代建新拓20強(qiáng)企業(yè)中有15家新簽約代建面積同比保持上漲，其中TOP10企業(yè)幾乎全部正增長(zhǎng)。若與2024年上半年TOP10新拓面積相比，漲幅達(dá)到31%。其中，潤(rùn)地管理、藍(lán)城集團(tuán)、龍湖龍智造、金地管理等同比增速較快。

對(duì)比去年而言，上半年TOP10企業(yè)新拓面積均超過(guò)了2024年全年50%以上。下半年維持一定的拓展節(jié)奏，全年簽約面積有望大幅增長(zhǎng)。

?在投拓策略上，增速較快的企業(yè)基本以二線城市為“主戰(zhàn)場(chǎng)”。龍湖龍智造、遠(yuǎn)洋建管一二線新拓面積占比接近九成，旭輝建管在質(zhì)量與深耕并重戰(zhàn)略舉措下，二線城市比重同樣接近60%。

?聚焦到2025年上半年新拓規(guī)模TOP5企業(yè)來(lái)看，綠城管理增速最低，為14%，主要是因?yàn)橐?guī)模基數(shù)加高，其次是旭輝建管和藍(lán)城集團(tuán)，分別達(dá)20%和23%，潤(rùn)地管理和龍湖龍智造增速較高分別達(dá)105%和97%

從整體代建行業(yè)來(lái)看，經(jīng)過(guò)3年的快速、“野蠻”的擴(kuò)張期，自2024年以來(lái)代建賽道在進(jìn)駐企業(yè)逐步飽和后迎來(lái)增速放緩、競(jìng)爭(zhēng)加劇、企業(yè)分化的新階段

2024年代建新拓規(guī)模同比增長(zhǎng)13%，增速較2023年大幅下降14個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)入2025年，競(jìng)爭(zhēng)仍十分激烈，代建項(xiàng)目獲取難度不斷增加，一季度新拓代建規(guī)模同比僅增長(zhǎng)5%。

2025年上半年代建行業(yè)新增拓展超預(yù)期的原因之一是因?yàn)榇ㄆ髽I(yè)持續(xù)通過(guò)傳統(tǒng)媒體、行業(yè)媒體、社交媒體以及企業(yè)官網(wǎng)等多渠道進(jìn)行宣傳，形成全方位傳播矩陣同時(shí)，提高企業(yè)的品牌知名度和市場(chǎng)關(guān)注度。

其中，頭部代建企業(yè)如綠城管理、金地管理、旭輝管理、藍(lán)城集團(tuán)、潤(rùn)地管理等在品牌傳播方面表現(xiàn)突出，品牌傳播力保持領(lǐng)先。這些企業(yè)通過(guò)高質(zhì)量的項(xiàng)目展示、創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式的介紹和良好的市場(chǎng)表現(xiàn)，吸引了大量媒體關(guān)注。

綜合而言，隨著2025年“好房子”首次寫進(jìn)政府工作報(bào)告，5月《住宅項(xiàng)目規(guī)范》的正式施行，“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)影響著代建領(lǐng)域。

一方面，為了符合當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展大趨勢(shì)、給委托方更多的選擇，二季度多家代建企業(yè)豐富其產(chǎn)品矩陣，逐步完善和構(gòu)建新的產(chǎn)品系和產(chǎn)品品牌。另一方面，深諳產(chǎn)品力與營(yíng)銷力互為表里，代建企業(yè)在營(yíng)銷力的建設(shè)上也頗有建樹(shù)。

在此共同發(fā)力下，上半年代建行業(yè)新增拓展超預(yù)期。

整體來(lái)看，行業(yè)增速放緩仍是主流。目前代建行業(yè)正面臨來(lái)自外部和內(nèi)部的多重挑戰(zhàn)，這些挑戰(zhàn)互相交織、互相影響，共同構(gòu)成了阻礙代建企業(yè)發(fā)展的復(fù)雜局面。其中，最主要的挑戰(zhàn)是代建企業(yè)在高質(zhì)量發(fā)展與價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)之間的矛盾，其次是代建項(xiàng)目的超額收益承諾與利潤(rùn)空間收窄之間的矛盾，最后，輕資產(chǎn)模式下信任危機(jī)、代建企業(yè)規(guī)模與利潤(rùn)的動(dòng)態(tài)博弈同樣不容忽視。

站在委托方角度來(lái)看，選擇代建企業(yè)的邏輯已從“單服務(wù)采購(gòu)”升級(jí)為“戰(zhàn)略生態(tài)共建”。規(guī)模優(yōu)勢(shì)不再是委托方選擇代建企業(yè)的唯一標(biāo)準(zhǔn)，而具備長(zhǎng)期主義思維、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)能力、資源整合能力、能夠創(chuàng)造超額收益的代建方，會(huì)成為委托方的首選。