作者：朱末

來源：快刀財經（ID：kuaidaocaijing）

2021年1月21日凌晨5點，黑夜和白天的界限還未完全分明，一道清脆而凌厲的“異響”，毫無征兆地響徹上空，樓棟的燈陸續亮了起來。

?

接到報案的警方很快趕來，作為砸壞門窗的“始作俑者”，李復（化名）顯得鎮定過頭。一年前，她買下這套位于廣州越秀區的法拍房，明明手執確權裁定書，卻遲遲拿不到房門鑰匙。

?

忍無可忍，李復與該房的租客、收租方陷入數輪破門、換鎖的交鋒，事態僵持不下，警方只得以調解無效收場，并建議李復走司法途徑解決。

?

事實上，像李復這樣陷入法拍房“糾紛”的案例并不在少數。房子被他人占用，無法入住還不算最慘，有的還存在拖欠大量未交費用的資金大窟窿，接盤者莫名其妙就成了冤大頭。

?

盡管如此，依然阻止不了前赴后繼者的“熱情”。據央視新聞報道，上海法拍房市場異常火爆，85%的房源都會在一拍當中被客戶拍中，競爭之激烈，逼得限購政策連夜出臺。

?

阿里司法拍賣平臺數據也顯示，從2017年至2021年1月，法拍房源已從9000余套激增到138萬套左右，價格更是水漲船高。

?

狂熱背后，法拍房從鮮少問津的冷門，變身成了當下流行的購房方式。但到底是撿漏，還是踩坑，每個人的悲歡并不相通，結局也不盡相同。

?

畢竟，天上掉的餡餅，一不小心，就成了陷阱。

?

?

無風不起浪，事出必有因，“法拍房”的走紅，是中國樓市畸形發展下的必然結果。

?

所謂法拍房，俗稱為“法院拍賣的房產”，指的是遭法院強制執行拍賣的房屋，來源主要是商業貸款逾期、違法犯罪沒收以及無主認領的財產。

?

縱觀近幾年，一二線城市的房價漲幅驚人，前段時間鬧上頭條的深圳，為搶房就上演了各類鬧劇，眾籌打新、名額代持、合伙買房等奇葩亂象層出不窮。

?

房價已讓人望而生畏，雪上加霜的還有日趨嚴格的限購令。現實與政策的夾縫下，不限購、不搖號的法拍房，成了想要落戶扎根，又苦于沒有房票的部分人的救命稻草。

?

何況，法拍房的價格實在很有“誘惑力”。最高人民法院對此有明確規定，簡單理解就是：市場價格為100萬元的房子，拍賣價就是80萬元（100萬元*80%），如果流拍，第二次拍賣價會降到64萬元（80萬*80%）。

?

總體來說，法拍房大多數是基于市場價的5-7折起拍，少則省幾十萬，多則省幾百萬甚至上千萬，這種“大便宜”，很難叫人不心動。

?

其次，法拍房還會出現一些“白菜筍盤”，即處于核心地段，又有學區加持的的優質房源，再不出手，更待何時。

?

因為有機可趁、有利可圖，法拍房也吸引了不少“投資客”。一位資深的投資客稱，在房產投資圈里，抄底法拍房的收益不比炒二手房差，在投資客們看來，只要買房能上杠桿，以500萬本金搏500萬收益的事情總能發生。

?

市場上也因此衍生出不少專門代理法拍房的機構。中介對于操作手法駕輕就熟：“有人借錢全款買房，在辦完房本，交完房后，去銀行申請經營貸，把貸款出來的錢還給朋友。這種把房子抵押給銀行的利率，比正常按揭還低4%左右，我們叫‘倒按揭’，月供都是按照20年走的，還款基本沒壓力。”

?

該中介還透露了自己最近的一起“成功案例”，有客戶倒騰了兩輪法拍房，北京的法拍房在過戶完成后，可以按照正常二手房入市交易，一買一賣中間凈賺了幾百萬。

?

