撰文/ 姚悅

編輯/ 盧泳志?

進(jìn)入二季度，杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“濱江集團(tuán)”，002244.SZ）在土拍市場加速活躍。單在剛剛結(jié)束的6月，就以211.6億元的拿地代價獲取了9宗地塊，單月補倉已超過百萬方。

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風(fēng)云地產(chǎn)界（微信公號：fydcj888）就拿地情況詢問濱江集團(tuán)方面，對方稱以濱江集團(tuán)公眾號發(fā)布信息為準(zhǔn)。

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從上半年的拿地情況來看，濱江集團(tuán)依然表現(xiàn)出對浙江的格外青睞。不僅在6月29日一天內(nèi)斥資76億在浙江拿下三宗地塊，而且據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年濱江集團(tuán)以262.13億的拿地金額，位列浙江土拓榜第一名。?

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盡管在2019年濱江集團(tuán)業(yè)績會上，董事長戚金興表示，外地比例隨著企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大，有機會的話規(guī)模占比會相應(yīng)擴(kuò)大。但從上半年拿地態(tài)勢來看，在經(jīng)歷了深圳、上海等城市的外拓遇阻后，濱江集團(tuán)開始加速向浙江回歸的動作十分明顯。

超200億繼續(xù)“重倉”杭州

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020上半年濱江集團(tuán)新增土地建面276萬平方米，價值共計509億元。

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濱江集團(tuán)2020年上半年拿地情況不完全統(tǒng)計

風(fēng)云地產(chǎn)界根據(jù)公開資料整理

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據(jù)濱江集團(tuán)公眾號發(fā)布信息顯示，上半年濱江集團(tuán)拿地19宗，其中杭州12宗，寧波2宗，嘉興2宗；浙江以外僅拿下蘇州三塊地。

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由此來看，濱江集團(tuán)無疑還是最為重視杭州區(qū)域，不僅拓儲力度最大，拿地表現(xiàn)也很“豪氣”。

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比較典型的一次，4月28日，杭政儲出(2020)17號景芳三堡單元JG1206-47地塊出讓時，競拍僅開始十多分鐘，濱江集團(tuán)就一次加價9.9億元至上限代價，最終以“56.42億元上限代價+自持11%”收入該地塊。

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據(jù)了解，上半年濱江集團(tuán)在杭州的土拍總成交價超過200億元，近六成溢價率超過20%，四宗地還是以上限價格拿下。?

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另據(jù)克而瑞《2020年1—6月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增土地TOP100》顯示，濱江集團(tuán)拿地面積排在30，拿地金額卻位列8位。“恒萬碧融”的面積、金額排名都沒有相差超過5個位次。

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去年濱江集團(tuán)首次步入千億行列，在1120億銷售額中，浙江貢獻(xiàn)了1082億，占比高達(dá)92%。

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截止2019 年底，濱江集團(tuán)新增土地面積126.52萬平方米，土地款總額503.71億元。公司總土地儲備的57.3%位于杭州，浙江省內(nèi)非杭州的城市占比25.8%，按照濱江集團(tuán)目前的周轉(zhuǎn)率，預(yù)計未來一年，八成的業(yè)績貢獻(xiàn)還是來自浙江，且杭州仍擔(dān)當(dāng)絕對主力。

外拓兩次踩雷損失超20億

在業(yè)內(nèi)看來，濱江集團(tuán)“雞蛋放在一個籃子”里的做法存在風(fēng)險。濱江集團(tuán)也并不是沒有意識到這個問題，只不過曾經(jīng)的嘗試讓其屢屢碰壁。

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濱江集團(tuán)最早于2007年就規(guī)劃全國戰(zhàn)略。2008年地產(chǎn)寒冬時逆勢上市，結(jié)果上市即破發(fā)。有分析認(rèn)為，濱江集團(tuán)受此影響，導(dǎo)致全國化進(jìn)程異常緩慢，甚至停滯不前。直到2015年9月，濱江集團(tuán)的第一個上海項目才正式落地，但已錯過地產(chǎn)的“黃金時代”。

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2016年前后，濱江集團(tuán)又確立了以杭州為大本營、深圳為主戰(zhàn)場、上海為次戰(zhàn)場、長三角為一面的“三點一面”戰(zhàn)略，并打算通過合作開發(fā)舊改等作為切入點，打入外地市場，卻不料此后又連踩兩“雷”。

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2016年，濱江集團(tuán)率先瞄準(zhǔn)深圳市場。當(dāng)時深圳正值“工改熱”，在寬松的政策下，工業(yè)用地價格較低，且在功能改變、規(guī)劃調(diào)整上有很大空間。

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濱江集團(tuán)看中安豐工業(yè)區(qū)地塊帶有30%商務(wù)公寓指標(biāo)，便與深圳安遠(yuǎn)控股達(dá)成合作，共同開發(fā)該地塊，當(dāng)時該項目號稱價值約200億。

