來源:金角財經(jīng)（F-Jinjiao）

作者：金一邊

這輪調(diào)控，來得猛烈而突然。

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如果不算去年年中的深圳715新政，那么年底上海樓市中的一封請愿信，可以看作是扯開了一線城市、強二線城市們的樓市遮羞布。

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2020年12月21日，前一年博士畢業(yè)落戶上海的徐昱致信上海市房屋管理局，呼吁上海參考杭州、深圳這些城市，搖號優(yōu)先無房家庭，嚴查離婚買房、經(jīng)營貸買房。他在信中說，自己5月份開始籌備婚房，半年來搖了四次號都沒中。他顯然憋不住了，信的結(jié)尾是一個感嘆句：城市要發(fā)展，引入人口、留住人口是關(guān)鍵啊！

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一個月后，一份包括“嚴控假離婚購房”“新房搖號無房人士優(yōu)先”等數(shù)條措施的上海樓市政策出臺。

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緊接著，北京、上海、深圳等城市，都已經(jīng)加入了調(diào)控的隊伍，紛紛搶著出臺自己的調(diào)控文件，好像在攀比，誰能比誰更嚴格。

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這些調(diào)控政策接連面世的原因，是最近房子漲價有點猛。

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國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2020年12月，深圳二手住宅價格同比上漲14.1%。從去年下半年開始，上海樓市也不斷傳出“打新熱”“搶房潮”“業(yè)主坐地起價”等消息。北京的學區(qū)房也在攪動著樓市的平靜。

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“調(diào)控”這兩個字，買房的、賣房的，都已經(jīng)聽過無數(shù)遍，仿佛這個詞語天生就和樓市綁定在一起。無論怎么調(diào)控，樓市永遠會有新的躁動，似乎沒有停下來的那天。

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因為，調(diào)控樓價，本就是和各方勢力不斷博弈和角力的過程。

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事實上，當各級政府、開發(fā)商、銀行及已購房者們達成“樓市以穩(wěn)定為主”的共識時，所有的調(diào)控政策，就注定了為不斷出現(xiàn)bug的樓市打補丁。

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從南到北，都在應(yīng)付不斷更新的炒房手段

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我們先分別看下，最近的調(diào)控政策都是怎樣的：

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北京：“逢漲必查，逢炒必辦”

嚴查中介炒房、投機炒作、中介不得炒作學區(qū)房

嚴查資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場

主流中介平臺隱藏成交量和成交記錄

主流中介在熱點區(qū)域降低帶看量，每套房屋每周帶客戶看房不超過2組

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上海：

1、打擊“假離婚”炒房：夫妻離婚3年內(nèi)，任何一方買房時，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算；

2、增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年。

3、嚴防信用貸、消費貸、經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。對2020年6月份以來發(fā)放的消費類貸款、經(jīng)營性貸款以及個人住房貸款進行全面自查。

4、法拍房也納入限購的首套房源范圍。

5、要求中介機構(gòu)及房企不得協(xié)助購房人規(guī)避房產(chǎn)調(diào)控政策。

6、只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放住房貸款。

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深圳：

1、深戶需滿三年且需滿三年社保,非深戶滿五年社保

2、夫妻離婚,購房資格倒追3年計算套數(shù)

3、首付比例:無房無貸首付30%，無房有貸款記錄買普宅首付50%（非普宅首付60%）深圳二套普宅70%（非普宅首付80%）?

3、增值稅減免滿二改為滿五

4、豪宅線:總價需在750萬以內(nèi),同時容積率在1.0（含）以下,同時套內(nèi)面積120(含本數(shù))平以上或者建筑面積144(含本數(shù))以上平以上。

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杭州：

1、加強住房限購、限售，個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年。

2、本市限購范圍內(nèi)住房贈與他人的，贈與人須滿3年方可購買限購范圍內(nèi)住房。

3、限購范圍內(nèi)，新建商品住房項目公證搖號公開銷售中簽率小于或等于10%的，自取得不動產(chǎn)證之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

可以看出、稅費、購房資格、嚴打炒作、嚴查購房資金來源等方面成為調(diào)控的重點。說到原因，則是前不久的樓市火爆，問題剛好出在這幾個方面。

此前，深圳、上海等地樓市頻發(fā)"千萬豪宅秒光"、"百萬喝茶費"，人們都在感嘆：大城市有錢人真多。

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但很快就有消息指出，這些城市火爆的樓市背后，實則是經(jīng)營貸、消費貸等違規(guī)資金進入樓市，催生了看似熱火朝天的行情。

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抵押經(jīng)營貸是國家為扶持實體經(jīng)濟而出臺的金融優(yōu)惠政策，所謂“抵押經(jīng)營貸”，實際上是企業(yè)經(jīng)營性抵押貸款中，銀行對公業(yè)務(wù)的一種。相比信用貸，經(jīng)營性抵押貸款主要用于企業(yè)日常經(jīng)營，需要有抵押物才能申請。