許是鉆空子的黑手太多，水被越攪越渾，法拍房也漸漸變得“高不可攀”起來。2020年9月3日，歷經近10小時的競價，經過566次出價，深圳龍港龍苑路（龍苑新村）7號一幢房屋，最終以2210萬成交，溢價率為1.6%，這時還算正常。

?

到了2020年12月3日，深圳香蜜湖一號一套347平米的別墅物業開拍，超萬人在線，竟拍出9191萬天價，溢價率77%。值得一提的是，該套法拍房稅費超過800萬，若是再算上其他隱形成本（租金+裝修費），最終花費過億。

?

再說2021年1月7日，上海靜安彭浦新村一套32平方米的法拍房，起拍價只有115萬元，經過108輪你來我往的爭搶，成交價飆到了232.51萬，每平方米的價格達到72000余元，而周邊同期二手房均價僅在50000余元。

?

后據上海國拍統計，在上海成交的住宅類法拍房中，有64%的標的以高于評估價成交。翻查近期北京、杭州、廣州的法拍房交易中，價格遠超出正常市場價的情況也比比皆是。

▲圖/第一財經

?

眼看事情在失控的方向上越走越遠，密集的“爆雷”又開始在各地頻頻上演。

?

?

利益越高，風險越大，千算萬算，很多人選擇性忽略了法拍房自帶的“漏洞”屬性：身世復雜。

?

2020年6月，滎陽的杜先生拍下了一套精裝法拍房。不想原房主對外欠下了高利貸，因此與債權人簽訂了長達20年的長期租約合同，用以抵扣債務。

?

根據現行相關法律規定，買賣不破租約，房子還沒到手，杜先生就先吃了啞巴虧。更絕的是，債權人又將房子轉租給了他人，其中包括一位年逾花甲的老人，更增加了騰空難度。

?

經過漫長的調解、訴訟、執行，身心俱疲的杜先生終于得以入住，誰料開門的瞬間，杜先生又傻了眼。

?

實木地板，被全部撬走；燈具和房門，全部拆走；水管，齊根隔斷；就連墻上的插座插板，也全部被卸掉，只留下一個個窟窿。

?

如果要全部修復，裝修公司給的最低報價是40萬，算上之前打官司所花的人力、物力、財力，杜先生非但便宜沒占到一點，反惹了一身麻煩。

?

杜先生的遭遇還不算極品，近期成交的一套上海的熱門法拍房源，被扒出原業主先后抵押給12個人，其中交易、變更、質押與消質等流程的復雜程度，可想而知。

?

即便沒了被“非法侵占”的苦惱，鄭州楊女士的鬧心程度也是有過之而無不及。在230萬買得一套法拍房后，楊女士在辦理過戶時被告知，要交46萬的天價個稅。

?

原來，該房產上次交易是直系親屬過戶，過戶總價只有500元，個稅繳納比例是兩次總價價差的20%，如此一來，個稅額度相當于縣城一套房了。

?

楊女士大呼“上當受騙”，隨即提出撤銷拍賣的申請，被無情駁回，46萬的個稅，分文不少還得照交。

?

和楊女士的遭遇“如出一轍”，杭州的黃女士在過戶時得知，自己購入的法拍房源屬于“房改房”，且為歷史建筑。

?

過戶時不僅需要繳納房改房的相關稅費和維修費，另外土地性質還是“使用權劃撥”，未來房子要變更，還得再繳納土地出讓金和增值收益部分，令黃女士叫苦不迭。

?

同樣陷入迷茫的，還有廣州的李先生夫婦。在綜合權衡后，李先生夫婦在去年11月買下了一套帶學區的法拍房，等到準備報名的時候，才發現房子已被掛了戶口。

?

偏偏目前我國對戶口強制遷出方面存在法律空缺，律師直言不諱地告知李先生夫婦，即使是打官司也未必能順利遷出戶口，無奈之下，李先生只得將孩子送回老家。

?