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不過，僅一年時間項目就被迫流產(chǎn)。2017年，深圳出臺“史上最嚴(yán)工改政策”，明令規(guī)定嚴(yán)禁商業(yè)研發(fā)用房改公寓。更出乎意料的是，合作方安遠(yuǎn)控股實控人陳族遠(yuǎn)涉腐敗大案，后因賄賂罪被判處有期徒刑4年。

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濱江集團(tuán)在該項目上斥資高達(dá)11.6億元，安遠(yuǎn)控股卻因腐敗案件失去履約能力。

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濱江集團(tuán)經(jīng)過評估，或可通過深圳和昆明的兩宗土地資產(chǎn)變現(xiàn)，預(yù)計收回4.36億元。在2019年年報中對該項投資款中的剩下7.24億元計提壞賬準(zhǔn)備。但直到現(xiàn)在，濱江集團(tuán)沒有收回4.36億元。

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有業(yè)內(nèi)人士還特別指出，簽訂協(xié)議時，其交易交手的實控人陳族遠(yuǎn)就已涉案，并卷入不止一起官員行賄案。濱江集團(tuán)的深圳舊改或許就是在鋌而走險。

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此外，2016年底，濱江集團(tuán)還在與中崇集團(tuán)子公司崇濱建設(shè)的合作中投入9.06億元，但項目最終擱淺。雖然濱江集團(tuán)在官司中勝訴，但因中崇集團(tuán)陷入流動性危機至今未解，濱江集團(tuán)拿回借款遙遙無期。

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濱江這兩次“踩雷”，致使超20億元的損失。目前雖只計提了7.24億元的壞帳，但剩下的款項還沒有著落。

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6月8日，深交所對濱江集團(tuán)下達(dá)2019年年報問詢函，針對計提安遠(yuǎn)控股壞賬7.24億等問題要求濱江集團(tuán)作出回應(yīng)及合理性解釋。在濱江回復(fù)深交所的問詢函中，關(guān)于內(nèi)部風(fēng)控不嚴(yán)因素被一再回避。

“千億”頭銜背后“增收不增利”

2017年至2019年，濱江集團(tuán)銷售額開啟大躍進(jìn)式攀升模式，銷售額分別實現(xiàn)615億元、850.1億元和1120.60億元。短短三年，實現(xiàn)從600億到千億的突破。

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然而，濱江集團(tuán)卻因“增收不增利”被指千億銷售額含有水分。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，濱江集團(tuán)去年千億銷售中權(quán)益金額為422.8億元，也就是說落入濱江集團(tuán)自己口袋的錢僅占37.72%。千億房企中權(quán)益占比低于50%的幾乎僅有濱江集團(tuán)。

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2019年報顯示，濱江集團(tuán)的財務(wù)成本和土地成本降低，營收越來越高，但利潤反而越來越少。年報數(shù)據(jù)顯示，2017年，濱江集團(tuán)的營收137.74億，歸母凈利潤為17.11億，2019年，濱江集團(tuán)的營收為249.55億，歸母凈利潤卻只有16.31億。?

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實現(xiàn)千億銷售規(guī)模之際，濱江集團(tuán)的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正，由上一年度的-139.4億元增至2019年的26.21億元，增幅達(dá)118.80%。濱江集團(tuán)解釋主要系2019年樓盤銷售額較上年增加所致。

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不過，濱江集團(tuán)一季報披露，其經(jīng)營性活動現(xiàn)金流為-25.46億元，較去年同期的2.42億元下滑1152.15%，打破了2019年現(xiàn)金流良好的局面。

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與此同時，濱江集團(tuán)的償債能力也在下降。截至去年末，濱江集團(tuán)的現(xiàn)金短債比已降至1.14倍，為近五年最低水平。由于過去的長期有息負(fù)債逐漸到期，濱江集團(tuán)的短期有息負(fù)債總額逐漸增加，其中，一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債增至74.24億元，在短期債務(wù)中的比重達(dá)70.53%。? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?

最近濱江集團(tuán)一次性公布75億元的融資計劃，表示擬新增融資主要用于補充流動資金、償還公司前期債務(wù)、調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)等。

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有市場人士分析認(rèn)為，濱江雖然跨入了千億門檻，但其權(quán)益占比偏低，公司通過權(quán)益銷售結(jié)轉(zhuǎn)的金額不足以支撐規(guī)模擴(kuò)張的需求，因此，企業(yè)借貸規(guī)模在近兩年急劇攀升。

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某種程度上，“千億房企”似乎只為濱江集團(tuán)爭了一個面兒，“千億”之后濱江集團(tuán)還需要面臨更多狀況。尤其是從長遠(yuǎn)來看，外拓依然是濱江不得不面對的問題，畢竟杭州乃至浙江留給濱江集團(tuán)未來的想象空間非常有限。