這個年，時代中國的員工是過不好了。

本來他們還沉醉于欣喜之中。2020年全年，時代中國控股有限公司（01233.HK）（以下簡稱時代中國）銷售金額踩線首過千億規模。據公告顯示，時代中國全年累計合同銷售（連合營項目銷售）金額約1003.81億元。較2019年的783.6億元，同比增長28.1%。

然而，業績上去了，等待他們的卻是裁員。

據自媒體“貓哥觀地產”發文爆料，春節前，時代中國在集團總部以補償“N+1”的方式實行裁員，裁員比例達20%至30%，不少部門都是按頂格30%的比例來裁掉員工，部分部門甚至裁員一半人數。

對此，時代中國向無冕財經回應說：“時代中國在組織架構和人事上確有調整，但年底的人事變動在各行業都屬于普遍情況。此次架構與人事的調整，是企業已持續多年的數字化轉型戰略的一部分，裁員的傳聞并不屬實。”

公關辭令不能掩藏實質問題。裁員風波的背后，折射出時代中國沖擊千億過程中的哪些問題？

?銷售過千億，增速卻是近五年最低

時代中國在2020年全年的銷售金額達千億規模，以1003.81億元達到千億目標。據克而瑞發布的《2020年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》（銷售榜）顯示，時代中國排行全國房企第43名，較2019年第46位的排名微升3位。

千億規模達標之后裁員，實際上已早有先兆。

在沖擊千億目標前，時代中國曾大規模進行招兵買馬。2018年，時代中國董事會主席、執行董事及行政總裁岑釗雄曾提出，時代中國最晚2020年要實現千億目標。

為完成目標，2017年、2018年間，時代中國員工人數猛增。據“界面新聞”統計，時代中國員工從2017年底的7492人增加至2018年末的9502人。在強力沖擊目標之下，2018年，時代中國的銷售業績同比猛增45.5%，至605.9億元。2019年，時代中國的合約銷售金額約為783.6億元。

與此同時，時代中國陷入裁員風波。在2019年底，時代中國員工數量比2019年中期減少6737名，為5955名。雖然時代中國曾對“界面新聞”解釋，員工減少主要因物業板塊拆分上市所致，卻未透露具體“拆分”人數。

2016至2020年五年間，時代中國從293.3億元規模沖擊至千億，增速一度高達50%。但在2019年“裁員”之后，時代中國銷售業績增速急踩剎車。

2019年，時代中國銷售增速從2018年的45.6%，驟減至28.3%。至2020年，時代中國雖突破千億規模，但增速達近五年來最低，約為28.1%。

▲2016年至2020年，銷售額在逐年上升，增速卻在逐年下降。圖片來自澎湃新聞。

2020年3月，時代中國2019年業績發布會上，岑釗雄表示：“公司內部已經不把千億作為重要目標，因為我們相信就算今年不實現，明年也會實現。”

在當時，岑釗雄還將2020年的業績目標定為823億元。在業界看來，這個目標較為保守，亦表現了時代中國降速求穩的目標。

在2020年上半年，時代中國的銷售僅為325.7億元，增速僅為4%。業內機構出現了時代中國銷售業績掉隊、無望沖擊千億銷售額的質疑聲。

但是到了下半年，時代中國的營銷力度突然加大，包含舊盤推新和新盤加推動作頻繁。至2020年11月，時代中國超額完成全年度銷售目標達102%，成為全國五家提前完成全年任務的房企之一。由于業績目標較為保守，2020年末，時代中國完成銷售目標122%的“漂亮數字”。

?負債規模上行，融資壓力趨緊

伴隨著沖擊千億門檻的，還伴隨著負債規模上行。2015至2019年，公司負債總額從366.1億元增長至1253.9億元。在2020年中期，負債總額已達1371.10億元。

▲2015年至2019年，負債規模逐年上行。圖片由無冕財經制作。

在現金流方面，時代中國近三年投資現金流與經營現金流多為負值。2017年至2019年間，其投資現金流分別為-84.96億元、-70.79億元及-142.42億元。在經營現金流上，則分別為-65.85億元、-5.23億元及7.98億元。

從三條紅線指標上看，至2020年中期，時代中國資產負債率為80.1%，凈負債則為71.0%。現金短債比出現下滑，為1.43。在三條紅線中，踩中一條。

隨著融資監管環境趨緊，時代中國也苦惱于融資壓力。2020年，時代中國頻頻融資發債，以“借舊還新”，包括公司債、私募、境內債等，期限囊括4至7年。

此外，時代中國或許存在隱藏債務之嫌。時代中國2019年末共有聯營企業13家、合營企業43家。通過梳理其中賬面價值超過1億元的19家合營、聯營企業的股權結構，你會發現其中只有7家的合資方為品牌房企或國企，占比36.84%，其余合資方均為股權投資機構、異常個人或民企，頗為詭異。

業內人士推測，一般來說，非并表項目公司的合作方為金融機構或異常民企，則存在明股實債、故意出表，隱藏債務的可能性。

▲時代控股的長期股權投資中，重點聯合營企業股權結構列示表（單位：億元）。圖片由無冕財經制作。

?舊改風險環伺，土儲較為集中

時代中國在發展路線中，期望通過城市更新，實現彎道超車。僅在2020年上半年，時代中國城市更新項目新增約30個，合計累計超過150個。

2020年上半年業績會上，岑釗雄對媒體表示在拿地策略方面，依然以優先選擇城市更新項目為主，聚焦大灣區的城市更新項目。

但超車之路，道阻且長。

雖然，時代中國押注舊改近十年，在房企運作城市更新項目時，卻一直伴隨有運營周期長、投入資金量大、轉化速度低等風險。

2020年上半年，時代中國舊改項目之一的廣州黃埔紅衛村項目收益兌現，帶來11.94億元的其他收入及收益。

值得注意的是，時代中國入主紅衛村項目已有10年之久。2010年，時代中國與廣州紅衛經濟聯合社訂立舊改合作協議。長達十年的時間里，因為拆遷安置等原因，遲遲無法開發動工。直至2019年末，該項目才開始正式轉化。

同策研究院分析師丁垚分析，舊改項目增加了資源積累、內部管理和協同成本，運營效率降低，項目運營周期5至8年很常見；其次，很難保證拿地和產出的平穩性。

面對其他約150個城市更新項目，時代中國面臨的難度可想而知。如何讓前期大量積累的舊改項目盡快兌換產出，已然成為時代中國的棘手問題。

項目布局較為單一，是令時代中國遭遇業內詬病的另一方面。據2020年年中報顯示，截至2020年6月底，時代中國共坐擁約2179.5萬平方米的土儲，但約有9成坐落在廣東省內。此外，清遠、廣州、佛山是時代中國的重倉之地，分別占總土儲的23.8%、19.1%及12.6%。

克而瑞認為，按照企業當前的去化速度推算，可以滿足3至4年的銷售需要。但區域分布過于集中，一旦政策有所收緊，或者區域市場出現壓力，都會對企業的銷售帶來一定的影響。

在此情形下，背負增速放緩、債務承壓、舊改項目周期長等情況，加之樓市調控升級等外部壓力，時代中國的難關還有很多。

種種跡象表明，銷售金額首過千億規模只是一個象征性節點，時代中國要應付的難題，還有很多，裁員只是先兆而已。