西安的姚先生，在去年9月競拍下心儀的法拍房后，誰想麻煩接踵而來。起因在于，房子的產權是倆兄弟共有，有個是服刑人員。

?

未涉案的兄弟提出異議，認為房子不能按整體產權拍賣，始終拒不過戶，一籌莫展的姚先生，問題至今仍未得到解決。

?

?

溫州的馬女士，興沖沖買到手的法拍房，在準備搬家時突然得知，這套房子曾發生過惡性殺人案件，是名副其實的“兇宅”，馬女士為此和家人爭吵不斷，被診斷為中度抑郁。

?

買房時歡天喜地，拿房時哭天喊地，現在流的淚，都是當時腦子進的水。

?

需要明確的是，購買法拍房和正常途徑的商品房不同，屬于真正的一錘子買賣。

?

法院方只負責將房子賣出去，若出現遺留問題（未交齊土地出讓金、沒有房產證、未交清物業費等），法院概不負責解決。

?

雖然負責司法拍賣的法院需要當對法拍房信息的真實性負責，但在實際情況中，核實未必能夠詳盡。

?

比如，法官上門執行，通常會詢問房屋占用人的身份和原因，占用人往往會拿出身份證和租賃合同，在沒有人主張合同有問題的情況下，法官不會再深入去調查合同的真假。

?

此外，對于多重查封、抵押的房產，尤其是不同法院、不同地域的法院實施的，可能會有協同不一致問題，拍賣后如果有的查封或抵押沒法解除，根本無法辦理產權證。

?

就像買房者有把“小算盤”，法院也有自己的“小心思”。在廣州市的一起訴訟案中，原告李姓男子以約560萬元拍下天河區一套法拍房后，要求原住戶搬離，卻遭到敗訴。

?

審理法院給出的理由是，李某某雖然取得了涉案房屋的不動產權證，但房屋是按現狀方式拍賣，李某某在拍賣時對此應當了解清楚，并承擔相應的法律后果，要求原住戶騰空房屋，理由欠充分。

?

再者，執行法院如不負責騰空，法拍房的買受人另訴排除妨害時，涉及不動產糾紛，就由不動產所在地法院專屬管轄，如果執行法院所在地和不動產所在地不是同一個地方，“麻煩”也就順理成章地交了出去。

?

這種結果，等于變相告訴買方，有房也住不了，還沒有任何后路。隨著法拍房糾紛案的逐年暴增，矛盾沖突下，2019年6月，廣東省高院不得不發布《關于進一步規范司法拍賣不動產移交工作的指導意見（試行）》，明確“以清場交付為原則”，并規定了強制清場的方法和程序。

?

雖然規定了“清空交付”，卻沒有明確“先清空再拍賣”，而是表述為“執行法院應當責令被執行人或者其他占有人在指定期限內自行搬離”，并承擔拒不辦理的法律后果。

?

這里面依然有很多不確定因素，比如法院找不到被執行人，倒騰的時間是不確定的，清場移交無法落實的情況依然會在未來大量存在。

?

沒有門檻，恰恰是最高的門檻。如同充滿未知的盲盒，優劣對開的法拍房，普通人得到“驚嚇”的可能，遠多于驚喜。

?

更何況，隨著進場的人越來越多，“法拍房”的價格優勢早已不復存在，想要“撿漏”的可能性，幾乎為零。

?

沒有金剛鉆，不攬瓷器活。普通人強行接盤的結局，多半只能是，打落牙齒和血吞，自個兒受了。

?

同時在心底嘆息一聲：“早知今日，何必當初”。

?

（本文圖片來自網絡，部分已標明出處）

?

參考資料：

1.幻象地產《法拍房，比盲盒更刺激》

2.南方周末《未騰空就拍賣，這種法拍房是機會還是陷阱？》