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比如農(nóng)業(yè)銀行曾有一款抵押E貸，利率就低至3.5%。對大部分的經(jīng)營貸款來說，貸款年限最長可以達到20年。

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而同期的住房貸款標準利率則為4.95%，在實際貸款過程中，還會有程度不一的上浮。

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此外，2020年3月，一系列扶持中小企業(yè)的金融利好政策出臺，其中極為重要的一項，就是對小型企業(yè)和個體工商戶進行經(jīng)營性貸款貼息。經(jīng)過貼息后，實際利率可低至3%以下，實際利率2.8%的經(jīng)營貸在現(xiàn)實中也不少見。

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比如一套房貸款300萬元，若能使用經(jīng)營貸替換住房按揭貸款，每月能少還約5000元，20年就能節(jié)省超100萬元的利息支出。

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這無疑是一個巨大的套利空間，也是一個巨大的誘惑。

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具體在操作環(huán)節(jié)上，購房者名下只需要有一個持有營業(yè)牌照的公司，而后可籌措過橋資金全款買房，待房子過戶到購房者名下后，再以經(jīng)營貸的形式，將房子作為抵押物，在銀行做一筆經(jīng)營貸來償還過橋資金。

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不過，對于多數(shù)購房者來說，想要獲取低息經(jīng)營貸，他們面臨兩大難題：其一，名下必須有一家公司，且銀行流水符合貸款額度要求；其二，需要一筆墊資“過橋”還清現(xiàn)有房貸并解押，之后再拿“干凈”的房本，向銀行申請貸款。

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幫助他們跨過這些障礙的，就是各種中介們。

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2020年6月，金角財經(jīng)曾在《假結(jié)婚、借了658萬！步步驚心后，深圳炒房客爆雷了》一文中揭示，一名炒房客在中介機構(gòu)的幫助下，通過過橋資金、假結(jié)婚等手段購買了一套房產(chǎn)。當時，該中介機構(gòu)還對客戶承諾，“協(xié)助從銀行貸出經(jīng)營貸貸款”。

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實際上，2020年不少炒房客的購房資金，就來源于此。

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在假結(jié)婚、假離婚、違規(guī)套用經(jīng)營貸等不斷更新的炒房手段下，房地產(chǎn)市場突然就變得火了。

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然后，就是不斷升級的調(diào)控政策。然而，調(diào)控政策在打擊了炒房的同時，剛需一族也苦不堪言。

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??針鋒相對，越來越嚴格的政策

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在多個城市的調(diào)控政策中，對于購房資格的問題，變得愈加嚴格。

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上海的官方政策已經(jīng)非常明確、多次強調(diào)對于假離婚方式投機買房的嚴厲打壓。

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追溯過去3年離婚年限的所有住房套數(shù)，對于投資客而言是非常大的打擊——從房票到貸款的全方位打壓，充分彰顯了房住不炒的決心不變。

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但在這個過程里，有一部分剛需，也被一刀切了。

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在上海現(xiàn)有的購房群體中，有一部分屬于“真離婚”后購房。

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有一名購房者，在離婚后名下沒有房產(chǎn)，和父母商量將老房子賣掉，置換一套新房。

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在賣掉房子以后，卻突然遇到調(diào)控。

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上海“121新政”出來之后，因為她前夫名下有一套住房，而且離婚未滿3年，很可能將被限制買房。

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如果要買，或許也只能以“二套”的名義購買。這樣一來，首付款就從35%，一夜之間提高到了70%。

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而且，此次“滬十條”從新政掛網(wǎng)到正式實施，只有2-3個小時的窗口。連窗口期都沒有。

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政策的目的在于調(diào)控樓市，給前期的政策打個補丁，將政策上能鉆的漏洞都封堵起來，但是實際的房地產(chǎn)市場充滿著復雜的情形，或許沒有任何一個措施可以十全十美地解決問題。

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2020年上海開盤搖號的186個新盤中，累計有48542套房源，最終有效認籌數(shù)達到80371，認籌率高達165.57%，創(chuàng)3年來新高。尚峰名邸、匯成南街里的認籌率更是超過1000%。

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這些火熱的樓盤，都在向外界宣告，樓市是一個永遠沒有入眠之日的領(lǐng)域。

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比如深圳，2020年中出臺了715新政，調(diào)控火熱的樓市。但新政出臺后，深圳樓市仍然沒有完全冷下去。

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715之后，據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計，2020年8月新房成交量突破4000套，11月更是創(chuàng)下近七年來同期新高，達6296套。二手房同樣火熱，去年12月月度網(wǎng)簽量突破了“一萬大關(guān)”。

