上個月，好貓在一篇文章里調侃：

被套牢的深圳院子，意外成為泰禾手里最優質的一塊資產，最終可能會扮演拯救泰禾的關鍵先生。

這兩天的重組進展，印證了好貓的這一推測。

昨晚，深圳泰禾房地產開發有限公司（簡稱“深圳泰禾”）、深圳中維菁山房地產開發有限公司（簡稱“深圳中維”）和長城資產深圳公司簽署《債務重組協議》：

重組本金120.03億元；

債務從2020年4月18日展期至2023年12月18日；

泰禾集團提供擔保額160億元。

三天之前，珠海保稅區啟航物流有限公司（簡稱“珠海啟航”）與民生銀行深圳分行簽署借款展期協議，18億元貸款從2020年12月20日展期至2022年6月10日。

珠海啟航是深圳泰禾名下唯一子公司。

這兩份債務重組協議，透露著無奈，但又有著十分的誠意。

無奈之處在于，長城資產和民生銀行本身就是所對應項目的債權人，如果項目爛尾，債務回收率不容樂觀。

誠意之心在于，長城資產給出了長達三年半的展期時間，給到了泰禾充足的資產盤活時間。

深圳泰禾、深圳中維、珠海啟航對應著深圳院子、坪山泰禾中央廣場、珠海泰禾中央廣場三個項目，均處于停工狀態，其中深圳院子未開盤，后兩個項目僅售出少部分物業。

從財報上的信息來看，這三個項目是目前泰禾權益最高、資產最大、債權關系最清晰的項目。

深圳院子當年拿地價格57億元，加上后期投入，泰禾總投資已高達98.89億元；

坪山中央廣場拿地價格57.2億元，項目首次開盤后因違建遭遇監管，也出現了部分購房者退房，目前泰禾總投入也已高達93.7億元；

珠海泰禾中央廣場為并購項目，2016年股權并購價12億元，截至到目前總投入高達52.77億元。

也就是說，這三個項目沉淀資產超過200億元，對應著138億元的債務，就算資產變現打一些折扣，債務重組成功的概率也較高。

從債務重組，可以看出泰禾債務危機的肇因。

從2015年開始，泰禾全國各地高價拍地、并購項目，廣東的這三個項目就是高價“站崗”，同時遭遇市場嚴厲調控，泰禾的資金鏈苦撐幾年后斷裂。

在世茂挑挑揀揀之時，黃其森也曾將廣東這三個項目擺上貨架，后來也是因為價格原因未被成功出售。

最終債權人也實在沒有辦法，只能“矮子里面挑高個”，無奈且有誠意的簽訂債務展期協議，期待再等幾年，泰禾能夠找到接盤人（購房者）實現解套。

好貓的上一篇文章《泰禾可算有了一點好消息》也談到，北京院子二期的債權人華融資產，也于近期與泰禾簽署了債務展期協議。

因此，泰禾的債務重組路徑已經基本清晰。

先從泰禾集團、大股東泰禾投資層面，將目前最優質資產與債務相對應進行展期，以實現優質資產盤活，從而盤活全局。

接下來的問題就是，泰禾能否實現資產順利變現，這對泰禾團隊、產品、以及銷售策略，將是一個新的挑戰，好在萬科入局有助于做出改善。

對于那些沒有抵押的信用債債權人而言，有一些債主也曾跟好貓說：

如果限制股東分紅、高管薪酬，同時追加資金分配優先順序，再加點增信措施，那我也只好同意債務展期。

很顯然，泰禾如要完成所有救贖，必須付出不一般的代價。