來源：趣識財經（ID：qscj2018）

撰文／文姬

編輯／疏狂

近日，住建部發布了《關于推動物業服務企業加快發展線上線下生活服務的意見》，要求物業企業加快建設智慧物業管理服務、推動物業服務線上線下融合發展。

在此之前，整個2020年，亦被譽為物業企業的上市元年。根據不完全統計，截至2020年12月21日，共有17家物業服務企業上市，而超過20家物業服務企業正在準備上市進程。其中，不乏有恒大、融創、金科、榮盛等知名房企/物業集團。

毫無疑問，隨著智能化時代來臨，智慧物業管理服務需求巨大，將衍生出一個龐大的的市場。但在眾多房企密集拆分物業板塊背后，又有何種奧妙之處。

房地產領域持續調控，或是物業扎堆上市的直接原因。據不完全統計，2020年1-11月，全國房地產調控累計達到458次。

2020年8月20日，“三條紅線”政策出臺，對很多負重前行的房企而言，如何在降負債與促增長之間尋求平衡，顯得十分棘手。

以金科、融創為例，截至2020年6月末，金科負債總額為3081億，合約負債為1391億；融創上半年負債總額為8625億，償還借款約1118億元（高于同期借款1059億元）。

不得不承認，在房地產持續調控，以及“三條紅線”的加持下，房企面臨前所未有的壓力。

而作為輕資產的物業服務，不僅毛利率增長顯著，營收及凈利潤也在翻倍。

在招股書中可以看出，2017年至2019年以及截至2020年6月30日，恒大物業的毛利率分別為9.8%、12.2%、23.9%、38.2%；融創服務毛利率為21%，23%，25.5%、25.9%。

而財務方面，2017年至2019年，恒大物業的收入分別為43.99億元、59.03億元、73.33億元；凈利潤分別對應為1.06億元、2.39億元、9.3億元，年度復合增長率為195.5%；2020年上半年，營業收入為45.64億元，同比增長31.7%；凈利潤為11.48億元，同比增長181.8%。

再看，2017年至2019年，融創服務分別實現營業收入為11.11億元、18.41億元及28.27億元；凈利潤分別4300萬元、9830萬元及2.69億元，年復合增長率150.7%；而2020上半年，營收為17.91億元，同比增長52.9%，凈利潤為2.51億元，同比增長367.6%。

顯然，地產企業通過拆分高速增長的物業服務獨立上市，正是拓展融資，尋求新增長點的最佳辦法。

但尷尬在于，盡管物業服務概念極好，短期內市場并非全然看好。從具體市場表現來看，多數上市物業股價，跌破了發行價。

從上表可以看出，16家物業服務企業中，11家當前價格均跌破其發行價。

其中，跌幅最大的是第一服務，下跌高達54%，而在下跌的企業中，下跌幅度超過10%的企業也有9家，平均下跌幅度超過20%。相反，龍頭物業相對表現較好，如融創、金科以及恒大，或有增長，或跌幅不大。

有業內人士指出，物業服務屬于輕資產行業，疫情之下，物業服務行業整體估值被拔高，而高估值面臨著回調壓力。

對比來看，物業服務與所在地產板塊PE指標之比，最高可達數十倍（融創179.93/4.29=41），最低也有近十倍（恒大88.19/10.08=8.8）。據此來看，物業服務整個行業估值較高，如今頻繁跌破發行價，回調也實屬正常。

然而，也有人指出，物業服務屬于輕資產，不應以房地產行業角度衡量。同時，物業服務多數企業是基于互聯網發展智慧物業，應當歸于互聯網服務企業，當下物業服務類的估值并沒有想象中那么高。

但問題在于，當下智慧物業服務，仍以概念居多，并沒有真正實現智慧社區的定位，多數還是傳統意義上的物業服務。

除卻上市融資需求，物業服務扎堆沖刺IPO的另一個原因，則是通過上市契機加快在智慧物業賽道布局。

對物業服務企業而言，布局智慧物業賽道第一步或是加碼社區增值服務。

趣識財經發現，目前物業服務的業務不只是物業管理服務、非業主增值服務，還逐步延伸到了社區增值服務。

社區增值服務主要包括社區經營服務，即向第三方供應商出租公共區域等；社區資產管理服務，即車位租賃、二手房交易等服務；以及包括社區零售、養老、教育、餐飲、停車場、智能化系統等在內的社區生活服務。

以恒大物業為例。此前，其上市之際就曾表示：將與恒大集團在健康、旅游、人壽、新能源汽車等不同的業務板塊深度合作，為不同的小區住戶提供更加個性化、專業化的特色增值服務內容；以及結合住戶資源，在醫療、養老、教育、旅游、餐飲、新零售及社區零售等不同的業務領域加碼。

招股書來看，恒大物業社區增值服務占總收入比逐漸增加，從2017年的5.7%增加至2019年的7.8%；而2020年上半年則是從2019年同期的7.3%增至11.1%；對應的毛利率分別為52.2%、52.2%、57.4%及65.0%。

融創亦是如此，社區增值服務占總收入比，從2017年的1.1%增至2019年的3.8%；2020年上半年則是從2019年同期的2.4%增至3.4%；而融創對應的毛利率分別為19.6%、23.1%、34.6%、35.5%。

碧桂園或是物業布局增值服務的領頭羊。早在2106年，碧桂園就開始打造社區商店，而如今更是成立碧桂園優選布局當下最火熱的社區團購賽道，深度加碼社區增值服務。

不得不承認，在政府大力支持物業服務線上線下建設、打造智慧物業，以及高毛利率的雙輪齊驅之下，社區增值服務必然會成為物業服務企業布局的重點。

除卻大力發展社區增值服務，物業服務的并購也在急劇增加。

據明源地產研究院報道，截至12月10日，2020年物業并購的案例達52個，并購金額約為82.46億元，并購數量是2019年的兩倍。

比如，2020年12月20日，新力物業收購武漢天貝青物業；藍光嘉寶2020年并購近7家物業公司，而融創服務5月份收購開元物業全部股權，8月又收購環球世紀物業95%股權。

另外，包括融創服務、遠洋服務在內的多家上市物業公司，都表示將把約60%的上市募集的資金用于尋求與物業管理主業及或社區運營相關公司的選定戰略投資及收購機會。

當下，物業服務正高速發展，處于資本風口，扎堆沖刺IPO屬于意料之中。進軍資本市場不外乎是融資、加碼并購，繼而提高自身在物業服務行業的市場規模，占據行業賽道。

而在大環境趨緊，物業服務估值偏高的前提下，整個物業服務行業估值逐步回歸也是情理之中。尤其，目前物業服務行業集中度卻相對較弱，暫未能有一套標準化的管理。

而從行業前景來看，只有那些真正實現智慧社區，標準化服務，豐富社區零售場景的物業企業，方能脫穎而出。