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而以深圳的房價而言，其中究竟有多少是剛需？

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2020年，深圳的新房均價再次突破自身創(chuàng)造的房價天花板，到達了史無前例的90049元/平米。

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有觀點認為，在深圳，月收入5萬以下的普通上班族，除非家人支持，否則很難付得起首付。

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根據(jù)深圳市人力資源和社會保障局制訂發(fā)布的《深圳市2020 年人力資源市場工資指導價位》，2020年工資指導價位較2019年有所增長，高位值為27906元/月。

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即便剛需能夠解決房票、首付等困難，后續(xù)的貸款同樣是個問題。

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近期有媒體報道，廣州、深圳、上海等多地按揭貸款吃緊，放款時間延長至2-3個月。

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例如，前文提及的，上海有消息稱只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放住房貸款。

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此外，利率上調(diào)也開始出現(xiàn)。日前，廣州四大行房貸利率全線漲價，調(diào)整后，廣州首套房貸的利率升至5.2%，而二套房為5.4%。

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當樓市去杠桿進入新階段的當下，銀行額度趨緊，即使買下房子，也要經(jīng)歷漫長的等待，才能放款收樓，交易周期大幅度拉長。

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這一形勢下，購房者不僅要珍惜手里的房票，“貸票”同樣重要。

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畢竟，在房貸收緊的大環(huán)境下，借錢的是“孫子”，放貸的是“爺爺”。

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總而言之，房地產(chǎn)調(diào)控就像“打地鼠”游戲，哪里有苗頭就打哪里，因此，樓市仍在，調(diào)控不休。

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?調(diào)控永不休，房價是各方勢力的博弈

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人們需要接受的一個現(xiàn)實是：不會有一步到位，把房價打下去的政策，也不會有違反中央定調(diào)，任由房價上漲的地方政府。

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作為維持房價“不過快上漲”的手段，調(diào)控，在未來將會是常態(tài)。

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5年前的2016年3月25日，上海出臺了被稱為史上最嚴樓市新政的“滬九條”。

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主要內(nèi)容包括從嚴執(zhí)行住房限購政策，提高非本市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社會保險的年限，將自購房之日起計算的前3年內(nèi)在本市累計繳納2年以上，調(diào)整為自購房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上。

這幾年間，上海樓市經(jīng)過前期較長時間的橫盤整理也出現(xiàn)“向上走”的動能。

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5年過去了，當初被這一政策一朝之間排斥在外的購房者們，逐漸擁有了購房資格和首付能力，準備入市。

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2020-2021年，幾乎剛好是這批購房者能夠參與上海樓市的“解禁期”。

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被壓抑的需求猛然間釋放，疊加上2020年以來充裕的流動性，樓市的火熱也就不算什么稀奇的景象。

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可見，樓市的調(diào)控就是一個長期的打補丁過程，一次調(diào)控的力道衰退后，會出現(xiàn)新的問題，從而再用新的辦法解決新的問題。

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周而復始，無窮盡也。

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那為什么房價不能一步到位，直接調(diào)節(jié)到一個大家都能接受的地步？

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因為樓市，也不是單單是一個部門或者一紙文件就能決定走向的，而是一個多方面博弈的過程。

樓市除了事關(guān)購房者，還事關(guān)財政收入。無論是中央還是地方，土地財政收入往往占據(jù)著不小的比例，地價越高，意味著財政收入也越高，所以，想要從樓市的最根源——土地上去解決，困難不小。

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而樓市系統(tǒng)中的金融代表——銀行，同樣不會希望樓市動蕩不安。當購房者將房產(chǎn)抵押給銀行貸款后，一旦房屋資產(chǎn)價格下跌，銀行面臨著讓客戶追加保證金或者客戶斷供的后果，甚至手中的資產(chǎn)還會變成不良資產(chǎn)，將引發(fā)系統(tǒng)性風險。他們和已經(jīng)購房的群體有著共同的需求：房價不能跌，只能漲。

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而開發(fā)商在建房過程中，建房的成本也不容小覷。地價+建安成本，支撐著房價的不斷高漲。

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但所有的這些，都面臨著上下兩面意志的夾擊。買不起房的人們，不希望房價猛漲，政府需要保障大多數(shù)人的利益，也不得不平抑房價。

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這股力量和地方、金融、有房者之間，不斷博弈著。不能暴漲，不能暴跌，最終的結(jié)果，只能是“穩(wěn)”。

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目前唯一確定的，就是調(diào)控的方向是從緊的。

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去年12月，高層強調(diào)“要牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”。

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也許是為了讓人死心，這次的干脆加上了“牢牢”二字，這或許意味著，房地產(chǎn)政策的全面放松基本沒有可能，將不斷重復著打補丁的過程。

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只是，對于身處樓市的每一個人來說，這種對于未知事物的不確定性產(chǎn)生焦慮和恐懼，已經(jīng)成了本性。