文|樂居財經? 作者|張林霞

長期以來，“二房東”卷款跑路、克扣押金租金等亂象屢禁不止，租客維權往往陷入困境。

在一二線城市，職業化個人“二房東”的大量存在，更讓群租房治理難題雪上加霜。

在此情況下，為守護租賃當事人合法權益、維護住房租賃市場秩序，加強對“二房東”群體的事前監管和事后處罰，顯得非常緊迫。

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近日，北京住建委發布《關于規范個人開展住房轉租活動的通知（征求意見稿）》（以下簡稱“通知”），擬將個人在本市轉租非同一套（間）住房達到10套（間）及以上的個人“二房東”納入住房租賃企業管理范疇。

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據悉，近年來，北京市部分職業化的個人“二房東”承租大量住房后從事轉租活動，存在發布虛假房源、克扣押金租金等侵害市民合法權益的情形，由于相關主體未辦理市場主體登記并取得營業執照，違規行為難以得到有效監管。

在監管機制方面，《通知》擬明確街道辦事處、鄉鎮人民政府加強對本轄區內住房租賃的日常監督管理，發現轄區內個人違規開展轉租住房活動的，及時將線索及租賃合同等相關證據上傳北京市房屋租賃管理服務平臺。

區級住房城鄉建設(房管)部門與街道辦事處、鄉鎮人民政府及市場監管等相關區級部門建立工作協調和信息共享機制，發現個人轉租住房達到10套(間)及以上涉嫌未經設立登記從事經營活動的，由市場監管部門依法查處。

此外，《通知》擬規定互聯網信息平臺、房地產經紀機構不得為轉租住房達到10套(間)的個人提供信息發布或居間服務。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出，10套為門檻主要基于規模性與經營性考量，對于轉租數量較少的個人，如僅轉租1-3套住房，若強制要求其進行市場主體登記，不僅會顯著增加經營成本，也與實際情況不符。

部分個人因自身居住需求變動，臨時轉租名下少量住房，此類行為屬于偶發性交易，不具備持續經營特征。而當個人轉租規模達到10套（間）及以上時，其經營特征已十分明顯，該行為在本質上與企業從事住房租賃業務并無二致，將其納入規范化管理范疇，有助于維護住房租賃市場秩序，實現公平競爭。

在嚴躍進看來，該政策對北京住房租賃市場具有顯著規范作用，通過強化監管，有效遏制違規轉租行為，為市場營造健康有序的發展環境。政策的落地實施也將間接利好二手房市場，推動房地產市場各板塊協同、穩健發展。

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北京房地產中介行業協會秘書長趙慶祥表示，《通知》規范的對象是職業化的個人“二房東”。他們通常利用虛假的低價房源誘騙租戶，租戶一旦簽約交錢就會加收五花八門的費用，如果退租則會面臨押金及預付租金退不回來的風險。由于他們未辦理市場主體登記并取得營業執照，違規行為難以得到有效監管。因此，此次文件規定個人轉租10套(間)及以上要納入行業監管。

中介機構人士指出，一方面，中介機構比較難分辨“二房東”?的身份，盈利需求驅動部分?“二房東”?以租客身份承租房屋后進行轉租，其服務無法達到正規標準，甚至損害租客權益，但當糾紛發生時，正規中介往往需承擔部分連帶責任。

另一方面，中介對房源真實性負有審核義務，但“二房東”?常提供虛假產權證明，中介難以辨別真偽。

此外，當“二房東”?以個人名義與房東簽訂承租合同后，又通過正規中介平臺轉租給租客時，一旦發生押金糾紛、租金拖欠等問題，租客往往會同時追究中介機構的責任。新規將職業?“二房東”?納入監管，有望減輕正規機構的此類經營風險。